業(yè)主不交物業(yè)管理費和專項維修資金，小區(qū)業(yè)委會可通知房管局禁止其賣出房屋。——這是廣州市國土房管局正在公開征求意見的《業(yè)主大會議事規(guī)則示范文本(草案)》中的最新規(guī)定。(據(jù)《新快報》)
部分業(yè)主因為不滿物管公司的粗劣服務(wù)等原因拒絕交納物業(yè)管理費以及專項維修資金，這在現(xiàn)實生活早已司空見慣。在此情形下，如果任由業(yè)主將房產(chǎn)出售，則勢必會損害到其他按時交納物管費和專項維修資金業(yè)主的利益。因此，以業(yè)主委員會的名義禁止不交物管費和專項維修資金的業(yè)主賣房，就成為一種貌似合理的維權(quán)方式，但在本質(zhì)上，這卻是一種多數(shù)人暴力——多數(shù)人以強制的方式要求少數(shù)人無條件做出符合多數(shù)人利益的讓步。
《物權(quán)法》規(guī)定，所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主的賣房行為屬于正常行使自己對房產(chǎn)的處分權(quán)，這種權(quán)利不受包括業(yè)主委員會在內(nèi)的任何人粗暴干涉。當(dāng)然，出于管理和服務(wù)的需要，要求業(yè)主在賣房和出租房屋后將賣房或出租房屋的情況告知業(yè)委會和物管公司，還是比較合理的。關(guān)鍵是，決不能將這種“事后告知”義務(wù)上升為一種“事前許可”特權(quán)。無論是物業(yè)服務(wù)企業(yè)還是業(yè)主委員會，都沒有這種“許可權(quán)”。
站在業(yè)主委員會的角度，作為“不交物業(yè)費禁止賣房”邏輯成立的前提條件，實質(zhì)上意味著業(yè)主委員會對一種觀點的贊同：不交物業(yè)費總是錯誤的。因為只要承認(rèn)不交物業(yè)費在某些情況下可能是合理的，那么以此為由禁止業(yè)主賣房就肯定是不合理的�？墒聦嵣�，不交或遲交物業(yè)費往往正是業(yè)主乃至業(yè)主委員會對物業(yè)服務(wù)表達(dá)不滿和進行抗?fàn)幍闹饕S權(quán)方式。業(yè)主委員會理當(dāng)代表業(yè)主的利益，否定不交或遲交物業(yè)費的合理性，很大程度上是對物業(yè)服務(wù)企業(yè)利益的維護，對業(yè)主利益的背叛。
站在房管局的角度，某種意義上，“不交物業(yè)費禁止賣房”類似于法律意義上的“凍結(jié)財產(chǎn)”，但卻是由業(yè)主委員會代替法院做出的決定，這顯然不具有任何的法律效力。如果房產(chǎn)局據(jù)此拒絕辦理房地產(chǎn)契約變更手續(xù)，會有濫設(shè)行政許可之虞。
一個簡單的道理是：賣房行為和交費糾紛是完全不同的兩回事，賣房行為無須任何人許可，而交費糾紛只能通過仲裁或者法律途徑解決�！安唤晃飿I(yè)費禁止賣房”等于是在未經(jīng)法庭審判的情況下，就私自宣判不交費的業(yè)主“有罪”。這顯然是不合理的。循此視角觀之，我們不難發(fā)現(xiàn)，“不交物業(yè)費禁止賣房”本質(zhì)上是物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用業(yè)主委員會的力量來解決自己與業(yè)主之間的交費糾紛——利用多數(shù)人對自身利益的關(guān)切，成功實施對少數(shù)人正當(dāng)應(yīng)訴權(quán)利和未來勝訴可能的剝奪。在多數(shù)人暴力模式下，既沒有法庭，也沒有審判，只有對少數(shù)人不利的判決。(舒圣祥）
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