正如恩格斯所指出的那樣，社會(huì)需求比任何力量更有效地推動(dòng)了學(xué)術(shù)研究。在2000年~2004年期間，除了日本和德國之外，西方各國房價(jià)大幅度上揚(yáng)，使得房價(jià)研究再度成為熱點(diǎn)。
人們記憶猶新，在1985年以后，隨著日元大幅度升值，日本的房價(jià)漲了好幾倍。在很短時(shí)間內(nèi)日本人似乎變得非常富裕�？墒�，在上世紀(jì)90年代，日本的泡沫經(jīng)濟(jì)突然崩潰，至今還沒能從衰退的泥淖中掙扎出來。
日本的教訓(xùn)使得經(jīng)濟(jì)學(xué)家們非常警惕，他們普遍認(rèn)為，房價(jià)快速上漲會(huì)導(dǎo)致泡沫經(jīng)濟(jì)，隨之而來的可能是一場意料不到的災(zāi)難。有鑒于1990年日本的泡沫經(jīng)濟(jì)崩潰和1997年東亞遭遇金融危機(jī)的慘痛教訓(xùn)，許多學(xué)者把注意力集中于研究房地產(chǎn)市場投機(jī)活動(dòng)上，分析投機(jī)需求如何導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)，剖析房地產(chǎn)投機(jī)和金融危機(jī)之間的聯(lián)系。許多學(xué)者研究了形成推動(dòng)房價(jià)上漲的基本要素。另一些學(xué)者則試圖解答目前北美高速上漲的房價(jià)和泡沫經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在聯(lián)系。這些研究正在繼續(xù)之中，并且取得了不少階段性成果，為深入探討當(dāng)前中國房價(jià)飛漲的內(nèi)在機(jī)制提供了很好的參照體系。
推動(dòng)房價(jià)上升的力量
在判斷房價(jià)變化態(tài)勢(shì)之前，有必要探討一下導(dǎo)致房價(jià)上升或下降的原因。
除了需求方面的原因之外，目前推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上升的力量還來自于以下幾個(gè)方面：
第一，房地產(chǎn)與一般商品不同，屬于耐久性商品。一般住房的壽命可達(dá)50年以上，折舊率很低。在許多情況下，人們往往出于擔(dān)心未來房價(jià)繼續(xù)上漲而提前購買住宅。購房者盡管抱怨房價(jià)太高，實(shí)際上仍然希望在購房之后，房價(jià)繼續(xù)上漲。因此，作為需求方的購房者非但不會(huì)對(duì)房價(jià)的漲勢(shì)起到遏制作用，反而會(huì)推波助瀾。
第二，住房是一般人的核心資產(chǎn)，在固定資產(chǎn)中占有相當(dāng)大的比重。當(dāng)房價(jià)上漲的時(shí)候，人們會(huì)感到他們的資產(chǎn)總值在增加。即使絕大部分人不可能出售他們的住房，但是在房價(jià)上升過程中他們也會(huì)享受到財(cái)富增值的愉快。根據(jù)理性預(yù)期理論，人們對(duì)未來的預(yù)期有著一種自我實(shí)現(xiàn)的作用。如果人們都預(yù)期某種事情會(huì)出現(xiàn)，這種事情出現(xiàn)的概率就會(huì)越來越大。
第三，房價(jià)上升會(huì)給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來額外的利潤，毫無疑問，他們是推動(dòng)房價(jià)上升的主要?jiǎng)恿�。由于目前中國的房地產(chǎn)開發(fā)商的資產(chǎn)負(fù)債率大約為75%。也就是說，只有1/4的資金是房地產(chǎn)開發(fā)商自己的，其余都是從銀行借來的或者是商品房的預(yù)售款。只要房價(jià)上升一個(gè)百分點(diǎn)，開發(fā)商的資本回報(bào)率就上升三個(gè)百分點(diǎn)。
如果房地產(chǎn)商沒有立即將已經(jīng)落成的住宅出售，他們需要支付占有資金的成本和閑置的折舊成本。由于住宅的折舊期很長，因此，折舊成本對(duì)住宅銷售的影響并不大。當(dāng)住宅完工之后，開發(fā)商面臨的選擇是，如果他們預(yù)期住宅價(jià)格上漲帶來的好處大于他們的資金成本，那么，他們何必急于把住宅賣出去呢？對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，最佳策略是將一部分住宅的價(jià)格盡可能標(biāo)得高一些，以此來推動(dòng)住宅價(jià)格上漲。提高空置率恰恰是房地產(chǎn)開發(fā)商增加利潤的一個(gè)手段。
某些大房地產(chǎn)商財(cái)大氣粗，相互勾結(jié)，往往擁有一定操控市場的能力。除非限制大房地產(chǎn)公司占有的市場份額，鼓勵(lì)市場競爭，否則任何調(diào)整利息，控制土地審批等措施都無濟(jì)于事。只要房地產(chǎn)商有控制房價(jià)的能力，哪怕利率和土地價(jià)格提得再高，他們很容易就把這些負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給了購房者。指望房地產(chǎn)商主動(dòng)降低房價(jià)，更無異于與虎謀皮。
第四，地方政府官員往往把房地產(chǎn)價(jià)格上升當(dāng)做經(jīng)濟(jì)繁榮的指標(biāo)。同時(shí)，房地產(chǎn)市場活躍會(huì)給地方政府帶來更高的財(cái)稅收入和灰色收入，因此，地方政府樂于見到房地產(chǎn)價(jià)格上漲。
從目前中國的普遍狀況來看，促使房價(jià)上升的幾條原因都存在，使得房價(jià)上升的壓力越來越大。
導(dǎo)致房價(jià)下降的原因
再看看問題的另外一個(gè)方面。一般來說，除了產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、災(zāi)害、經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)期，遭遇金融危機(jī)等因素外，房價(jià)可能下降的原因還來自以下幾個(gè)方面：
第一，如果基本經(jīng)濟(jì)要素惡化，例如長期真實(shí)利率出乎意料上升，或者稅率發(fā)生重大變化，都可以導(dǎo)致房價(jià)下跌。在房價(jià)飛漲之際，中國人民銀行曾經(jīng)數(shù)次調(diào)整利率，可惜房地產(chǎn)市場對(duì)此的反應(yīng)并不敏感。中國的稅制改革嚴(yán)重落后，有關(guān)房地產(chǎn)市場的房地產(chǎn)稅、交易稅、交易利得稅、契稅等都不完善。
第二，如果放寬土地控制，增加房地產(chǎn)用地供給，有可能在短期內(nèi)壓低房價(jià)上揚(yáng)趨勢(shì)。為了應(yīng)對(duì)房價(jià)增速過高，北京、上海等大城市在2006年增加了土地供給量，這對(duì)緩解房價(jià)飛漲的壓力起了一定作用。但是，從增加土地供給到商品房上市還有相當(dāng)長的時(shí)間，在短期內(nèi)可能還不能發(fā)揮作用，并且，中國東南沿海地區(qū)人多地少，增加土地供應(yīng)的空間極為有限。
第三，實(shí)踐證明，在房地產(chǎn)過熱時(shí)，如果政府采取緊縮貨幣政策，或者采取針對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)活動(dòng)的稅收政策，或者直接規(guī)定房價(jià)漲幅，都能夠在短期內(nèi)比較明顯地壓抑房價(jià)。但是，政府政策能不能長期壓制房價(jià)？經(jīng)濟(jì)理論早已證明，除非政府直接設(shè)定房價(jià)(如同在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的價(jià)格管理)，無論是采取貨幣政策或財(cái)政政策都只能在一段時(shí)間內(nèi)壓抑房價(jià)。從長期來看，人們的理性預(yù)期將在很大程度上抵消政府貨幣、財(cái)政政策的作用。
例如，我國臺(tái)灣地區(qū)的房價(jià)曾經(jīng)出現(xiàn)三次暴漲。在1972年和1973年期間房價(jià)上升幅度分別為24.24%和26.83%。臺(tái)灣當(dāng)局采取限價(jià)措施之后在1974年把房價(jià)壓了下來，房價(jià)降低了3.85%。可是，5年以后，房價(jià)再度飆升，在1979年和1980年房價(jià)漲幅分別為26.79%和23.94%。臺(tái)灣當(dāng)局再次動(dòng)用各種手段來壓抑房價(jià)，1981年房價(jià)增幅為-6.82%。以后的5年之內(nèi)在政府管制之下房價(jià)一直處于下降狀態(tài)�？墒�，由于沒有從根本上采取措施防范泡沫經(jīng)濟(jì)，終于從1987年開始，臺(tái)灣連續(xù)4年房價(jià)飛漲，最后導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場的崩潰。
房價(jià)變化的主要矛盾
在列舉了上述各種影響房價(jià)變動(dòng)的要素之后，必然產(chǎn)生這樣的問題：到底哪些要素對(duì)房價(jià)變動(dòng)的影響最大？如果像開中藥店那樣列舉所有可能影響房價(jià)的因素而不加分析，在很多情況下有可能混淆了主要矛盾和一般矛盾，使人無所適從。
從國外的經(jīng)驗(yàn)來看，挪威的房價(jià)從1992年以來上漲了3倍。在世界各國當(dāng)中，挪威的房價(jià)上升之快可以說是個(gè)典型。許多人關(guān)注，在挪威是否出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)？挪威的經(jīng)濟(jì)學(xué)家利用計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型分析了影響挪威房價(jià)的各種要素，得出了一些非常有意義的結(jié)論。他們使用的計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型并不十分復(fù)雜，卻包含了許多變量。
這個(gè)研究使用挪威近30年的房價(jià)數(shù)據(jù)分析了各種經(jīng)濟(jì)變量和房價(jià)的關(guān)系，最終得出結(jié)論：影響房價(jià)的最主要的因素是利率、住宅存量、失業(yè)率和家庭收入。其中，利率的變化對(duì)房價(jià)的影響尤其重要。家庭債務(wù)負(fù)擔(dān)對(duì)房價(jià)的影響甚微。人口移動(dòng)或者地理要素的變遷起碼在短期內(nèi)對(duì)于房價(jià)的影響并不顯著。同時(shí)，房價(jià)的長期趨勢(shì)和家庭收入的變化高度相關(guān)。
挪威地處北歐，實(shí)行高社會(huì)福利制度。挪威的國情和其他歐洲、北美國家不盡相同，因此不能將針對(duì)挪威的研究結(jié)論輕易搬到其他國家。挪威和中國的國情相差更遠(yuǎn)，也不能用挪威的結(jié)論來套中國的房地產(chǎn)市場。但是，挪威經(jīng)濟(jì)學(xué)家采用的研究方法很值得借鑒。
若要分析中國房價(jià)走勢(shì)，絕對(duì)不能單憑個(gè)人的偏好隨意做出判斷。影響中國房價(jià)的要素和其他國家未必一致，利率、稅率等基本要素對(duì)房價(jià)的作用機(jī)理和其他國家相差甚遠(yuǎn)。因此，必須針對(duì)中國特殊的國情建立經(jīng)濟(jì)模型，定量分析房價(jià)的走勢(shì)。在得出結(jié)論之前需要做大量非常艱苦的數(shù)據(jù)收集、整理工作，要掌握確切的第一手資料。
判斷中國房價(jià)漲跌原因?qū)τ诮∪鸵?guī)范房地產(chǎn)市場、防范金融危機(jī)具有絕對(duì)不可低估的重要意義。當(dāng)務(wù)之急是創(chuàng)建一所獨(dú)立的高質(zhì)量的研究機(jī)構(gòu)。只有堅(jiān)持不懈地收集必要的數(shù)據(jù)，認(rèn)真地推進(jìn)房地產(chǎn)市場研究才能結(jié)束當(dāng)前房地產(chǎn)市場上“濫言”的混亂狀態(tài)。只有進(jìn)行嚴(yán)肅的經(jīng)濟(jì)分析，才能為制訂房地產(chǎn)和金融政策提供堅(jiān)實(shí)可信的依據(jù)。
雖然我們還不能就中國各地房價(jià)的變化態(tài)勢(shì)做出比較準(zhǔn)確的判斷，但是從整體上來看，不僅推動(dòng)房價(jià)上升的幾個(gè)因素都存在，而且相當(dāng)強(qiáng)勁，導(dǎo)致房價(jià)下跌的因素卻都不明顯。因此，我們可以比較有把握地判斷，在近期內(nèi)房價(jià)還將處于上升通道。
面對(duì)房價(jià)飛漲，政府的作用應(yīng)該是規(guī)范市場競爭秩序，抑制房地產(chǎn)市場的過度投機(jī)行為，減緩房價(jià)上升速度。對(duì)于經(jīng)濟(jì)基本面的各個(gè)要素，政府只能順勢(shì)引導(dǎo)，而不宜過多干預(yù)。(徐滇慶 作者為長城金融研究所所長、第九屆(1994年-1995年)中國留美學(xué)者經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)會(huì)長、加拿大西安大略大學(xué)終身教授、北京大學(xué)中國經(jīng)濟(jì)研究中心兼職教授)
