27日，中國人民銀行、銀監(jiān)會發(fā)布通知明確，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，并提高利率，縮短貸款年限。這一新規(guī)將對近期成交量大幅下降的深圳房市產(chǎn)生怎樣的影響？作為此次政策調(diào)整主角又會有什么樣的動作？昨天，記者采訪了深圳監(jiān)管部門和銀行、地產(chǎn)商、中介的資深人士，他們較一致的看法是，房市的泡沫會被溫和擠出，深圳房價不致大跌。各家銀行根據(jù)發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營重點(diǎn)將對這一政策作出積極反應(yīng)。
監(jiān)管部門：對房地產(chǎn)信貸中潛在風(fēng)險高度重視
深圳銀監(jiān)局局長于學(xué)軍昨天對記者表示：“作為國家調(diào)控房地產(chǎn)市場過熱的一項措施，房貸新政策對抑制過度投機(jī)和炒房會有明顯作用。他表示，由于深圳房產(chǎn)市場近兩個月已明顯降溫，交投大幅萎縮，價格穩(wěn)定，因此，現(xiàn)在出臺新政策，其影響力不會像上半年房產(chǎn)市場正值過熱時那么大，預(yù)計對現(xiàn)階段的深圳市場不會產(chǎn)生震蕩性的影響。”
事實上，深圳銀監(jiān)局對房地產(chǎn)信貸中潛在的風(fēng)險已有高度的重視，上半年已向各銀行下發(fā)了重要的規(guī)范性文件《關(guān)于加強(qiáng)深圳市國內(nèi)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸管理的指引》，其中明確要求商業(yè)銀行應(yīng)嚴(yán)格審查借款人的首付款證明和收入水平證明，除房地產(chǎn)開發(fā)商出具的“首付款收據(jù)”之外，還應(yīng)要求借款人提供銀行轉(zhuǎn)賬或現(xiàn)金繳款回單等單據(jù)；除借款人聘用單位出具的收入證明外，還應(yīng)要求借款人提供工資存折、銀行對賬單等資料；商業(yè)銀行應(yīng)通過查詢“個人信用基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)”等必要程序識別一戶多貸情況，核定同一借款人的最高貸款總額，防止過度授信。
此前，在深圳各銀行行長參加的兩次會議上，于學(xué)軍多次向經(jīng)營者提示了房地產(chǎn)信貸的潛在風(fēng)險。他表示，本地房地產(chǎn)貸款風(fēng)險，放大了信貸倍數(shù)，信用化突出，一旦風(fēng)吹草動形成緊縮之勢，風(fēng)險就會立刻暴露。上半年似乎所有的人都在看房、買房、找貸款，銀行也一窩蜂似地撒出人馬來推銷抵押貸款。物極必反，值得大家高度重視。
商業(yè)銀行：新政策對不同銀行影響不一
中國銀行深圳市分行有關(guān)房貸專家認(rèn)為，新政策針對的主要是投機(jī)性的炒房行為，銀行在執(zhí)行這一規(guī)定時，也會從經(jīng)營角度作出適應(yīng)性調(diào)整，更好地控制風(fēng)險，優(yōu)化房貸資產(chǎn)質(zhì)量，從長遠(yuǎn)來看對整個市場各方都是有利的。他表示，不同銀行會根據(jù)自身發(fā)展戰(zhàn)略的不同、對風(fēng)險的認(rèn)識和控制能力等因素對新政策進(jìn)行更細(xì)化的解讀。
華夏銀行深圳分行專業(yè)人士表示，就銀行業(yè)而言，不同的銀行所受影響也不同。各行房貸發(fā)放量占總貸款的比例相差較大，有的占到30%以上，急需收縮房貸，控制風(fēng)險，而像華夏銀行等以房貸為主的中長期貸款占比約為20%，還有10%左右的安全空間。因此，很可能在遵守新政策的基礎(chǔ)上，采取相對積極的房貸措施，繼續(xù)穩(wěn)妥地發(fā)放房貸。從這樣的角度看，房貸新政策對目前房貸額度發(fā)放占比不高的中小銀行屬于“利好”，對剛剛開辦全面人民幣業(yè)務(wù)的外資銀行也是一個擴(kuò)張房貸業(yè)務(wù)的機(jī)會。再細(xì)分下去，不同的社會群體、不同的戶型受政策調(diào)整的影響也不盡相同。像首次購房者首付可低至兩成，就不會受新政策的不利影響。
房地產(chǎn)商：有樓不愁賣的時代已過去
深圳一地產(chǎn)企業(yè)營銷部負(fù)責(zé)人王先生認(rèn)為，此次出臺房貸新政策基本符合事先的預(yù)期，相信對抑制房市投機(jī)有影響，會在一定程度上達(dá)到穩(wěn)定房價，防止房價繼續(xù)快速上漲的目的。新政策要求嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理，如，對項目資本金比例達(dá)不到35%或未取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證的項目，商業(yè)銀行不得發(fā)放任何形式的貸款�！敖�(jīng)過這么些年激烈拼殺，能留下來的地產(chǎn)商自有資金比例都在提高，融資渠道也不只銀行貸款一條，都會有多條的可靠渠道。因此，就算銀行收緊貸款，地產(chǎn)商仍有融資的途徑，不會受到太大影響，不會出現(xiàn)資金鏈條斷裂的情況。”不過，中小地產(chǎn)商相對于擁有品牌的大型地產(chǎn)商來說，在爭取銀行貸款時會處于相對劣勢，銀行資金會更加青睞品牌企業(yè)，更愿意與后者合作。中小企業(yè)必須精心策劃、制作優(yōu)質(zhì)項目，以此增強(qiáng)吸引銀行貸款的競爭力。他認(rèn)為，新政策出臺，以前那種火爆買樓的現(xiàn)象將繼續(xù)降溫，有樓不愁買主的時代正在過去，地產(chǎn)商需要加強(qiáng)市場研究，開發(fā)適銷對路的產(chǎn)品，提高服務(wù)質(zhì)量，加大營銷和推廣力度。
地產(chǎn)中介：擠掉泡沫房市有望回暖
中原地產(chǎn)策略中心總監(jiān)周曜表示，新政策比預(yù)期相對溫和一些，前段時間，部分銀行基本不發(fā)放二手房貸款，影響非常大。與6月比，9月份中原地產(chǎn)二手房交易量下降近七成。代理的一手樓交易也明顯下滑�，F(xiàn)在出臺的新政策對二手房貸款并未一刀切地斷貸，而是提高了門檻。原來擔(dān)心的投資客拋售現(xiàn)房的事情不會發(fā)生，有自住需求的市民會走出觀望，進(jìn)入房市，市場有望逐步回暖。當(dāng)然，新政策加大了投資房產(chǎn)者的成本，加上利率年內(nèi)已上調(diào)五次，其結(jié)果是溫和地消化房市泡沫，深圳購房者結(jié)構(gòu)中投資者比例將大幅下降，曾經(jīng)的賣方市場將逐步向買方轉(zhuǎn)變，從而促使地產(chǎn)商加強(qiáng)產(chǎn)品研發(fā)，提高服務(wù)水平。
“政策出臺前已經(jīng)有銀行私下給我們吹過風(fēng)了，只是沒想到這么快就推出來了”，一位不愿透露姓名的地產(chǎn)中介表示，7、8兩個月二手房交易非常清淡，有些小公司撐得很辛苦，開始考慮收縮“戰(zhàn)場”，壓縮鋪面數(shù)量了，到9月份狀況稍稍有所改觀，看房的人又開始活躍起來。原以為“十一”假期，再加上深圳秋交會的推動，會有理想的成交。但新政策這么快就出臺了，肯定會抑制一部分人的購房意愿，看來生意還是難有大的起色。(李焱 譚建偉)
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