這兩天，想買房子的人最關(guān)注的恐怕就是“第二套房”。在央行“第二套房房貸新政”出臺(tái)后，各銀行的實(shí)施細(xì)則在本周密集跟進(jìn)，但在“以個(gè)人還是以家庭為認(rèn)證單位”、“貸款還清能否享受第一套房待遇”兩大細(xì)節(jié)處理中出現(xiàn)了不小差異，“第二套房”的界定本身已經(jīng)成為新政能否落實(shí)的關(guān)鍵問(wèn)題。
據(jù)央行最新統(tǒng)計(jì)，截至今年6月底，全國(guó)商業(yè)性個(gè)人房貸高達(dá)25720億元，而1997年末，這個(gè)數(shù)字不過(guò)是190億元，也就是說(shuō)，我國(guó)商業(yè)性個(gè)人房貸在不滿十年間增長(zhǎng)了135倍。房地產(chǎn)市場(chǎng)如火如荼，個(gè)人住房商業(yè)貸款膨脹迅速，一方面令銀行們喜氣洋洋，一方面卻將房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛在風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越多地轉(zhuǎn)移到了銀行身上。因此，“第二套房”新政的核心與其說(shuō)是要擠壓房地產(chǎn)泡沫，平抑樓市價(jià)格，還不如說(shuō)是對(duì)銀行們的提前保護(hù)，其次才是避免那些勒緊褲帶跟風(fēng)買房、炒房的中小投資者誤入現(xiàn)金鏈斷裂的歧途。
然而，由于房市的持續(xù)熱度，從短期來(lái)看，商業(yè)性個(gè)人房貸依然是商業(yè)銀行眼中質(zhì)量最高、盈利最有保證的“優(yōu)良”品種，因此在對(duì)“第二套房”新政的解釋中，銀行們難免“有所保留”，生怕錯(cuò)過(guò)“優(yōu)質(zhì)客戶”。在“第二套房”界定“認(rèn)證單位”和“老貸款”兩大關(guān)鍵細(xì)節(jié)上，現(xiàn)已公布細(xì)則的銀行多數(shù)選擇了以個(gè)人為認(rèn)證單位、已還清貸款即可享受第一套房待遇，實(shí)際上這是最寬松的一種選擇。其次是“兩選一”，即“以個(gè)人為認(rèn)定單位，但可用沒(méi)貸過(guò)款的配偶名義申請(qǐng)優(yōu)惠房貸”，或“以家庭為認(rèn)定單位，但還清老房貸即可享受第一套房待遇”。而最嚴(yán)格、也最符合政策精神的第四條路，即既以家庭為單位認(rèn)定，又不“豁免”還清老貸款的再次購(gòu)房者，現(xiàn)沒(méi)有一家銀行選擇。
實(shí)際上，“家庭”和“老貸款”是商業(yè)性個(gè)人房貸不可能規(guī)避的要素，由銀行自行出臺(tái)細(xì)則對(duì)關(guān)鍵性細(xì)節(jié)進(jìn)行非此即彼的選擇既不科學(xué)，也不嚴(yán)肅。現(xiàn)在同一政策下的各版細(xì)則，反映的是在競(jìng)爭(zhēng)前提下，銀行們擔(dān)心自己“太規(guī)矩”而“讓利”太多。
既然央行高調(diào)宣布“通過(guò)央行征信系統(tǒng)完全可以查到貸款人及其配偶是否貸款買過(guò)房”，那么何妨將信息深化，由央行征信系統(tǒng)計(jì)算出人人對(duì)應(yīng)，有章可循的商業(yè)性個(gè)人房貸“相關(guān)系數(shù)”？比如設(shè)個(gè)人已貸款買房系數(shù)為1，配偶已貸款買房系數(shù)為0.8，聯(lián)名貸款買房(夫妻、子女、父母)系數(shù)為0.5，已貸款買房未還清貸款系數(shù)為0.6，已還清貸款系數(shù)為0.3等等，規(guī)定最終值超過(guò)某個(gè)危險(xiǎn)線即無(wú)法享受優(yōu)惠貸款。
在這一過(guò)程中，央行可以控制相關(guān)變量在系數(shù)中的權(quán)重，比如將未還清貸款系數(shù)設(shè)計(jì)得更高或更低，也可以調(diào)整該系數(shù)的危險(xiǎn)高度，比如危險(xiǎn)數(shù)是大于3還是大于2.5。在兼顧必要因素的意義之外，更重要的是量化地指出銀行與家庭在一宗商業(yè)性個(gè)人房貸中的風(fēng)險(xiǎn)程度，明確地說(shuō)是或者說(shuō)不。
一項(xiàng)新政往往并不讓人擔(dān)心，真正令人擔(dān)心的是執(zhí)行的公平。一項(xiàng)新政能否達(dá)到預(yù)期目的關(guān)鍵在于該政策的“彈性”，可“闡釋”的空間大了，可“伸縮”的細(xì)節(jié)多了，落地本身就會(huì)成為問(wèn)題。(毛穎穎)
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