“中國(guó)的房?jī)r(jià)在短期或者中期內(nèi)會(huì)是上漲的,將來可能面臨下降的壓力!苯,在主題為“樓市泡沫與房?jī)r(jià)調(diào)控”的“天籟之音巔峰對(duì)話”圓桌論壇上,中金公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈繼明表示,人口結(jié)構(gòu)是影響中國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)的重要原因之一,到2015年,中國(guó)房?jī)r(jià)或?qū)⒊霈F(xiàn)拐點(diǎn)。
房地產(chǎn)整體上不存在泡沫
近幾年,中國(guó)房?jī)r(jià)漲幅較高,引發(fā)了業(yè)內(nèi)外對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫的擔(dān)憂與質(zhì)疑。對(duì)此,專家認(rèn)為,在現(xiàn)有房?jī)r(jià)下,仍有大部分人具有購(gòu)買需求與支付能力,中國(guó)房地產(chǎn)整體上并不存在泡沫。
“就整個(gè)中國(guó)來講,房地產(chǎn)行業(yè)不存在泡沫。如果有,也是某些城市、某些價(jià)位的房地產(chǎn)可能會(huì)有泡沫!甭穭呕ǘ戮种飨瘑蝹ケf。
清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉則表示,房地產(chǎn)市場(chǎng)也要有一定的泡沫去潤(rùn)滑,價(jià)格泡沫可以從很多角度去考量,如拿當(dāng)前的房?jī)r(jià)和人們的支付能力去考量,支付得起就沒有泡沫,支付不起就有泡沫,問題是拿誰的支付能力去衡量。
建設(shè)部政策研究中心主任陳淮認(rèn)為,中國(guó)面對(duì)的不是住房困難,而是沒有完全實(shí)現(xiàn)所有人都有房子;沒有實(shí)現(xiàn)大多數(shù)人都有自己的房子;再加上資源分配存在著不均衡和浪費(fèi),房?jī)r(jià)上漲有一定必然性。
多種因素推動(dòng)中國(guó)房?jī)r(jià)上漲
對(duì)于中國(guó)房?jī)r(jià)還將上漲多久,中金公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈繼明預(yù)測(cè):中國(guó)房?jī)r(jià)還將上漲八年左右。
單偉豹表示,中國(guó)的房地產(chǎn)上漲有一定原因,我國(guó)每年有10%的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、人民幣對(duì)美元的增值、再加上都市化,這幾個(gè)百分點(diǎn)的影響加起來是剛性的價(jià)格上漲趨勢(shì)。
劉洪玉則認(rèn)為,人才和資本的流動(dòng)也加速了中心城市房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)!巴心芰I房的人更容易流動(dòng),他們流動(dòng)的目的是尋找更好的發(fā)展機(jī)會(huì)。他們并非著眼于買房便宜,而是從增值的角度,預(yù)期拿到回報(bào)。”他說。
此外,中國(guó)趕超世界先進(jìn)水平和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整也將把資產(chǎn)價(jià)格推高。建設(shè)部政策研究中心主任陳淮表示,中國(guó)正在步入世界大國(guó)的行列,在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中,人們的資產(chǎn)信用在不斷地提高,人們擁有住房的過程實(shí)際是私人財(cái)富累積的過程和資產(chǎn)信用提高的過程。
對(duì)于中國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整對(duì)房?jī)r(jià)的影響,陳淮指出,目前全世界的資產(chǎn)價(jià)格正處在評(píng)估的過程中,包括房產(chǎn)價(jià)格和股票價(jià)格,F(xiàn)在全世界的資產(chǎn)價(jià)格體系,是過去100年工業(yè)化過程中形成的。這個(gè)資產(chǎn)價(jià)格體系的核心是重化工業(yè)資產(chǎn),是資金密集型。而在今天的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中,重化工業(yè)并不那么重要,三五十人的上市公司市值就可以和大型鋼鐵企業(yè)比,知識(shí)產(chǎn)權(quán)早就取代了折舊的資本回收方式,因此,這個(gè)世界中的所有資產(chǎn)價(jià)格體系都要全面評(píng)估。
2015年將出現(xiàn)拐點(diǎn)
雖然中國(guó)房?jī)r(jià)具有上漲趨勢(shì),但是,專家表示,在2008年奧運(yùn)會(huì)的推動(dòng)潮過去之后,中國(guó)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)會(huì)面臨一個(gè)拐點(diǎn)!暗2010年達(dá)到頂峰,到2015年基本持平,但是2015年之后將大幅度下降。”哈繼明稱。
哈繼明表示,當(dāng)人口結(jié)構(gòu)拐點(diǎn)出現(xiàn)的時(shí)候,可能也就是資產(chǎn)價(jià)格拐點(diǎn)要產(chǎn)生的時(shí)候。他說,中國(guó)在解放后,尤其是上世紀(jì)50年代,出生率特別高,一直維持了20年左右。到了上世紀(jì)70年代末,開始實(shí)行計(jì)劃生育政策。因此,上世紀(jì)50年代中期出生的人,是目前的主要儲(chǔ)蓄者,他們?cè)谏鐣?huì)中占比非常高,既要為自己養(yǎng)老儲(chǔ)蓄,也要為孩子教育儲(chǔ)蓄。在儲(chǔ)蓄率高的情況下,利率水平一定是很低的,人們必定尋找其他增值、保值的手段,或者買房子,或者買股票,甚至買字畫等。這使得資產(chǎn)價(jià)格被推了上去,但是等到他們退休或者逐漸離開這個(gè)世界的時(shí)候,就會(huì)發(fā)現(xiàn)很難把手中的資產(chǎn)傳到下一代去,因?yàn)樗麄兊南乱淮赡芏际仟?dú)生子女。在這種情況下,房?jī)r(jià)必然會(huì)出現(xiàn)回落。
據(jù)介紹,日本房?jī)r(jià)也曾出現(xiàn)先漲后落的情況,這與日本嬰兒潮有很大關(guān)聯(lián)。“如果日本的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)對(duì)中國(guó)有一點(diǎn)啟示的話,我們不難想像,中國(guó)資產(chǎn)價(jià)格的變化也會(huì)出現(xiàn)先漲后落的情況。這就是為什么資產(chǎn)價(jià)格,尤其是房?jī)r(jià),還有八年,也許是10年的上漲空間!惫^明說。(韓丹 葉真)