提升個(gè)人房貸首付款到四成甚至五成,被當(dāng)做一個(gè)抑制房價(jià)上漲的措施,廣為傳播。這一傳說雖然不是空穴來風(fēng),卻在傳播過程中遭遇扭曲解讀,使提高首付被不恰當(dāng)?shù)刭x予了降低房價(jià)、給房地產(chǎn)市場降溫的重任。這種解讀是對焦灼等待房價(jià)下降的普通購房者的戲弄。
這次提高房貸首付的傳聞始于7月中旬,中國銀監(jiān)會發(fā)出緊急通知,要求各家銀行對房地產(chǎn)貸款展開風(fēng)險(xiǎn)自查。到8月初,有報(bào)道稱,銀監(jiān)會明確表示希望提高房貸首付。
商業(yè)銀行并非不懂眼色,各地的商業(yè)銀行已經(jīng)開始收緊房貸,從此次領(lǐng)房價(jià)上漲之潮的深圳,到上海、杭州、成都等地,莫不如此。深圳部分銀行已提高房貸首付比例至四成,并全面停辦二手房按揭。
(8月14日《證券時(shí)報(bào)》)不過,收緊房貸主要不是因?yàn)樯虡I(yè)銀行自覺到提前對管理層的講話令行禁止,而是商業(yè)銀行上半年貸款量發(fā)放過大,在嚴(yán)厲的信貸額度管理制下無款可貸。來自監(jiān)管部門的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,今年上半年深圳個(gè)人長期消費(fèi)貸款增加425.4億元,而去年同期僅增加121.2億元。其中,不少支行上半年就把2007年的額度全部用光。
另一個(gè)原因是今年上半年一些地區(qū)房價(jià)上漲驚人,房貸與高房價(jià)風(fēng)助火勢,越燒越旺。房價(jià)漲幅稍降,銀行在攫取利潤之后加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理,也是商業(yè)常態(tài)。
實(shí)際上,今年以來,除了房貸以外的其他貸款,個(gè)人消費(fèi)貸款、汽車貸款和助業(yè)貸款的門檻都在提高,說明貸款緊縮屬于央行與銀監(jiān)會整體貸款風(fēng)險(xiǎn)控制與防止流動性過熱的范疇,不過由于個(gè)人房貸占據(jù)絕對比重,所以被誤讀為對于房貸的專項(xiàng)控制。
不過,只要有信貸額度,商業(yè)銀行仍然會進(jìn)行房貸爭奪戰(zhàn)。對于商業(yè)銀行來說,個(gè)人房貸仍然屬于優(yōu)質(zhì)貸款資源,房貸一如既往地使銀行在低風(fēng)險(xiǎn)中獲得高贏利。自去年以來,個(gè)人住房不良貸款余額和比例均呈現(xiàn)波段式上升態(tài)勢,但從4月之后,不良貸款上升勢頭已得到一定遏制,6月份不良貸款余額和比率均比5月份明顯下降。
并且,外資法人銀行加入房貸爭奪大戰(zhàn)也使國內(nèi)商業(yè)銀行不可能大規(guī)模收縮房貸額。普華永道會計(jì)師事務(wù)所今年4月發(fā)布的《外資銀行在中國的調(diào)查報(bào)告》顯示,在被調(diào)查的35家外資銀行中,有12家外資銀行表示,中國全面向外資銀行開放金融市場后,計(jì)劃向居民提供住房人民幣貸款業(yè)務(wù)。在未來三年外資銀行計(jì)劃推出的新業(yè)務(wù)中,房屋貸款業(yè)務(wù)名列前茅,在貸款年限與利率上均比中資銀行有利。
如此泰山壓頂?shù)母偁幹畡荩瑹o怪乎四大國有及主要股份制商業(yè)銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受采訪時(shí)均表示,并無“收緊”一說,不會盲目改變現(xiàn)有房貸政策。
真有改變,那是犯傻,商業(yè)銀行絕對不會行此無腦之舉,而央行與銀監(jiān)會也不能不考慮到外資銀行在房貸領(lǐng)域的遞補(bǔ)作用,不會縛住中資銀行的手腳,放任外資銀行在房貸領(lǐng)域坐大。
但有一些跡象表明,在信貸額度受限的情況下,貸款的重心會有所偏移,轉(zhuǎn)向優(yōu)質(zhì)客戶。目前銀行房貸對于客戶的資信等級評定,內(nèi)容涉及20多項(xiàng),低于規(guī)定分?jǐn)?shù)則不予貸款。與銀行聯(lián)系不密切的低收入階層與自有資金較少的炒房一族將會受到限制。這些潛在風(fēng)險(xiǎn)較高的貸款者會因?yàn)橘Y源等級不高,得不到需要的信貸服務(wù)。而中小房地產(chǎn)商也將與低收入購房者一道被打入另冊。不出意外,控制風(fēng)險(xiǎn)將會成為房地產(chǎn)領(lǐng)域弱勢者的清理過程。
收緊房貸固然能夠部分打擊房地產(chǎn)投資行為,也會精確打擊中低收入者的購房需求,讓銀行對這些無資金優(yōu)勢者更不待見。看來,中低收入者從商品房市場回歸經(jīng)濟(jì)適用房,已經(jīng)是大勢所趨,近日出臺的經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房政策已經(jīng)做出了明示。(葉檀 上海資深媒體人)