又一個(gè)住房銷售旺季的到來了,房?jī)r(jià)已經(jīng)成為最高層十分重視的課題,準(zhǔn)備加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控,以確保房地產(chǎn)價(jià)格的下降。
筆者對(duì)民生之房?jī)r(jià)在博客已經(jīng)寫了很多文章,前不久寫的就是民生之房?jī)r(jià),CPI,稅負(fù)。而對(duì)住房問題,筆者還公布過一開發(fā)商的成本。
可是房?jī)r(jià)一直在調(diào)控,可是房?jī)r(jià)一直在漲,根本在哪里?誰已經(jīng)抓到根本了?筆者感到,其實(shí)根本就是統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的不切實(shí),統(tǒng)計(jì)方式的浮夸,造成房?jī)r(jià)無法下降,宏觀調(diào)控的效果也就無法真正在實(shí)際上起到最大作用。
那么宏觀調(diào)空無法獲得最大成果的原因有那些呢?
筆者經(jīng)過調(diào)研,筆者提出一些自己的看法。
首先房?jī)r(jià)要降低,首先要從地上做文章。而地皮價(jià)格與地皮的數(shù)量均是首先列入調(diào)控的最重要位置。
我們先看看,全國各地城市,現(xiàn)在地王的不斷產(chǎn)生,各地的管理層把地王作為宣傳當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的標(biāo)志,地王價(jià)格越高,表示當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)。
自然要表示經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)沒有錯(cuò),而錯(cuò)的是不可以一味追求地價(jià)買多高,而忽視了房?jī)r(jià)是否增長速度比地價(jià)漲的更高。
對(duì)樓市調(diào)控的輕微忌憚,其實(shí)并沒有阻擋開發(fā)商們的熱情,一個(gè)顯而易見的現(xiàn)象是,地產(chǎn)類上市公司已經(jīng)從資本市場(chǎng)融資近千億元,與之相應(yīng),土地市場(chǎng)上不斷涌現(xiàn)出一個(gè)個(gè)新“地王”。
其次是房?jī)r(jià)要降低,要從資金上著手,F(xiàn)在開發(fā)商其實(shí)不擔(dān)心資金。
“我們都在觀望!币晃谎肫蟮禺a(chǎn)開發(fā)商的高管人員說,“現(xiàn)在最關(guān)心的是金融政策會(huì)不會(huì)有變化。從銀行做開發(fā)性貸款已經(jīng)很難了,如果央行收緊個(gè)人住房信貸,很可能會(huì)引起房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)。我不贊成用激烈的方式調(diào)控樓市!
這位是央企的高管。如果是地方開發(fā)商呢?他們當(dāng)然更不希望激烈的方式了。而現(xiàn)在有開發(fā)商還可以從別的途徑獲得資金。
在我國,大家知道熱錢的不斷涌入,他們的去向無非就是地產(chǎn)以及股市。而流入地產(chǎn)的資金也自由辦法獲得最大利益。目前一年流入的熱錢大概有1/3是流入到地產(chǎn)的,而這部分錢推動(dòng)了房?jī)r(jià)的大幅度上升,也使開發(fā)商可以與宏觀調(diào)抗衡有了依托。
其三要房?jī)r(jià)降低,必須從地方高層著手去進(jìn)行調(diào)控。目前如果一個(gè)礦死了人,當(dāng)?shù)仡I(lǐng)導(dǎo)需要進(jìn)行行政或其他處罰,而房?jī)r(jià)高漲,當(dāng)?shù)仡I(lǐng)導(dǎo)可能還有獎(jiǎng)勵(lì)。
別看房?jī)r(jià)高漲與礦難看成兩回事。礦難固然造成了人民生命的死亡,而高房?jī)r(jià)造成的是當(dāng)?shù)馗嗟拿癖姕p少收益,增加經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān),無法享受國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的效益。某種程度上,縱容房?jī)r(jià)上漲,其實(shí)與礦難一樣嚴(yán)重。不斷提高房?jī)r(jià)的開發(fā)商其實(shí)與不過職工死活的礦主更讓社會(huì)不安定。而對(duì)當(dāng)?shù)仡I(lǐng)導(dǎo)的考核必須要進(jìn)行改革,否則房?jī)r(jià)也無法在熱情高漲的開發(fā)商手里下降。
其四要房?jī)r(jià)降低,媒體要起作用。我們打開報(bào)紙,廣告最大的就是樓盤,有的樓盤在當(dāng)?shù)貓?bào)紙可能要整版整版地刊登很多天。報(bào)紙講究的是效益,他們已經(jīng)不再是為人民服務(wù)的宣傳工具,他們是賺錢工具。
我們?cè)诿總(gè)大城市的當(dāng)?shù)仉娨暸_(tái)看,必然有關(guān)于房地產(chǎn)方面的專題。這些節(jié)目中推薦的樓盤就是開發(fā)商花錢買下的專題。房地產(chǎn)專題已經(jīng)成為電視臺(tái)賺錢的重要途徑,誰愿意不賺錢?這些媒體是高房?jī)r(jià)的幫兇。
其五要真實(shí)反映房?jī)r(jià),統(tǒng)計(jì)途徑以及統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)要重新完善。目前對(duì)房?jī)r(jià)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)是一個(gè)城市的平均價(jià)格,比如統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中一個(gè)月房?jī)r(jià)漲3.5%,一個(gè)季度同比增長多少,比上季度增長多少等等的數(shù)據(jù)從哪里來?怎么統(tǒng)計(jì)出來的?
這些數(shù)據(jù)是一個(gè)城市的平均數(shù)據(jù),比如北京,統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)包括了四環(huán)內(nèi)的樓盤,也包括了昌平的樓盤。而四環(huán)內(nèi)如果有樓盤出來,數(shù)據(jù)就顯示房?jī)r(jià)高漲,如果四環(huán),五環(huán)沒有樓盤可以統(tǒng)計(jì),那么只有外環(huán)區(qū)或縣城的樓盤,最后統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示本月房?jī)r(jià)有所下降。
而這些統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)就成了經(jīng)濟(jì)學(xué)家,高層參考的數(shù)據(jù),因此在今年四月份有最高層說:“宏觀調(diào)控對(duì)房?jī)r(jià)有了作用,房?jī)r(jià)下降了”。其實(shí)這樣的統(tǒng)計(jì)方式無法真實(shí)反映當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)。筆者在8月17日的《房?jī)r(jià),CPI,稅負(fù)是當(dāng)前的民生大事》博客中有這樣一段話:“筆者曾經(jīng)用北京的四環(huán)固定地點(diǎn)的房?jī)r(jià)進(jìn)行分析,發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)原來差距在于統(tǒng)計(jì)是全市的價(jià)格,而北京四環(huán)內(nèi)由于開的樓盤比例越來越少,五環(huán)外的樓盤越來越多,因此統(tǒng)計(jì)中并非是四環(huán)內(nèi)的價(jià)格,而是邊緣地區(qū)的價(jià)格比例越來越大,因此總體價(jià)格也就看來攀升不明顯。筆者也研究了上海內(nèi)環(huán)以內(nèi)固定地方的價(jià)格,還研究了廣州固定地點(diǎn)的價(jià)格,研究了天津固定地點(diǎn)的價(jià)格,發(fā)現(xiàn)統(tǒng)計(jì)數(shù)字與實(shí)際的房?jī)r(jià)出入就在于:統(tǒng)計(jì)數(shù)字是全市的房?jī)r(jià),實(shí)際我們居住的地方是固定地方!
這就讓民眾感覺,宏觀調(diào)控,房?jī)r(jià)越調(diào)越高的原因。
還有多少因素造成房?jī)r(jià)高漲呢?還有:開發(fā)商沒有社會(huì)責(zé)任;炒房;物價(jià);追求效益等等因素,也許筆者只看到了360度中的270度,還有很多筆者無法看清楚的,也許也是最暗的問題。
我們看看在1998年就有“全國城鎮(zhèn)住房制度改革與住宅建設(shè)工作會(huì)議”2007年有《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》稱為“G八條”與“G六條”,“還有落實(shí)90/70”、““雙限房”擴(kuò)大保障范圍”等等調(diào)控措施。但是這些措施為什么一直不起作用呢?因?yàn)橹粚?duì)皮毛進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)與調(diào)控,而實(shí)際沒有動(dòng)開發(fā)商或?qū)]有社會(huì)責(zé)任的企業(yè)進(jìn)行調(diào)控。最終對(duì)民眾補(bǔ)助的錢,民眾不但沒有減少支出,反而對(duì)住房的支出越來越大。
筆者認(rèn)為,要降低房?jī)r(jià),要切實(shí)地讓民眾在住房上改善,需要做更多的實(shí)際工作,不可以只憑借參考數(shù)據(jù),統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)去做決定。否則再過10年,房?jī)r(jià)比現(xiàn)在還要更幾倍,而民眾的收入?yún)s無法獲得幾倍的提高。
筆者個(gè)人意見,僅作參考。(姚永其)