國(guó)土資源部日前正式發(fā)布39號(hào)令。這一文件針對(duì)以往土地轉(zhuǎn)讓過程中的灰色地帶，給出了目的性極強(qiáng)的防治措施。但該政令在打擊大規(guī)模囤積土地、防止房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)出現(xiàn)壟斷方面，仍存在部分不足。
三進(jìn)步意圖明確
首先，39號(hào)令把住了開發(fā)商支付土地出讓金的關(guān)口，有助于規(guī)范土地招拍掛行為。
過去的三年多時(shí)間里，由于沒有對(duì)土地出讓金何時(shí)支付進(jìn)行精確規(guī)定，絕大多數(shù)開發(fā)商幾乎都能通過少量支付出讓金的辦法獲得大塊土地，并用土地杠桿質(zhì)押貸款，用土地杠桿來撬動(dòng)銀行資金滾動(dòng)開發(fā)，對(duì)開發(fā)商暴富與推高房?jī)r(jià)提供了最核心的條件。由此“地王”紛紛露臉，大量土地出讓了卻不開發(fā)，用于制造提高房?jī)r(jià)的緊張空氣。
其次，39號(hào)令有利于抑制土地出讓中的腐敗行為。
過去的幾年中，由于缺少相關(guān)措施規(guī)范，許多地方的土地招拍掛轉(zhuǎn)讓中存在著操縱投機(jī)、合謀暴利與賄賂公行的問題。比如，有意把地塊轉(zhuǎn)讓的面積做大，把轉(zhuǎn)讓總額做大，以此阻止中小房地產(chǎn)開發(fā)商參加招拍掛，使得少數(shù)幾個(gè)大開發(fā)商支配市場(chǎng)，甚至個(gè)別開發(fā)商完全控制市場(chǎng)。在招拍掛完成后，交納多少出讓金成了腐敗官員在私下時(shí)與開發(fā)商討價(jià)還價(jià)的行為，大量的腐敗案例從此滋生。
第三，這一政策明確地傳遞了政府的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策信號(hào)，有利于高居不下的房?jī)r(jià)向理性回歸。
房地產(chǎn)調(diào)控的目的，是抑制投機(jī)，打擊囤積居奇、哄抬房?jī)r(jià)的行為，政府信號(hào)清晰，開發(fā)商曲解、化解都不可能，這既是對(duì)許多開發(fā)商白手拿地、套地行為的強(qiáng)有力的抑制，也向全社會(huì)傳達(dá)了政府關(guān)注民生、力降房?jī)r(jià)的政策導(dǎo)向，有利于減少炒作、理性購(gòu)房。
三不足未竟全功
但是，高速發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)給規(guī)范有效的管理帶來了很大難度，39號(hào)令也無法兼顧到所有方面，并在某些方面存在一些不足。
第一個(gè)不足是，未能就70%的廣大中低收入階層的住房實(shí)現(xiàn)途徑作出更有操作價(jià)值的決策。
第二個(gè)不足是未對(duì)房地產(chǎn)招拍掛行為的市場(chǎng)后果進(jìn)行調(diào)控，有可能導(dǎo)致極少數(shù)大開發(fā)商獨(dú)占市場(chǎng)，壟斷開發(fā)，壟斷房?jī)r(jià)。
眾所周知，在招拍掛過程中，巨大的地塊的出讓總價(jià)已經(jīng)把90%的中小開發(fā)商排除在外，近些年中房?jī)r(jià)暴漲，大開發(fā)商已經(jīng)擁有了巨大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。39號(hào)令并未兼及這一事實(shí)，可能助漲房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷行為，富者更富，中小開發(fā)商無立錐之地。
第三個(gè)不足是對(duì)閑置囤積土地的開發(fā)商的制裁措施到位不夠，缺少力度，不溫不火。
眾多調(diào)查表明，許多開發(fā)商擁有的土地10年都開發(fā)不完，越是聲稱土地供應(yīng)嚴(yán)重緊張的城市，越是有大量的土地在牢牢地囤積在開發(fā)商手中。39號(hào)令對(duì)于大量囤積土地的行為，并未做出有效的約束和制裁。
五建議再接再厲
針對(duì)39號(hào)令的落實(shí)和后續(xù)工作，筆者有五項(xiàng)建議。
一是要采取有效措施，避免土地向大開發(fā)商集中的現(xiàn)象。建議由政府組織統(tǒng)一規(guī)劃，然后拆小出讓地塊，保證中小開發(fā)商有地可開發(fā)，形成健康的房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)。甚至單幢樓的土地也可作為出讓單元，這樣可以出現(xiàn)一塊土地中多個(gè)開發(fā)商同時(shí)開發(fā)，形成及時(shí)的足夠的供應(yīng)量，減少地塊拋荒的問題。
二是防止土地供應(yīng)一刀切式地收緊。筆者認(rèn)為，18億畝的土地紅線，指的是耕地，不是非耕地，目前城市及其周邊有大量非耕地。同時(shí)，城市化進(jìn)程加快，說明土地利用效力提高，可節(jié)約耕地面積在擴(kuò)大。
一個(gè)家庭，在農(nóng)村，要占用土地300到500平方米，到中小城市只有50到60平方米，到大城市只有15到20平方米。城市集中了相關(guān)的經(jīng)濟(jì)資源，具有高效率；因此應(yīng)放開城市土地供應(yīng)，同時(shí)加快閑置土地的復(fù)墾與轉(zhuǎn)讓。
三是土地增值稅的征收應(yīng)加大力度，強(qiáng)化執(zhí)行。今年前些時(shí)候，部分省市出臺(tái)了征收土地增值稅，稅率僅為3%，力度如同毛毛雨。相比之下，韓國(guó)政府對(duì)住房獲得的效益增收60%的相關(guān)稅收，而且是指全部收入。
四是建議國(guó)土資源部要進(jìn)一步努力，不要做形象工程，不要像個(gè)別部委在兩會(huì)前來點(diǎn)內(nèi)容，以便在兩會(huì)上眾多代表的評(píng)議中獲得高分，會(huì)后就慢慢吞吞，成效甚少。
五是管住官員的嘴。近幾年來，有些官員公開為開發(fā)商造勢(shì)，在房地產(chǎn)開盤與房地產(chǎn)論壇上不少見國(guó)土官員的身影。有的為房?jī)r(jià)飆升作說客，有的甚至背離國(guó)務(wù)院政府工作報(bào)告精神亂說一通。比如，中國(guó)應(yīng)當(dāng)有70%的人租房就是突出的奇談怪論。
□李開發(fā)(中國(guó)管理科學(xué)研究院研究員)
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