9月27日，央行和銀監(jiān)會共同發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，對房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房消費(fèi)貸款管理政策進(jìn)行了調(diào)整和細(xì)化。
本次房貸新政的核心政策有三：一是對第二套(含)以上住房的貸款首付比例，規(guī)定不得低于40%，利率不得低于同期同檔次基準(zhǔn)利率1.1倍；二是對商業(yè)用房貸款的首付款比例，規(guī)定不得低于50%，期限不得超過10年，貸款利率不得低于同期同檔次利率1.1倍；三是對具有囤積土地、囤積房源行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，規(guī)定商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。前兩條政策主要針對房地產(chǎn)投資乃至投機(jī)性需求，有專家甚至預(yù)言，首付比例提高10%，可以減少三成買房量；后一條政策則旨在利用信貸手段進(jìn)一步促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加快土地、住房開發(fā)速度，增加市場供應(yīng)，緩解供需矛盾。
但這只是理論的推演，房貸新政實(shí)際要達(dá)到抑制需求促進(jìn)供給從而平穩(wěn)房價的目的，仍需面對不少難題。
首先，住房產(chǎn)品的供給彈性是很低的，而又具有很強(qiáng)的保值增值性。這樣，在目前投資渠道狹窄的情況下，人們對住房產(chǎn)品極易產(chǎn)生投機(jī)性需求。事實(shí)證明，這種需求即使在價格上漲時也往往不降反升。住房市場供求嚴(yán)重失衡的狀況，決定了任何政策措施都很難將人們的投資需求完全壓制下去。
其次，目前與居民住房、購房相關(guān)的信息分散在房屋、城建、民政、公安、金融等部門，不僅各個部門內(nèi)部的征信體系不完善，部門之間也無法互聯(lián)互通，政府主管部門也沒有建立起有效的公共信息披露制度，住房征信體系可以說很不完善。政府不能準(zhǔn)確掌握居民的收入、住房情況，銀行之間信息未曾聯(lián)網(wǎng)，更無法也沒有動力去甄別同一個家庭以不同成員的名義購買住房的情況。
第三，在政府壟斷開發(fā)用地供應(yīng)的制度下，所有人都會形成土地供應(yīng)日益短缺的預(yù)期。另外，現(xiàn)行的房屋預(yù)售制度使得開發(fā)商能夠堂而皇之地將一期樓盤分批開盤，每次房價都不同程度提高。這是開發(fā)商囤積土地、捂盤惜售的制度根源。在這些制度沒有有效改變前，指望不給予開發(fā)商貸款從而促使開發(fā)商去開發(fā)房子，增加供給，作用不會很大。
最后，如何來界定第一套住房也是個問題。是根據(jù)家庭還是個人，或者根據(jù)本地還是全國？鑒于信息系統(tǒng)的不支持，銀行自身難以區(qū)分自住與投資。另外，雖然銀行目前能夠配合管理部門把好提高首付比的門檻，是因為銀行今年的額度貸款指標(biāo)基本用完了，正處于無米下鍋的地步，但在銀行總體處于流動性泛濫的背景下，銀行明年能否真的放棄個人房貸這塊“肥肉”的誘惑，也還是個問題。因為從信貸新政來看，對銀行不執(zhí)行管理部門的政策似乎并未有嚴(yán)厲的處罰舉措。
上述問題不能得到有效化解，住房信貸新政難免落入過往調(diào)控政策的宿命，管理層的良好意圖就可能被打折扣。（鄧聿文 北京學(xué)者）
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