8月4日，中國(guó)地交會(huì)房地產(chǎn)金融投資論壇和房地產(chǎn)創(chuàng)新論壇在京舉辦，多位專(zhuān)家齊集一堂，共同號(hào)脈中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)。從宏觀經(jīng)濟(jì)、投融資、政策體制、城市規(guī)劃、企業(yè)管理等多個(gè)角度對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的諸多問(wèn)題進(jìn)行了剖析。
王小廣：郊區(qū)化的應(yīng)該是富人
國(guó)家發(fā)改委經(jīng)濟(jì)研究所經(jīng)濟(jì)形勢(shì)研究室主任王小廣表示，每年住房供應(yīng)量增長(zhǎng)為27%，而城市人口增長(zhǎng)的速度為3%，住房供應(yīng)是沒(méi)有問(wèn)題的，之所以房?jī)r(jià)如此之高關(guān)鍵在于富人大量囤積住宅用房，把購(gòu)買(mǎi)住宅用房當(dāng)作投資。要解決這個(gè)問(wèn)題，利用稅收政策進(jìn)行調(diào)節(jié)，迫使富人囤積的房子進(jìn)行流轉(zhuǎn)，是行之有效的方式。
王小廣說(shuō)，中國(guó)目前住房供應(yīng)不足不是土地不足引起的，土地就是零增長(zhǎng)房子也可以增長(zhǎng)，必須盤(pán)活存量城市土地，發(fā)展集約節(jié)約土地利用模式。他提出，城市需要密度，要改變“攤大餅”的城市建設(shè)模式，在規(guī)劃上要建設(shè)緊湊型城市，加密城市中心，城市中心特別是住宅用房完全應(yīng)該高樓化。
王小廣說(shuō)，我們目前的郊區(qū)化是窮人的郊區(qū)化，而真正的郊區(qū)化應(yīng)該是富人的郊區(qū)化，低收入階層應(yīng)該住在市中心周?chē)＿@樣做還有另外一個(gè)重大的好處就是可以節(jié)約交通流。
韓復(fù)齡：鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)借殼上市
中央財(cái)經(jīng)大學(xué)金融與證券研究所所長(zhǎng)韓復(fù)齡表示，房?jī)r(jià)持續(xù)的上漲使某些學(xué)者泡沫破滅的預(yù)言落空，原因主要在于我國(guó)城市化進(jìn)程如火如荼，大量涌入城市的居民，帶來(lái)了持續(xù)而強(qiáng)勁的購(gòu)房需求。
他同時(shí)表示，我國(guó)目前房地產(chǎn)業(yè)融資結(jié)構(gòu)相當(dāng)不合理。要改變目前的不合理現(xiàn)狀，需要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)融資的多元化。他建議房地產(chǎn)融資要向上市融資、股權(quán)融資、信托計(jì)劃等方向大力發(fā)展。
對(duì)于上市融資，目前我國(guó)上市的房地產(chǎn)公司不足60家，只占我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的0.2%，其中，通過(guò)借殼融資將房地產(chǎn)企業(yè)裝入上市公司是比較便捷的方式。而對(duì)于許多中小房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，通過(guò)股權(quán)融資和信托計(jì)劃等直接融資方式，具有流動(dòng)性強(qiáng)、交易費(fèi)用低、管理成本低等優(yōu)勢(shì)，應(yīng)該大力發(fā)展。
張曙光：廉租房投入占比太小
天則經(jīng)濟(jì)研究所學(xué)術(shù)委員會(huì)主席張曙光說(shuō)，我國(guó)2006年512個(gè)建立廉租房制度的城市廉租房投入只有70.8億，只占當(dāng)年房地產(chǎn)投資的0.36%，政府并沒(méi)有承擔(dān)起社會(huì)住房保障的責(zé)任。
他認(rèn)為，政府的住房調(diào)控政策并不在于控制戶(hù)型、控制房?jī)r(jià)等，關(guān)鍵在于切實(shí)承擔(dān)起社會(huì)住房保障和銀行信貸這兩項(xiàng)措施，一方面，擴(kuò)大在經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房上財(cái)政投入，我國(guó)目前財(cái)政收入增長(zhǎng)可觀，完全有這個(gè)能力承擔(dān)起這個(gè)責(zé)任。另一方面，只要控制住銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信貸，就完全控制了房地產(chǎn)企業(yè)的命運(yùn)，就完全控制了房地產(chǎn)市場(chǎng)。
在土地問(wèn)題上，他認(rèn)為中央和地方存在土地問(wèn)題上的博弈，而最后取得勝利的總是地方，這也導(dǎo)致了中央管制土地的政策屢屢失效。
孫飛：要大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房
美國(guó)格林證券有限公司董事、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家孫飛則表示，在上海、深圳、溫州等個(gè)別熱點(diǎn)城市，房?jī)r(jià)“已經(jīng)失控”。
對(duì)于居民的住房難問(wèn)題，他認(rèn)為，政府必須調(diào)控房?jī)r(jià)，這是政府不可推卸的公共責(zé)任。當(dāng)前可行的方法就是大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房。
他還重點(diǎn)談到了房地產(chǎn)企業(yè)的融資問(wèn)題。他認(rèn)為，信托計(jì)劃應(yīng)該成為我國(guó)房地產(chǎn)融資創(chuàng)新的主流范式，大力發(fā)展類(lèi)似REITs的房地產(chǎn)信托計(jì)劃，使房地產(chǎn)融資由被動(dòng)融資向主動(dòng)理財(cái)?shù)姆较虬l(fā)展。(葉勇)
