近期，房地產(chǎn)上市公司紛紛大量囤積土地，北辰實(shí)業(yè)、金地、保利地產(chǎn)等都有幾百上千萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備。去年以來(lái)，萬(wàn)科地產(chǎn)也改變策略開(kāi)始囤積土地。
建行最近的研究報(bào)告也顯示：2001年初至今年5月份，開(kāi)發(fā)商累計(jì)購(gòu)置土地21.62億平方米，實(shí)際僅開(kāi)發(fā)完成12.96億平方米，不足購(gòu)置面積60%，這成為房?jī)r(jià)上漲的重要原因。
必須承認(rèn)，地產(chǎn)上市公司、高收入的買(mǎi)房人和炒房者、一些地方政府，這三種力量已經(jīng)成為當(dāng)前調(diào)控房?jī)r(jià)的最大障礙。后兩種力量過(guò)去論述較多，而地產(chǎn)上市公司的舉動(dòng)更值得我們重視。
從拿地層面來(lái)說(shuō)，自“8·31”之后，中小開(kāi)發(fā)商受到的沖擊要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于上市公司。中小開(kāi)發(fā)商幾乎在所有的土地競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)中消失，所謂的土地競(jìng)拍實(shí)際變成了少數(shù)上市公司的“獨(dú)角戲”，壟斷跡象越來(lái)越明顯。譬如，去年底拍賣(mài)的北京廣渠路36號(hào)地塊，拼搶的13家地產(chǎn)商都是巨頭，上市公司華潤(rùn)置地報(bào)出30.5億元的最高價(jià)，是招標(biāo)底價(jià)的1.78倍。
而且地產(chǎn)上市公司為何拿地不含糊？一方面，對(duì)于地產(chǎn)上市公司來(lái)說(shuō)，投資者所觀察的最重要指標(biāo)就是土地儲(chǔ)備量；另一方面，股市利好和房?jī)r(jià)持續(xù)高漲，為上市公司天價(jià)拿地儲(chǔ)備了充沛的資金。還有一點(diǎn)是，土地緊缺的現(xiàn)實(shí)給了這些上市公司很好的市場(chǎng)預(yù)期。
地產(chǎn)上市公司在天價(jià)拿地后，并沒(méi)有立即投入開(kāi)發(fā)，而是囤積起來(lái)等待增值以實(shí)現(xiàn)利益最大化。根據(jù)萬(wàn)科2006年年報(bào)顯示的土地儲(chǔ)備量，保守估計(jì)至少可以維持4年以上。其他上市公司手里的土地也多得驚人，如金地年報(bào)披露，公司未結(jié)算的土地儲(chǔ)備建筑面積超過(guò)700萬(wàn)平方米，可以保證公司5年的開(kāi)發(fā)需要。
再如，保利地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，其現(xiàn)有土地儲(chǔ)備1000多萬(wàn)平方米左右，分布在全國(guó)10個(gè)城市，至少保證了未來(lái)3年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需。
同時(shí)，包括萬(wàn)科、富力等在內(nèi)的京滬深穗知名開(kāi)發(fā)商頻頻接到一些中小開(kāi)發(fā)商拋來(lái)的“橄欖枝”，要求轉(zhuǎn)讓地塊或者合作開(kāi)發(fā)。這充分說(shuō)明，中小開(kāi)發(fā)商的“速亡”加快了這些上市地產(chǎn)公司的壟斷步伐。而導(dǎo)致中小開(kāi)發(fā)商提前退場(chǎng)的其中一個(gè)原因，是一些政策在決策不科學(xué)、急于求成的情況下發(fā)力，打破了市場(chǎng)自然發(fā)展的客觀規(guī)律。
中國(guó)樓市進(jìn)入寡頭時(shí)代的跡象越來(lái)越明顯，政府需要保持清醒，充分利用調(diào)節(jié)職能讓市場(chǎng)多元化，平衡各方利益關(guān)系，切忌“把雞蛋放在一個(gè)籃子”。民眾希望看到的是，未來(lái)的樓市，是重信譽(yù)、有社會(huì)責(zé)任意識(shí)的發(fā)展商之間的競(jìng)爭(zhēng)，而不是演繹成從占有資源發(fā)展到壟斷資源的地產(chǎn)寡頭間互相抬轎子、哄抬市場(chǎng)的局面。如果沒(méi)有中小開(kāi)發(fā)商的參與，在一個(gè)失衡的市場(chǎng)上，政府和買(mǎi)房人將更加被動(dòng)與無(wú)奈。(馮海寧 北京媒體從業(yè)者)
