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時(shí)評(píng):不僅要盤(pán)活存量土地,還要盤(pán)活存量房
2007年08月03日 09:45 來(lái)源:新京報(bào)

  目前有一些居民擁有二套以上住房,目前需要有政策促使這些多余的住房推向市場(chǎng)。而當(dāng)下的情況是,契稅、營(yíng)業(yè)稅、印花稅、轉(zhuǎn)讓所得稅等調(diào)控政策紛紛出臺(tái),制約了這些住房出售。

  近來(lái),萬(wàn)科、保利、北辰等房地產(chǎn)企業(yè)大量買地,與此同時(shí),買地的房地產(chǎn)上市公司的股票都扶搖直上,地產(chǎn)商又一次處于風(fēng)口浪尖。(據(jù)《東方早報(bào)》)其實(shí),說(shuō)這些開(kāi)發(fā)商囤地可能并不確切,買地之后,若干年不建不賣才算囤積。用一個(gè)時(shí)髦的詞,開(kāi)發(fā)商在加緊“土地儲(chǔ)備”。

  開(kāi)發(fā)商大量買地,給出了兩個(gè)信息。一是政府部門(mén)近期大量推出招投標(biāo)土地,二是開(kāi)發(fā)商看好后期房?jī)r(jià)上漲。近年來(lái)的調(diào)控政策基本可以分為三種類型,緊縮銀根,緊縮地根,增加交易稅收。在上世紀(jì)90年代初,這“三板斧”是相當(dāng)有效的,當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)還剛剛起步,任何緊縮政策都會(huì)造成巨大的心理效應(yīng)。但如今這“三板斧”效果正在減弱,房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)了長(zhǎng)足的發(fā)展,價(jià)格已經(jīng)主要受供求關(guān)系影響。今年初,政府提出增加供給,穩(wěn)定房?jī)r(jià),應(yīng)該說(shuō)是遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的調(diào)控措施。

  政府?dāng)U大土地供應(yīng)是必要的,否則今后幾年會(huì)出現(xiàn)更嚴(yán)重的供不應(yīng)求。一級(jí)市場(chǎng)受開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)策略的影響,并不能直接形成當(dāng)前的供給,現(xiàn)在要解決的問(wèn)題是增加當(dāng)前的供應(yīng)。許多建議都認(rèn)為應(yīng)該促進(jìn)存量土地形成供給,因?yàn)槟承┏鞘械拇媪客恋乜山娣e甚至和目前的所有住房面積相當(dāng)。

  但是,存量土地短期內(nèi)形成商品房供給同樣比較困難。

  一是開(kāi)發(fā)商刻意長(zhǎng)期閑置囤積的土地并不多。2004年之前土地出讓的成本比較低,閑置項(xiàng)目具有相當(dāng)大的獲利空間,堅(jiān)持捂地的項(xiàng)目可能有一些。但是,經(jīng)過(guò)2005年以來(lái)的調(diào)控,有資金和風(fēng)險(xiǎn)承受能力的閑置項(xiàng)目就大量減少。二是爛尾樓也大量減少。在一線城市市中心一般是“錢找項(xiàng)目”,各種基金、投資銀行在社會(huì)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)發(fā)展的長(zhǎng)期利好條件下,熱購(gòu)樓宇,開(kāi)發(fā)商被“套牢”的可能性非常小。三是開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的延遲。一般來(lái)說(shuō),已經(jīng)出讓的存量土地要形成竣工商品房要經(jīng)過(guò)約180個(gè)圖章審批。正常情況下這個(gè)過(guò)程要2到3年時(shí)間,但開(kāi)發(fā)過(guò)程難免有某個(gè)環(huán)節(jié)遇到阻礙。四是動(dòng)遷的延遲,近年來(lái)動(dòng)遷成本逐年提高,政府為緩解動(dòng)遷矛盾而控制動(dòng)遷節(jié)奏,使動(dòng)遷的周期越來(lái)越長(zhǎng)。五是政府的土地儲(chǔ)備,生地出讓促使開(kāi)發(fā)商追求經(jīng)濟(jì)利益,造成動(dòng)遷矛盾。把生地開(kāi)發(fā)成熟地出讓,這個(gè)過(guò)程比較漫長(zhǎng)。六是根據(jù)“雙增雙減”調(diào)整規(guī)劃,提升城市環(huán)境,使原來(lái)的可建面積重新規(guī)劃減少?梢(jiàn)存量土地轉(zhuǎn)入住房供應(yīng)也不是一件易事。

  增加住房供給最直接的辦法就是盤(pán)活存量住房。美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)有80%是二手房交易,新建住房非常少。中國(guó)的開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的住房,要滿足大部分需求,而在美國(guó)只需要滿足20%的需求。一個(gè)成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng),最重要的標(biāo)志就是二手房交易的比例占多數(shù)。中國(guó)目前有一些居民擁有二套以上住房,并且一些投資者是投資房?jī)r(jià)增值,而不是投資出租。

  目前需要有政策促使這些多余的住房推向市場(chǎng)。而當(dāng)下的情況是,契稅、營(yíng)業(yè)稅、印花稅、轉(zhuǎn)讓所得稅等等調(diào)控政策紛紛出臺(tái),制約了這些住房出售。杭州市開(kāi)征20%轉(zhuǎn)讓所得稅之時(shí),就是房?jī)r(jià)漲20%之時(shí)。上海市在春節(jié)房地產(chǎn)銷售價(jià)格處于低潮的時(shí)候,上家不愿承擔(dān)這些稅賦,市場(chǎng)根本沒(méi)有二手房供應(yīng),房?jī)r(jià)反彈必然。北京公房還沒(méi)有完全放開(kāi),市場(chǎng)有效的供給只能來(lái)自于新建房。而盤(pán)活存量,前提就是減稅。(陳則明 上海學(xué)者)


 
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