一切皆如預(yù)料中，央行新政懸念終于在國慶前夕塵埃落定。
9月27日晚23：22分，央行銀監(jiān)會下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》(銀發(fā)〔2007〕359號，下稱359號文)，明令規(guī)定：“對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍”。
業(yè)界人士大多認(rèn)為，央行提高二次房貸首付，劍指“投資投機(jī)炒房”，顯示了政府“保障住房、抑制投資、打擊投機(jī)、平抑房價”的決心。但也有分析人士指出，央行新政雖然“火力”夠猛，但在缺乏相關(guān)配套政策情況下，恐難使樓市降溫。對于真正有錢人來說，提高首付也許反而是一件好事。
央行祭出“殺手锏”，效果顯現(xiàn)
以往，“金九銀十”是開發(fā)商們豐收的季節(jié)，但是與往年不同，今年的“銀十”由于央行新政的出臺而大打折扣。來自各方面的數(shù)據(jù)顯示，今年國慶黃金周期間，各地樓市觀望氣氛濃厚。
國慶期間，在上海，“十一”假日樓市——房地產(chǎn)秋季展示會作為傳統(tǒng)“保留節(jié)目”如期在上海展覽中心舉行。相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，10月4日～6日三天，上海房地產(chǎn)秋季展示會分別成交437、409和303套商品房，合計12.81萬平方米，3天的交易量只相當(dāng)于節(jié)前周末(9月28日)一天的水平。有輿論就此評價稱，開發(fā)商被新政“閃了腰”。
實際上，早在一個月前，有關(guān)央行將提高二次房貸首付的傳言已甚囂塵上，在此前后，央行年內(nèi)五次頻頻加息，但效果不是十分明顯，因而，提高房貸首付被業(yè)界視為今年樓市最大懸念，同時也是央行儲備的最有力的“殺手锏”之一。
據(jù)媒體報道，國慶黃金周期間上海市區(qū)多個地段的房產(chǎn)中介都掛出了“十一休假”的牌子。假日樓市期間，一位參展的開發(fā)商坦言，中央趕在“十一”前出臺房貸新政，急為樓市降溫的意圖明顯，無論是購房者還是開發(fā)商，觀望態(tài)度開始顯現(xiàn)。
在深圳，雖然今年房地產(chǎn)秋交會觀展市民絡(luò)繹不絕，從參展商和觀眾數(shù)量上來說，是近年來最旺的一屆，但是深圳市國土房產(chǎn)局官方網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，國慶前兩日深圳一手房成交低迷，兩天僅成交27套新房。
在山城重慶，“十一”黃金周對重慶開發(fā)商來說似乎已不再是遍地黃金，據(jù)重慶市國土房管局房地產(chǎn)市場網(wǎng)統(tǒng)計，黃金周頭兩天，重慶主城新盤僅售109套，不及平時1／10。
在北京，值得關(guān)注的是，購房者“十一”前急忙敲定貸款現(xiàn)象十分明顯。據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計，“十一”前三天貸款面簽量激增三成。鏈家地產(chǎn)相關(guān)人士認(rèn)為，這三天面簽量的激增，是客戶在借助商業(yè)銀行對359號文政策實施時間未定而打時間差。
新政能否震住頑皮的“猴子”？
鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松認(rèn)為，央行359號文的出臺有助于擠出投資性購房需求，特別是有助于抑制投機(jī)性購房需求，從而有利于緩解市場供需矛盾，平抑房產(chǎn)價格。
今年以來，房地產(chǎn)投資在連續(xù)出現(xiàn)平穩(wěn)回調(diào)的基礎(chǔ)上呈現(xiàn)強(qiáng)勁反彈，房價也在宏觀調(diào)控“組合拳”頻出之下繼續(xù)一路高歌猛進(jìn)，部分城市甚至出現(xiàn)飛漲。由于貨幣流動性過剩帶來的樓市投資投機(jī)熱也未得到明顯的遏制�！敖鼉赡攴績r的快速上漲，除了供不應(yīng)求這個主要因素外，投資者以及投機(jī)行為也對房價的上漲起到了推波助瀾的作用。”金育松表示。
“今年以來的5次加息并沒有有效地抑制購房需求和平抑房價，特別是全國范圍內(nèi)的住宅價格上漲勢頭仍然十分迅猛�！蔽覑畚壹腋笨偛煤皶熞舱J(rèn)為，“國家提高第二套住房首付意在遏止投機(jī)購房，穩(wěn)定目前持續(xù)走高的房價�！痹跇I(yè)界，央行359號文劍指“投資投機(jī)炒房”已成共識。
央行提高二次房貸首付的做法，在業(yè)界人士看來，是殺雞給猴看——如果把普通第二次貸款購房者看作“雞”，投資投機(jī)炒房者視作“猴”的話，央行“殺雞”的目的是為了“儆猴”。
不過眼下，從平抑房價角度來看，對于央行提高二次房貸首付的效果，業(yè)界則分成不同的兩派：一種觀點認(rèn)為，央行提高房貸首付比例比加息的“攻擊力”更強(qiáng)，有望達(dá)到政策“一劍封喉”的效果；而另有觀點則認(rèn)為，央行新政雖然“火力”夠猛，但在缺乏相關(guān)配套政策情況下，恐難使樓市真正降溫。真正有錢人，特別是有能力買房的“炒家”，提高首付(而且僅是10%)也許對他們來說，反而是一件好事，因為這樣可以幫助其減少銀行利息的支出。
“房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的手段很多，提高個貸首付屬于金融調(diào)控方式，與加息相似，其功能在于緊縮信貸，提高購房門檻，抑制投資、投機(jī)行為。但是否真的能使市場降溫，絕非可以蓋棺定論�！吧虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院高級評論員楊紅旭在接受記者采訪時表示，正如近三年連續(xù)九次加息，但全國樓市仍牛勁十足。“因為推動房價上漲的因素很多，如果其它因素都沒改變，單靠提高首付無異于杯水車薪。”有關(guān)部門若能配合盡快出臺不動產(chǎn)稅也許效果會更好。
“第二套房”界定引爭議
值得一提的是，隨著“第二套房”懸念的揭開，“第二套房”如何界定近日成了人們廣泛關(guān)注的話題。網(wǎng)民們對此也提出了很多質(zhì)疑。
359號文出臺后，央行對“第二套房”——準(zhǔn)確地說是第二套含以上住房——給出了解釋：指借款人利用貸款所購買的首套自住房以外的其他住房�！�
京城信貸專業(yè)機(jī)構(gòu)偉嘉安捷相關(guān)人士認(rèn)為，“第二套房貸首付提高40%”政策是把“雙刃劍”，同時也存在“硬傷”。 “雖然政策對房貸首付比例的提高是區(qū)別對待的，但是房貸的緊縮，對于那些依靠住房貸款買房的普通購房者將面臨更大的壓力。同時對于家庭有需求的置業(yè)升級人群來說，二次置業(yè)的壓力同樣也將會很大�！�
上述人士表示，目前，在自住型購房群體中存有這樣一部分人，他們因為平均居住面積較小、父母養(yǎng)老、子女上學(xué)或者工作變動等等客觀因素，需要進(jìn)行二次置業(yè)。根據(jù)目前央行新政策，很顯然對這部分人群要求也“苛刻”了些，在打壓投資投機(jī)人群的同時，無形中也為他們設(shè)置了一定“阻隔”。 另外，由于政策細(xì)節(jié)還未出臺，所以，也有可能會出現(xiàn)投資者“鉆”政策“漏洞”。這使他們能夠“揚長避短”，通過部分受政策影響較少的非交易融資貸款，轉(zhuǎn)換投資渠道與手段，最終達(dá)成他們投資的“目的”。
盡管央行副行長蘇寧近日稱央行完全可以通過征信系統(tǒng)查到貸款人是否貸款買過房，成功認(rèn)定“首套自住房”和“第二套含以上住房”，但很多網(wǎng)民還是認(rèn)為，“第二套房”從實際操作中很難認(rèn)定，殺雞敬猴可能造成誤傷，真正該“殺”的沒“殺”，不該殺的反而被“殺”。
“有錢人用現(xiàn)金買房，買多少套你能限制得了嗎？”有網(wǎng)民這樣質(zhì)疑道。(周雪松)
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