從1998年中國(guó)住房制度改革以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)得到飛速的發(fā)展，但也出現(xiàn)了許多問(wèn)題與矛盾，特別是出現(xiàn)了一些與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)、與基本經(jīng)濟(jì)常識(shí)相悖的現(xiàn)象。
一是房地產(chǎn)市場(chǎng)的暴利為什么能夠持續(xù)7、8年而得不到調(diào)整？一般來(lái)說(shuō)，在資源有效配置的市場(chǎng)，企業(yè)的回報(bào)率在所有企業(yè)及行業(yè)之間應(yīng)該是相等的，而不論其部門、區(qū)位如何。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)技術(shù)含量較低的傳統(tǒng)行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)商卻連續(xù)7-8年保持了非常高的暴利，這不僅使得更多的企業(yè)及資金源源不斷流入房地產(chǎn)，而且也使得消費(fèi)者所承擔(dān)的重負(fù)越來(lái)越重。僅僅用房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系可以解釋嗎？根本不是這樣，它應(yīng)該是現(xiàn)行制度缺陷導(dǎo)致的結(jié)果。
二是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流意見(jiàn)是，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格過(guò)高，最為根本的問(wèn)題就在于房地產(chǎn)市場(chǎng)的供不應(yīng)求上，因此，只要增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效供給，調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系就能夠得以改變。這種論調(diào)唱了幾年，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系卻越來(lái)越緊張。為何？從住房的商品化、市場(chǎng)化的角度來(lái)看，住房生產(chǎn)是一種低技術(shù)含量的產(chǎn)品，而且房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)性也很強(qiáng)，不應(yīng)該連續(xù)幾年供不應(yīng)求。但實(shí)際上，無(wú)論是政府出臺(tái)什么政策，如增加土地供給或調(diào)整結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)供求關(guān)系都無(wú)法隨著政策的出臺(tái)而改善。其實(shí)，從目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，并不是房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系如何，更不是什么市場(chǎng)剛性需求在，而是在于房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品的特殊性，我們的房地產(chǎn)開發(fā)商及投資者在利用政府政策的缺陷及房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品的特殊性制造房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的緊張關(guān)系。
三是幾年來(lái)為什么房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策一直“空調(diào)”、把國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格越調(diào)越高？這不僅使得有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的可信度完全被弱化，而且也造成國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的矛盾越來(lái)越激化。這樣的情況可能與幾年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的分立性十分有關(guān)。所謂房地產(chǎn)政策的分立性就是政策的出臺(tái)沒(méi)有形成共識(shí)，不能夠制定出好的政策統(tǒng)一執(zhí)行等。從這幾年出臺(tái)的房地產(chǎn)政策來(lái)看，出臺(tái)的政策是不少，但出臺(tái)政策總是把許多部門召集在一起參與。如果政策效果好，當(dāng)然是相關(guān)職能部門的業(yè)績(jī)，如果政策效果不佳，那么就是所有參與部門來(lái)一起承擔(dān)責(zé)任，結(jié)果是誰(shuí)也不承擔(dān)責(zé)任。
四是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)有悖于現(xiàn)代社會(huì)文明、有悖于黨的宗旨、有悖于科學(xué)發(fā)展觀的言論為何可以長(zhǎng)期大行其道？在目前的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)上，這樣的言論隨處可見(jiàn)，而且長(zhǎng)時(shí)間泛濫。為何？就在于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)利益集團(tuán)強(qiáng)大之后，總是以其經(jīng)濟(jì)實(shí)力在興風(fēng)作浪，來(lái)對(duì)抗政府各種不利于其利益的政策與精神。
當(dāng)然，還有小產(chǎn)權(quán)房的土地政策管理與憲法解釋的問(wèn)題，中國(guó)城市化過(guò)程中大量的溢出財(cái)富歸屬與管理問(wèn)題、房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)居民財(cái)富的影響的問(wèn)題、房地產(chǎn)市場(chǎng)的財(cái)富轉(zhuǎn)移與財(cái)富分配的問(wèn)題等，這一系列的重大問(wèn)題都是大家必須來(lái)思考與討論的問(wèn)題，房地產(chǎn)政策作為全國(guó)人民的一項(xiàng)重大的公共政策，只要大家一起來(lái)思考與討論，就能夠?qū)σ粋�(gè)個(gè)問(wèn)題加以厘清，并找到其問(wèn)題的根源。(易憲容)
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