“內(nèi)地土地交易實(shí)際上已經(jīng)出現(xiàn)‘面粉貴過(guò)面包’的現(xiàn)象，也就是說(shuō)土地的價(jià)格高過(guò)周邊的房?jī)r(jià)，這是很危險(xiǎn)的事情。”香港四大地產(chǎn)商之一恒隆集團(tuán)(0010.HK)主席陳啟宗首次高調(diào)亮相博鰲房地產(chǎn)論壇，就發(fā)出了這樣的警告。
500多位現(xiàn)場(chǎng)嘉賓，恐怕沒(méi)有幾個(gè)人會(huì)認(rèn)為陳啟宗在危言聳聽(tīng)。
地價(jià)PK房?jī)r(jià)
過(guò)去三年多來(lái)，無(wú)論一線城市還是二線城市的開(kāi)發(fā)商都陸續(xù)感受到了地價(jià)暴漲的壓力。在北京、天津等多個(gè)城市，同一區(qū)域地價(jià)從每畝幾十萬(wàn)元跳到幾百萬(wàn)元，10倍、20倍地增長(zhǎng)屢見(jiàn)不鮮。地價(jià)如此之高，還經(jīng)常發(fā)生十幾家開(kāi)發(fā)商劍拔弩張“爭(zhēng)食”的現(xiàn)象，連利潤(rùn)相對(duì)較低的經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房用地推出時(shí)也不例外，全國(guó)各地更是“地王”頻出。
華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)表示，自2003年以來(lái)，房?jī)r(jià)加快上漲的同時(shí)，地價(jià)上漲速度也在不斷加快，1997年到2005年間，土地成本占開(kāi)發(fā)總投資的20%左右，但現(xiàn)在發(fā)達(dá)城市土地成本已占總投資的50%。這種勢(shì)頭如同房?jī)r(jià)的傳導(dǎo)效應(yīng)一樣，正向二線城市蔓延。
今年7月，萬(wàn)科地產(chǎn)(000002)以26.8億元競(jìng)得廣東東莞一幅35萬(wàn)多平方米的土地，樓面地價(jià)達(dá)到每平方米1.5萬(wàn)多元；同月，北辰實(shí)業(yè)(601588，0588.HK)與北京城市開(kāi)發(fā)集團(tuán)聯(lián)合體以92億元奪得長(zhǎng)沙新河三角洲一幅78萬(wàn)平方米的土地，樓面地價(jià)超過(guò)每平方米3500元；8月份，深圳振業(yè)集團(tuán)以10.6億元摘走天津河?xùn)|區(qū)新開(kāi)路東側(cè)一塊3.68萬(wàn)平方米的地塊，樓面地價(jià)每平方米8800元。值得注意的時(shí)，這些地塊的樓面地價(jià)均接近或超過(guò)其周邊現(xiàn)有商品房售價(jià)。
誰(shuí)令地狂？
是什么讓土地和搶購(gòu)者如此抓狂？
北師大金融研究所所長(zhǎng)鐘偉分析，問(wèn)題的根源可能在兩方面：一來(lái)土地有效供應(yīng)增長(zhǎng)遲緩造成搶購(gòu)現(xiàn)象，二來(lái)單宗出讓土地面積過(guò)大引起爭(zhēng)搶�！按蟮貕K出讓本身，就具有資金杠桿效益，會(huì)因?yàn)殚_(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、代征地比例高(建設(shè)用地比例低)、規(guī)劃變更可能性大而帶來(lái)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期高的效應(yīng)。”他說(shuō)。
一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士則指出：“大家仔細(xì)看看，瘋狂搶地的主要是上市公司，他們不計(jì)成本地拿地，恐怕算的不是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本身的賬，而是借拿地謀求機(jī)構(gòu)投資者和股民的青睞，圈資本市場(chǎng)的錢(qián)，非上市公司根本拼不過(guò)他們。”這大概也是近幾年來(lái)國(guó)內(nèi)房企紛紛謀求上市的一個(gè)重要原因。
一直謹(jǐn)慎參與搶地游戲的SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹不無(wú)擔(dān)憂地說(shuō)：“樓面地價(jià)高出同區(qū)域房?jī)r(jià)，這不太正常，可能存在很大風(fēng)險(xiǎn)。創(chuàng)‘地王’紀(jì)錄的往往都是上市公司，這才是真正的‘泡沫’，通過(guò)‘土地’將房地產(chǎn)和股票中可能存在的泡沫都結(jié)合在了一起�！�
經(jīng)歷過(guò)香港樓市大起大落周期波動(dòng)的陳啟宗一臉嚴(yán)肅地說(shuō)：“只要經(jīng)歷一次市場(chǎng)調(diào)整，賺到的錢(qián)可能就全賠回去了。”
與潘石屹觀點(diǎn)相似，他也感覺(jué)泡沫藏在地產(chǎn)股票里�！叭绻膫�(gè)企業(yè)對(duì)地價(jià)、房?jī)r(jià)的上升和股票的泡沫不敏感，那他不是天真就是無(wú)知！無(wú)論房?jī)r(jià)的下降還是股價(jià)的下跌，都會(huì)讓這些公司死掉！”
土地交易規(guī)則的不明朗也令企業(yè)煩惱。任志強(qiáng)抱怨說(shuō)，華遠(yuǎn)去年參加了十塊土地的招拍掛，沒(méi)有一次中標(biāo)，光繳納保證金的利息就損失了7000多萬(wàn)元。參加北京土地招標(biāo)的開(kāi)發(fā)商也不止一次埋怨“既不是價(jià)高者得也不是價(jià)低者得，看似規(guī)則清晰，其實(shí)人人摸不著頭腦”。
一旦退潮怎么辦？
高地價(jià)正在引起業(yè)界的群體性不安。但記者還是發(fā)現(xiàn)，高價(jià)拿地者的勇氣，首先依然是來(lái)自房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭與持續(xù)看漲的預(yù)期，而對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的信心，主要建立在對(duì)城區(qū)土地面積日益減少、剛性需求強(qiáng)勁的樂(lè)觀估計(jì)上。
和買房人盼望穩(wěn)定房?jī)r(jià)一樣，開(kāi)發(fā)商也希望政府出面穩(wěn)定地價(jià)。
任志強(qiáng)認(rèn)為：“穩(wěn)定地價(jià)才能穩(wěn)定房?jī)r(jià)，穩(wěn)定地價(jià)只能靠增加供給，否則土地交易過(guò)程還會(huì)不斷出現(xiàn)瘋狗撲食般的景象�！�
由全國(guó)工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)和中國(guó)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商策略聯(lián)盟共同組建的REICO工作室近日公布的報(bào)告顯示，在持續(xù)兩年的負(fù)增長(zhǎng)后，二季度全國(guó)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地面積出現(xiàn)較大幅度的增長(zhǎng)，但增長(zhǎng)主要來(lái)自北京和東部地區(qū)，上海、廣州、深圳的土地購(gòu)置面積仍然是超過(guò)40%以上的大幅度的負(fù)增長(zhǎng)。該報(bào)告得出結(jié)論稱，土地供給的形勢(shì)仍然嚴(yán)峻，僧多粥少的情況下穩(wěn)定價(jià)格的難度會(huì)很大。
金融研究專家巴曙松借日前香港股市上演的驚天大逆轉(zhuǎn)提醒國(guó)內(nèi)企業(yè)“一定要居安思�！�。一個(gè)原本被認(rèn)為不重要的美國(guó)次貸風(fēng)波為什么會(huì)引發(fā)股災(zāi)？因?yàn)榇饲叭藗兌技僭O(shè)房?jī)r(jià)不會(huì)下跌，而這場(chǎng)意外提醒我們?cè)谑袌?chǎng)好時(shí)要逆向思考，以減小未來(lái)各種風(fēng)波的影響。
“臺(tái)風(fēng)來(lái)的時(shí)候豬都會(huì)飛，退潮的時(shí)候才知道誰(shuí)沒(méi)穿泳褲。”巴曙松幽默的話語(yǔ)中不乏深刻的寓意。(謝紅玲)
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