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2007年09月29日 星期六
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奧運(yùn)會(huì)能夠影響房?jī)r(jià)嗎? 炒上去的房?jī)r(jià)沒有根基
2007年09月28日 09:10 來源:上海證券報(bào)

    九月六日,二00七年北京秋季房地產(chǎn)展示交易會(huì)開幕,除北京市區(qū)、郊區(qū)項(xiàng)目參展外,更有遠(yuǎn)在山東煙臺(tái)、威海,河北燕郊、保定等多個(gè)外埠樓盤亮相。目前北京房?jī)r(jià)整體上漲,由奧運(yùn)所帶動(dòng)的北京部分區(qū)域房?jī)r(jià)上漲尤為明顯。圖為觀眾在房交會(huì)觀看樓盤模型。(資料圖) 中新社發(fā) 陳靜思 攝


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  奧運(yùn)會(huì)能夠影響房?jī)r(jià)嗎?既得利益集團(tuán)的寫手已經(jīng)為我們備足了資料,最近幾屆奧運(yùn)會(huì)的主辦國(guó)在奧運(yùn)會(huì)申辦成功之后,都經(jīng)歷了一波大牛市。言外之意,倘若這是一種規(guī)律,中國(guó)自然也不能例外,房?jī)r(jià)的上漲就變得順理成章。但是,他們掩蓋了奧運(yùn)會(huì)之后的景象。以上屆雅典奧運(yùn)會(huì)為例,在取得舉辦資格后,雅典房?jī)r(jià)在1995-2002年7年間上漲了65%(這個(gè)漲幅比中國(guó)小多了,深圳市5個(gè)月房?jī)r(jià)漲幅就達(dá)到了70%)。但奧運(yùn)會(huì)之后雅典就迎來了房?jī)r(jià)的暴跌,許多商品房的價(jià)格下跌了一半。

  既得利益集團(tuán)的代言人只提奧運(yùn)會(huì)導(dǎo)致的房?jī)r(jià)上漲,而對(duì)奧運(yùn)會(huì)后房?jī)r(jià)的下跌閉口不談,他們對(duì)信息傳播方向的把握總是恰到好處。

  雅典房?jī)r(jià)為什么下跌?根源在于,炒上去的房?jī)r(jià)沒有根基,難以維持。希臘并非一個(gè)國(guó)際化程度很高的城市,本地需求十分有限,需求的不足造成供應(yīng)的過剩,一旦奧運(yùn)題材炒作完畢,房?jī)r(jià)會(huì)在價(jià)值規(guī)律的作用下,重新回歸到本來的位置。

  我國(guó)見多識(shí)廣的開發(fā)商等既得利益者,不斷制造出一個(gè)又一個(gè)題材,演繹出一波又一波漲勢(shì)。在奧運(yùn)會(huì)沒有到來的時(shí)候,有些地方的房?jī)r(jià)已經(jīng)上漲了好幾倍,問題是,在奧運(yùn)會(huì)之后,這些擅長(zhǎng)編造故事的開發(fā)商和炒房者們,如何繼續(xù)他們的炒作之旅,把房?jī)r(jià)推向新的高度呢?

  事實(shí)上,一些既得利益集團(tuán)已經(jīng)開始考慮奧運(yùn)會(huì)之后的“后事”,他們請(qǐng)人撰文,分析奧運(yùn)會(huì)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的N個(gè)理由,讓買房者和炒房者堅(jiān)定信心。其實(shí),奧運(yùn)會(huì)只是一個(gè)哄抬房?jī)r(jià)的幌子,奧運(yùn)會(huì)本身對(duì)房?jī)r(jià)上漲的推動(dòng)力是非常有限的。為了追求自身利益最大化的需要,一些人夸大了奧運(yùn)會(huì)的作用。

  中國(guó)房?jī)r(jià)漲到哪里,能否在奧運(yùn)會(huì)之后繼續(xù)演繹輝煌,完全取決于實(shí)際需求與供應(yīng)的博弈。有一點(diǎn)是肯定的,即使以目前的房?jī)r(jià)來看,它也已經(jīng)與民眾的實(shí)際購(gòu)買力拉開相當(dāng)一段距離,也就是說,如果不是炒房者吸納并囤積了一部分房源,住房的供應(yīng)可能已經(jīng)過剩。許多人看住房供應(yīng)只比較當(dāng)年的新增供應(yīng),而忽略了比新增供應(yīng)量大得多的存量住房。這些存量早晚會(huì)被釋放出來,對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生重大影響。

  現(xiàn)在,這些存量之所以沒有充分釋放出來,是因?yàn)榉績(jī)r(jià)仍未脫離快速上漲軌道,囤積房源者仍帶著強(qiáng)烈的獲利預(yù)期。因此,房?jī)r(jià)雖然在上漲,而交易量卻在急劇萎縮。北京市的房屋交易,每年4、5月份都非;钴S,但今年這個(gè)期間住宅期房網(wǎng)上簽約套數(shù)較去年4月下降了51%,出現(xiàn)了有價(jià)無市的局面。

  房?jī)r(jià)以大大超過居民收入的速度上漲,距離民眾的實(shí)際購(gòu)買力越來越遠(yuǎn)。換句話說,房?jī)r(jià)快速上漲的過程實(shí)際上也是購(gòu)買力萎縮的過程,只不過大批炒房資金的入市掩蓋了這一點(diǎn)。但是,沒有實(shí)際需求力量的支持,房?jī)r(jià)必然會(huì)成為強(qiáng)弩之末。這只是時(shí)間問題。

  在我國(guó),房市的拐點(diǎn)很可能正在醞釀中。這不僅與經(jīng)濟(jì)的周期有關(guān)(世界上沒有只漲不跌的房市),也與人口結(jié)構(gòu)有關(guān)。上世紀(jì)80年代實(shí)行計(jì)劃生育后的獨(dú)生子女一代,在奧運(yùn)會(huì)前后(這種巧合實(shí)在太微妙了!),將逐漸取代多子女一代成為房市的需求主力,一部分獨(dú)生子女家庭將來甚至可以從雙方的父母那里繼承到兩套住房,這些住房早晚會(huì)流入市場(chǎng)。

  人口結(jié)構(gòu)的變化注定將改變市場(chǎng)需求主體。當(dāng)年日本房?jī)r(jià)在面對(duì)這一人口結(jié)構(gòu)改變時(shí),走出了一波持續(xù)十幾年的下跌行情,中國(guó)的既得利益者們能夠改變這一規(guī)律嗎?

  奧運(yùn)會(huì)作為一個(gè)生動(dòng)的幌子,現(xiàn)在,它對(duì)既得利益集團(tuán)仍然大有用處,他們將千方百計(jì)地把它打扮得漂漂亮亮,并佐以其他題材相配合,瘋狂地進(jìn)行炒作。問題是,這種炒作能持續(xù)到何時(shí)?“只有當(dāng)潮水退去,才知道誰在裸泳”,那么,奧運(yùn)會(huì)后,誰會(huì)成為房市中的裸泳者呢?(瓏銘)


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