按照“金九銀十”的說(shuō)法，眼下房地產(chǎn)本該是最紅火的時(shí)候。但恰恰在這個(gè)時(shí)期，調(diào)控政策卻紛至沓來(lái)。9月中旬，央行宣布年內(nèi)第五次加息；9月27日，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合出臺(tái)了信貸調(diào)控措施，盛傳1個(gè)月之久的第二套房首付比例提高的傳言塵埃落定；長(zhǎng)假剛過(guò)，國(guó)土資源部在進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控方面又有動(dòng)作。
盡管調(diào)控冷風(fēng)并不是剛剛吹起，但業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，本輪調(diào)控密度和力度在今年都達(dá)到了空前的水平；更有人指出，管理層在國(guó)慶長(zhǎng)假前出臺(tái)調(diào)控新政，可算是使樓市迅速降溫的“殺手锏”。有媒體就此進(jìn)行了調(diào)查，結(jié)果顯示，北京、上海、深圳等幾大房?jī)r(jià)“高燒”城市國(guó)慶期間的房地產(chǎn)市場(chǎng)賺了吆喝卻未賺錢，各地房展參觀者爆滿，成交量卻不大。有業(yè)內(nèi)人士將此歸功于調(diào)控新政的效果初顯。一位開發(fā)商表示，第二套房首付比例上調(diào)等政策的出臺(tái)，讓業(yè)內(nèi)感覺“涼意”明顯。目前，無(wú)論是購(gòu)房者還是開發(fā)商，觀望成為了多數(shù)人的選擇。
自2005年深圳等部分地區(qū)樓市步入“快車道”以來(lái)，相關(guān)的調(diào)控組合拳就相繼揮出。盡管房地產(chǎn)調(diào)控取得了一定成效，但離預(yù)期目標(biāo)尚有距離，尤其是作為重要指標(biāo)的房?jī)r(jià)，一直在快速增長(zhǎng)。今年二季度以來(lái)，房?jī)r(jià)增幅逐月增加，4月至8月，70個(gè)大中城市新建商品住房售價(jià)同比漲幅依次達(dá)到了5.3%、6.6%、7.4%、8.1%和9.0%。對(duì)于房?jī)r(jià)何以能夠如此強(qiáng)勁地逆風(fēng)上行，業(yè)內(nèi)的看法普遍一致——首先，住房的有效供應(yīng)明顯不足；其次，國(guó)內(nèi)流動(dòng)性過(guò)剩導(dǎo)致新增投資、投機(jī)需求迅速膨脹；外資加速進(jìn)入刺激市場(chǎng)趨熱；土地囤積等現(xiàn)象未能得到有效控制，提高了房?jī)r(jià)預(yù)期。在此背景下，新近出臺(tái)的土地、信貸調(diào)控政策能否成為有效套住房?jī)r(jià)這匹“野馬”的那根繩索呢？
某券商研究人士日前分析指出，經(jīng)過(guò)量化計(jì)算，今年以來(lái)的五次加息以及購(gòu)買第二套住房的首付比例和按揭還款額變化的影響不容小覷，這樣的增幅對(duì)需求的抑制作用將十分明顯；尤其是對(duì)大戶型項(xiàng)目，除了首付、月供支付影響之外，可貸款數(shù)額也將受到進(jìn)一步限制(按揭還款不得超過(guò)家庭收入的50%)，因此短期內(nèi)高檔商品房成交量萎縮將會(huì)十分明顯。
不過(guò)，他強(qiáng)調(diào)，“我們?nèi)匀徽J(rèn)為房?jī)r(jià)就此到頂?shù)目赡苄圆淮蟆�，這主要是由于目前供求關(guān)系逆差太大。統(tǒng)計(jì)顯示，今年前8個(gè)月的商品房銷售量(包含預(yù)售)為4.06億平方米，而同期竣工面積僅為2.08億平方米，“也就是說(shuō)，目前的調(diào)控政策只能通過(guò)抑制需求來(lái)縮小供求逆差，但仍不足以逆轉(zhuǎn)供求格局”。因此，管理層應(yīng)該繼續(xù)出臺(tái)增加有效供給的措施，才能把房?jī)r(jià)有效抑制住。
另一位券商研究員在肯定了上述看法的同時(shí)對(duì)記者表示，提高第二套住房首付仍屬于金融調(diào)控方式，與加息相似，其功能在于緊縮信貸，提高購(gòu)房門檻，抑制投資、投機(jī)行為，而推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的因素很多，如果其他因素都沒改變，單靠加息、提高首付等手段效果恐怕有限。她認(rèn)為，“長(zhǎng)期來(lái)看，以加強(qiáng)供應(yīng)為目的的土地調(diào)控政策治本的效果可能更好。”而就短期內(nèi)增加有效供給，專家指出，現(xiàn)階段解決房?jī)r(jià)高漲的最好辦法，就是加大中低價(jià)位住房供給，同時(shí)，可以適當(dāng)考慮建一些中低價(jià)位的租賃住房，并進(jìn)一步規(guī)范租房市場(chǎng)。(王妍）
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