近年來,我國住房價格在持續(xù)的調(diào)控中越調(diào)越高,以致于連開發(fā)商也坦承:“現(xiàn)在樓盤的利潤率已經(jīng)高到讓我們不好意思的程度了。”社會對此極度失望。為什么會造成如此敗局呢?難道樓市無法調(diào)控嗎?答案應該是否定的。
上世紀90年代初,我國就有成功快速調(diào)控樓市的典范,其高祭的利器是金融信貸。金融對房地產(chǎn)的重要性,可以用“致命”來表達。金融如水,房產(chǎn)似舟。水可載舟,亦可覆舟。房地產(chǎn)興亦金融,衰亦金融。緣由極其簡單,房地產(chǎn)是資本密集產(chǎn)業(yè),離不開金融的支持。近年來對房地產(chǎn)的調(diào)控,主要仰仗土地、稅收政策,唯獨不用金融工具。就職能部門而言,責成八部委(建設部、國土資源部、財政部、審計署、監(jiān)察部、國家稅務總局、國家發(fā)改委和國家工商局)進行調(diào)控,而唯獨遺漏中央銀行。這樣的思路,敗局是注定的。因為離開了與房地產(chǎn)關系最緊密的金融調(diào)控,如何控制住房價格?直接限制肯定是行不通的。如今房價不斷攀升,說明有支付能力的需求過大,供給不足。欲求供求相對平衡,要么快速增加供給,要么約束需求,兩者相權,前者比后者難度大,因此在增加供給的同時,主要集中約束需求,就會取得明顯效果。時下住房需求相對供給,為什么呈現(xiàn)過快增長勢頭?一言以蔽之:住房信貸政策失控,信貸發(fā)放失控。因此要平抑當下失控上漲的房價,必須果斷地調(diào)控住房貸款政策,科學合理地控制住房貸款的投放。
失控的房貸推高房價
人們肯定還未忘記,上世紀90年代中后期,我國住房市場曾經(jīng)經(jīng)歷過一個冰凍期,盡管當時房價不高,但還是少有人問津,這是因為居民缺乏實際的購買力。商品房銷售的春天,是在發(fā)放住房貸款之后才到來的,可見住房銷售市場的命運一開始就與金融聯(lián)系在一起。依靠貸款推動住房消費,經(jīng)濟學稱之為信用式住房消費,是信貸的一大功績。但信用式消費,亦應把握適度,無論個人或全社會,假如濫用過度,必然造成走向反面。比如造成一段時期內(nèi)對某些商品的過大過旺需求,價格上漲就會失控;再可能因過度消費形成了一批終生負債的房奴;再有可能給投機者提供契機,市場顯得極度動蕩。當下的商品房市場就處于這樣的狀態(tài),說明房貸政策已經(jīng)不合理。信用消費方式使用失度,主動權不在消費者,而在信用的提供者。這種信用目前均由金融機構以房貸形式提供。這也暴露出了一個無法回避的問題:目前的住房貸款政策上有嚴重失誤,將傷害住房產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展;同時已經(jīng)嚴重傷害了民眾,必須馬上調(diào)整。
且看我國近年來房貸市場,實際上奉行著“敞口式、支撐性”原則!俺ǹ谑健北憩F(xiàn)在多方面,在貸款的商品房上,表現(xiàn)為現(xiàn)房可貸,期房亦可貸;小戶型可貸,大房型亦可貸;平價房可貸,高價房亦可貸;一手房可貸,二手房亦可貸;就價格動態(tài)上講,價格穩(wěn)定不變(即開盤定價后至銷售完)的可貸,價格不斷上漲的亦可貸;個人第一套房可貸,第二套房亦可貸;本地戶籍者可貸,外來者亦貸。再就一個地區(qū)或一家金融機構而言,對房貸缺乏時點進度控制,以及貸款量的控制(既無相對量又無絕對量控制)。
這種狀況反映出房貸實際上處于“敞口式”的供應。比如2003年第4季度,上海新增貸款中房貸占了六、七成,而且集中井噴,貸款如此投放狀態(tài),無論從哪方面衡量都是不正常的。由于“敞口式”的無節(jié)制房貸,房貸就成了住房銷售市場持續(xù)興旺,價格不斷上漲的支撐性物質(zhì)基礎。這樣的支撐性,演繹成了房價與房貸相互聯(lián)動的機制:房產(chǎn)商為追逐暴利,千方百計拉高房價;銀行為利息,緊隨其后,房貸規(guī)模隨房價上漲而最佳擴張。房價拉著貸款走,貸款推著房價漲。二者之所以如此默契,因為有利可圖,而且趁著房貸無控制的好時機!
“敞口式”房貸抵消調(diào)控效力
信貸支持經(jīng)濟(無疑包括房地產(chǎn)經(jīng)濟)上,各個不同時期都有傾向性,這種傾向性由宏觀經(jīng)濟中的矛盾決定的,于是就有了信貸支持什么?限制什么?就有了信貸政策。無傾向性地發(fā)放貸款是不符合經(jīng)濟發(fā)展需要不斷調(diào)整的規(guī)律的。如時下的生產(chǎn)性貸款,就是有保有壓的。對節(jié)能減排不符合規(guī)定的就停貸。如果貸款只講一般的商業(yè)原則,即如期收回本息,則有可能損害了宏觀利益。近年來的住房信貸放棄了對住房消費的合理引導和必要控制,從而產(chǎn)生相當嚴重的負面影響,突出問題就是實際上支撐了房價的非理性上漲。
1、社會改善居住消費的需求,超越了經(jīng)濟發(fā)展的速度,給市場形成了超前的壓力。居住消費是高投入的消費,需要消耗大量的資源,包括土地。就全社會而言,整體的居住水準,是與生產(chǎn)力發(fā)展水平相適應的。所以居住消費的改善,應該與經(jīng)濟發(fā)展同步,是一個漫長而漸進的過程,不可能實現(xiàn)于朝夕之間。近年來,由于信用消費方式上提倡,加之貸款的易得性,客觀上極大地刺激了民眾改善居住條件的欲望。于是住房供求平衡一再被打破,雖供給大增也趕不上需求的增速。假如從房貸著手對此進行約束,比如僅供給保障性住房需求的購房者,其余改善性需求的自行解決,則部分需求就會推遲,供求矛盾就會緩解。用現(xiàn)錢去購房,購房者就不會去買高價的賬。
2、房貸偏離超越了保障性住房需求方向,刺激了居住消費的高標準化。住房建設的特點需要占有土地資源。土地資源屬不可再生資源,彌足珍貴。因此,國民居住標準(特別是面積)既要與本國生產(chǎn)力水平相匹配,又需土地資源的承載力所許可。如日本、香港地區(qū)很富裕,但土地資源稀缺,因此住房面積都不大。我國內(nèi)地總體上人均土地低于國際水準,然而近年來卻造了不少大房子。大房子的供給,是一個脫離了國情的錯誤傾向,刺激了居民的消費欲望。這類住房屬改善型需求,有的甚至屬奢侈型。如將大房子拒之于貸款之外,那么房價亦就難以推到如此之高。
3、年輕人的一步到位的消費方式,超前增加了住房總需求。現(xiàn)在剛上班的青年人,購房動輒140-150平方米,所謂一步到位。這種消費方式無疑是浪費式的,至少前十年是利用率不高,因為沒有孩子或孩子很小。但由于房貸的易得性,刺激了青年人的這種消費方式,客觀上又增加了一種需求壓力。這種壓力,完全是由時下的房貸引發(fā)的。上述一系列信用式消費的消極因素的累積,快速激發(fā)了供求矛盾,形成了房價持續(xù)上漲的拉力。
新政策應體現(xiàn)漸進、保障、民生
調(diào)控樓市新政策的核心可概括為三點原則:第一,體現(xiàn)民生性,解決社會最廣大的基本民眾的住房需求,屬雪中送炭,而非錦上添花;第二,支持小康型安居消費,倡導節(jié)約型符合國情的居住消費;第三,逐步實現(xiàn)的原則。保障型小康式居住消費的實現(xiàn),不應該也不可能在一個短期內(nèi)到位,必須逐年解決一部分,與住房建設速度相配合,因此房貸每年應有總量控制。奉行上述三大原則的房貸政策,既發(fā)揮了支持住房產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展,又平穩(wěn)地漸進式解決了民眾的住房需求,同時又履行了調(diào)控住房市場的功能,房價亦可理性化。
上述僅是保障型房貸政策的框架原則,實施的話須進行調(diào)查研究,嚴密論證,直到實施細則,并在實踐中不斷完善。筆者在此提供若干建議,拋磚引玉。1、確定住房貸款總新增貸款中的比例。根據(jù)歷年調(diào)控教訓,此項措施必須作為指令性指標,由各地銀監(jiān)部門考核監(jiān)督。此比例的依據(jù),應是住房業(yè)總國民經(jīng)濟中該有的相應比例;2、每年全國住房貸款總量控制,總量依據(jù)是每年小康型住房可供量。原則是供求平衡,供略大于求;3、房貸發(fā)行設置進度指標,避免井噴式放貸,以免破壞供求關系;4、每戶發(fā)放一次購房貸款,禁貸第二次貸款;5、高價房一律不貸,所謂高價房,指可獲暴利的房價即高價;6、大面積房不貸,具體超過100平方米房不貸;7、別墅類高檔房不貸;8、價格變動房不貸,實施支持一房一價,即開盤定價后至售完不再漲價;9、貸現(xiàn)房不貸期房;10、嚴格城市外來者房貸。
如果上述房貸政策得以實施,可以斷言,我國當前住房價格失控的局面定能改觀。由于房地產(chǎn)利益涉及方方面面,因此新政的確立和推行,需要決策部門力排眾議,掃除障礙。此新政從短期利益衡量,開發(fā)商與銀行失去最多(目前的暴利實屬不義),但從長遠看,有利于房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展,也有利于金融的安全,因此開發(fā)商與銀行業(yè)都該“風物長宜放眼量”,以求民生利益與企業(yè)利益共獲,奉獻和諧社會。(朱德林 央行上海總部研究員,上海金融學院教授,上海財經(jīng)大學教授)