編者按：曾經(jīng)轟動中國樓市的《中國房市警告》一書的作者、著名學者羊慧明兩年前在接受本報記者采訪時曾尖銳地提出：房地產(chǎn)調(diào)控不能“上頭生病，下頭吃藥”。目前房價越“調(diào)”越大漲的情況印證了羊先生的判斷。本報記者日前再次采訪羊慧明，羊先生對房地產(chǎn)市場提出了許多獨家見解和建設性建議。
房地產(chǎn)市場正在走向失控
記者：近期一些大中城市房價開始新一輪瘋狂上漲，對此管理層出臺了“雙軌”調(diào)控的新政，你認為新政會產(chǎn)生什么樣的效果？
羊慧明：“雙軌”調(diào)控政策，看起來是房地產(chǎn)市場出現(xiàn)失控的無奈之策：既然市場那一塊控不住，就任其按市場原則發(fā)展；而為了緩解低收入者對房價猛漲的不滿，于是加大政策性那一塊，即增加限價房和廉租房這一塊的比重。這一政策沒有觸動房市的癥結(jié)所在，還有可能使房價進一步失控。
因為對市場那一塊的放任信號使瘋狂哄抬炒高房價更加肆無忌憚，最近新一輪房價大漲就已經(jīng)說明這個問題，而媒體輿論對房價的瘋漲也采取了容忍的態(tài)度，似乎房價大漲天經(jīng)地義。哄抬房價的環(huán)境也更加寬松，這將使房價更加失控。而市場這一塊房價大漲，同樣會拉高政策性那一塊的房價。
高房價是“擠”出來的
記者：那么，你認為房價控不住的癥結(jié)在哪里？
羊慧明：問題就在于過去的一些調(diào)控政策是反市場原則的。必須肯定，中央政府出于對民生大計的關注和構(gòu)建和諧社會的考慮，也為了預防房地產(chǎn)泡沫，保持經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定、健康、快速發(fā)展，果斷采取措施調(diào)控房地產(chǎn)市場的方針是正確的。但是，相關部門制定的一些具體的調(diào)控政策，卻采取了反市場化的操作，因而事與愿違，南轅北轍。
市場經(jīng)濟靠什么來調(diào)節(jié)？主要靠信息———供求信息。如果真的要想平抑地價、房價上漲太快，照理應該向市場發(fā)出增加土地供應同時抑制需求的信息，然而相關部門卻采取了相反的調(diào)控措施：一說調(diào)控，首先就是從嚴控制土地供應，僅僅這個信號就意味著預期供給減少，地價、房價就自然會加快上漲。采取比計劃經(jīng)濟還要“計劃經(jīng)濟”的土地指標管理，實行“擠牙膏”式的批地政策，不但沒有減少用地，反而因地價飛漲而誘使更多的人明里暗里去圈更多的地待漲，滋生了權(quán)力控制土地的種種腐敗。
如今我國一些大城市的地價已經(jīng)超過世界上一些發(fā)達國家大城市地價幾十倍，這將削弱城市競爭力，透支我國經(jīng)濟增長空間，縮短高增長的周期，加劇我國經(jīng)濟生態(tài)和社會生態(tài)的不平衡，而這恰恰是違背市場規(guī)律可能造成的后果。
抑制供給硬抑制需求軟
記者：管理層采取了一系列抑制房地產(chǎn)過熱需求的措施，為什么收效甚微？
羊慧明：現(xiàn)行的調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策，抑制供給硬，抑制需求軟，反而導致供求更加不平衡。除了供地從緊從嚴意味著預期供給減少，緊縮房地產(chǎn)開發(fā)信貸，提高房地產(chǎn)開發(fā)門檻，也意味著預期供給減少。同時，提高房地產(chǎn)開發(fā)門檻不利于形成充分競爭的市場，而容易形成寡頭壟斷控制市場、哄抬房價的行為。
而另一頭，老百姓購買住房的基本需求和投資性購房需求又是難以抑制的，也不應該去大力抑制。抑制了供給卻抑制不了需求，甚至逼出了更大的需求：房價預期上漲更快，就逼得潛在購房者搶先下手，就會有更多的投資、投機性需求去“買漲”，透支未來的購買力。越多的人去買漲，房價就漲得越快，形成房地產(chǎn)泡沫危機。這就是反市場操作，違背市場原則，必然要受到市場規(guī)律的懲罰。
現(xiàn)行政策使城鄉(xiāng)經(jīng)濟更失衡
記者：有人說房價大漲是流動性過剩造成的，你怎么看這個問題？
羊慧明：目前大家所說的“過剩的流動性”，實際上是分配不公，普通職工收入太低導致內(nèi)需不足，和城鄉(xiāng)經(jīng)濟發(fā)展極不平衡造成的結(jié)構(gòu)性問題。人們爭相到大、中城市買房子、找機會，造成大、中城市爆炸性擴張，地價飛漲，房價暴漲，于是有人認為這都是錢多了惹的禍———“流動性過�！痹斐傻�。實際上，這是不平衡發(fā)展造成的。
或許有人說，城市化是必然趨勢。事實上，中國的城市化與歐、美的城市化進程有所不同：首先歐、美城市化是漸進的、自然生長的，而中國的城市化是爆炸性擴張的。另外，歐、美城市化進程中的流動是雙向的———有人攜錢進城，也有人攜錢出城，而中國城市化的人流、資本幾乎是單向的———這是中國大城市爆炸性增長的原因。
因為我們?nèi)鄙僖环N讓城市的資本、人才流向鄉(xiāng)村的機制。這在很大程度上就是房地產(chǎn)政策不合理造成的。土地指標管理，分配用地指標又像“擠牙膏”，地方政府為了最大化的土地收益，把有限的土地指標全給了城市。本來，國土資源都在分配用地指標時，盤子里就有考慮中、小城鎮(zhèn)發(fā)展的指標，但地方政府在具體分配用地指標時，全分給了城市，因為只有城市地價才賣得高，許多鄉(xiāng)、鎮(zhèn)連一分半畝土地指標都沒有，拿什么搞開發(fā)建設？
而在歐美，當有人在涌進大城市的同時，大城市也有人搬到小城鎮(zhèn)或鄉(xiāng)村去生活，特別是退休人群，喜歡到鄉(xiāng)村小城鎮(zhèn)居住。他們的鄉(xiāng)鎮(zhèn)很發(fā)達，城市也是“葡萄狀”結(jié)構(gòu)———由一串葡萄一樣的小城鎮(zhèn)組成的生態(tài)城市。城里人到鄉(xiāng)下買地蓋房或買房很容易。人家的發(fā)達主要體現(xiàn)在鄉(xiāng)村小城鎮(zhèn)的發(fā)達，城鄉(xiāng)的共同繁榮是人流、資本流的雙向流動創(chuàng)造的。
打破權(quán)力壟斷“偽市場化”
記者：那么你認為中國房地產(chǎn)的出路在哪里？
羊慧明：我國的房地產(chǎn)既然已經(jīng)形成了一個市場，而且是一個日益龐大的市場，已經(jīng)在按市場規(guī)則運行，那么，調(diào)控房地產(chǎn)市場的基點，也應該順應市場規(guī)律，推進和完善市場化，通過調(diào)節(jié)市場要素去解決市場的難點問題。如果求大于供，地價房價上漲太快，管理層只需要發(fā)出增加土地供給和市場預期供給增加的信號，就能產(chǎn)生一定作用，同時采取現(xiàn)行的打擊圈地、囤地的行為，引導、完善競爭機制，并通過貸款政策調(diào)節(jié)需求，就能奏效。市場的問題只有通過市場手段去解決，過多地采取強力行政手段，也改變不了市場規(guī)律本身運行的邏輯，而更有可能扭曲市場。
有人說，世界上沒有一個國家的房地產(chǎn)是完全市場化的，中國房地產(chǎn)市場更不可能市場化。其實，這種說法是站不住腳的，成熟市場經(jīng)濟體的房地產(chǎn)大多是完全市場化。中國既然在搞社會主義市場經(jīng)濟，市場浪潮是無孔不入無堅不摧的，房地產(chǎn)、電信、煙草等這些壟斷部門也不例外，不可能有“市”外“桃園”，違背市場規(guī)律，只會讓整個社會承受代價。
對于解決飆升的房價，我贊同中央黨校研究室副主任周天勇先生的意見，可以考慮允許農(nóng)民用自己的土地直接入股，直接出租，直接買賣土地的使用權(quán)，用來建設房屋。這樣土地市場的供應結(jié)構(gòu)就會改變，土地由寡頭供應變成多頭供應，形成了競爭性市場�！按送猓苯尤牍芍苯淤I賣，也會省去中間很多暴利環(huán)節(jié)，成本降低了，房價自然而然就會下降”。
一句話，調(diào)控的方向應該是推進市場化，而不應該是背離市場化，應該以深化改革的思路統(tǒng)領宏觀調(diào)控，通過深化改革解決市場難點。(譚麗莎）
