供需矛盾會(huì)在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)期存在，要抑制房?jī)r(jià)繼續(xù)走高，調(diào)控要在供與需兩個(gè)環(huán)節(jié)上聯(lián)動(dòng)，在擴(kuò)大供給的基礎(chǔ)上優(yōu)化需求
房?jī)r(jià)與居民生活息息相關(guān)，由于住房關(guān)聯(lián)性強(qiáng)，其價(jià)格上漲，將形成連鎖反應(yīng)；而過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)，還會(huì)對(duì)整個(gè)金融體系和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行產(chǎn)生深刻影響。
為防止金融風(fēng)險(xiǎn)，以及經(jīng)濟(jì)從偏快轉(zhuǎn)向過(guò)熱，當(dāng)前應(yīng)把穩(wěn)定房?jī)r(jià)放在突出位置。
房?jī)r(jià)上漲
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京市8月份房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲了12.1%，達(dá)到近兩年漲幅的最大值。而在這一個(gè)月，深圳的房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲17.6%，與2006年全年平均房?jī)r(jià)相比，漲幅超過(guò)了一倍。
高昂的房?jī)r(jià)迫使買(mǎi)房者大筆向銀行借貸，房貸總量迅速攀升。統(tǒng)計(jì)顯示，我國(guó)1997年商業(yè)性個(gè)人住房貸款總量只有190億元，到今年上半年，這一數(shù)額達(dá)到了25720億元，10年時(shí)間增長(zhǎng)了135倍。
從一些城市住房?jī)r(jià)格上漲較快的原因來(lái)分析，既有共性，也有各自不同的原因。
從共性方面看：一是需求拉動(dòng)。由于大城市人口比較集中，加之外來(lái)人口集聚，購(gòu)房需求持續(xù)增長(zhǎng)，成為大城市住房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲的最重要因素。
二是成本推動(dòng)。以土地、建筑材料為主，構(gòu)成住房成本的諸多要素供應(yīng)趨緊，成為住房?jī)r(jià)格居高不下的主要內(nèi)因。2007年上半年，土地購(gòu)置面積同比上升僅有10%，但購(gòu)置土地費(fèi)用卻同比上升28.6%。二季度土地交易價(jià)格同比上漲13.5%，漲幅比一季度提高3.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，居住用地交易價(jià)格同比大幅上漲16.2個(gè)百分點(diǎn)，漲幅比一季度提高7.3個(gè)百分點(diǎn)。地價(jià)上漲使得單位土地面積開(kāi)發(fā)成本明顯提高，并最終反映到房?jī)r(jià)上。
三是發(fā)展帶動(dòng)。房?jī)r(jià)上漲較高的城市，多是發(fā)展較快的城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平提高和居民收入水平的增長(zhǎng)，增強(qiáng)了現(xiàn)實(shí)購(gòu)買(mǎi)能力。加上城市發(fā)展空間大、機(jī)會(huì)多，吸引大量外來(lái)人員定居發(fā)展，從而形成龐大的住房需求市場(chǎng)。
四是投資驅(qū)動(dòng)。房地產(chǎn)商品具有消費(fèi)品和投資品的雙重屬性，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)階段，還具有較高的保值增值性。所以，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房仍是投資的一項(xiàng)重要選擇，特別是在條件較好的城市，住房具有投資增值的可預(yù)期前景。加上房地產(chǎn)市場(chǎng)還很不規(guī)范，給房地產(chǎn)投機(jī)留下很多可以利用的政策空間，在利益機(jī)制驅(qū)動(dòng)下，很多人加入到住房投資和投機(jī)中來(lái)。
五是理性主動(dòng)。一些城市基礎(chǔ)設(shè)施好、自然條件優(yōu)越，在公共服務(wù)和公共安全以及文化教育等方面具有優(yōu)勢(shì)，既適于發(fā)展，又適宜人居。所以，選擇這些城市定居發(fā)展是消費(fèi)者理性而又主動(dòng)的選擇。
從個(gè)性方面看，除了住房需求正常增長(zhǎng)之外，還有一些其他新增因素。
如北京商品房以外地人購(gòu)買(mǎi)為主。據(jù)統(tǒng)計(jì)1/3以上的商品住房是賣(mài)給了北京以外的人，其中中心區(qū)高檔的商品房占50%，甚至60%以上。
上海房?jī)r(jià)主要受總部經(jīng)濟(jì)和國(guó)外人口增加影響，外資在房地產(chǎn)中扮演重要“角色”。2004年，境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房20272套，購(gòu)房面積為290萬(wàn)平方米，合同金額為350億元。2005年，分別為14920套，213萬(wàn)平方米，332億元。2006年1～7月為8938套，134萬(wàn)平方米，229億元。在外資購(gòu)房最多的2004年，外資購(gòu)買(mǎi)占到上海當(dāng)年銷(xiāo)售市場(chǎng)份額的4%～5%。
深圳房?jī)r(jià)主要受“港深同城化”，香港人大量購(gòu)買(mǎi)，抬高了房?jī)r(jià)。而且香港人的購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)、需求旺盛，深圳房?jī)r(jià)仍將面臨被抬高的壓力。因?yàn)楸容^來(lái)看，香港房?jī)r(jià)高、面積小，香港普通市民看好住房80平方米小戶型，每平方米價(jià)格在2萬(wàn)～3萬(wàn)港元。
供需都要調(diào)控
穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格就是要使住房?jī)r(jià)格與收入水平保持合理的比例。近年來(lái)，我國(guó)的大城市房?jī)r(jià)收入比(購(gòu)房總價(jià)與家庭年收入的比值)幾乎均超過(guò)10倍,而北京與上海等地區(qū)則超過(guò)15倍,甚至接近20倍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)世界銀行給出的合理值為5倍的指導(dǎo)線，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生直接的影響。
穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格需要供需聯(lián)動(dòng)。
首先，住房供給與需求要共同推進(jìn)。在今后相當(dāng)一個(gè)長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)，我國(guó)住房供給與需求仍會(huì)比較緊張，特別是隨著工業(yè)化和城市化的加快，人口的流動(dòng)性和居住的選擇性進(jìn)一步增強(qiáng)，將會(huì)加劇住房供給與需求的結(jié)構(gòu)性矛盾。為此，應(yīng)當(dāng)加大供給與需求雙向調(diào)控的力度。
在供給方面，一是要建立健全廉租房制度，保障居民基本住房需要。到今年6月，全國(guó)有586個(gè)城市建立廉租住房制度，2007年計(jì)劃安排廉租住房資金79.4億元，超過(guò)2006年之前廉租住房總額；二是要加大經(jīng)濟(jì)適用房的供給，以最優(yōu)惠的土地價(jià)格、最佳地段，增加經(jīng)濟(jì)適用房的比例；三是提高住房用地在建設(shè)用地中的比例，提高中低價(jià)位、中小套型普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房在住房供應(yīng)中的比例，提高土地出讓凈收益用于廉租房建設(shè)的比例；四是要在大城市逐步形成廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房向中心區(qū)集聚，私住房、商品住房向郊外擴(kuò)展。這樣既符合廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的需求特點(diǎn)，又可以節(jié)省通行距離和交通成本，減少城市交通流量；五是為了節(jié)約土地、擴(kuò)大供給，要鼓勵(lì)商業(yè)性的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，通過(guò)舊房改造方式，擴(kuò)大住房供給總量。對(duì)于城市一些低矮破舊住房，要加大改造力度，合理規(guī)劃，明確用途，使有限的城市土地更好地發(fā)揮作用。
在需求方面，要在增加供給的同時(shí)，引導(dǎo)住房需求逐步理性化。一是住房需求要適應(yīng)國(guó)情實(shí)際。我國(guó)人口眾多，住房資源有限，不可能把住房標(biāo)準(zhǔn)搞得過(guò)于超前。在現(xiàn)階段，不宜過(guò)分追求擴(kuò)大人均住房面積，而要著力解決“有房住”的問(wèn)題；不宜過(guò)分強(qiáng)調(diào)住房自有率，我國(guó)人均GDP剛剛2000美元，過(guò)高的住房自有率既不符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際，也不利于可持續(xù)發(fā)展；二是不能把住房當(dāng)成投資品，更不能以投機(jī)為目的。要不斷拓寬新的投資領(lǐng)域，引導(dǎo)社會(huì)資金投資到更有利于發(fā)展的領(lǐng)域。同時(shí)，要建立完善適于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求的法律體系，并給民眾以明確的政策法規(guī)的預(yù)期。例如隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的完善，要逐步增加擁有多套住房的成本，包括適時(shí)開(kāi)征資產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等；三是通過(guò)政策手段有效抑制住房需求。如提高第二套房首付比例，加強(qiáng)貸款限制等。
穩(wěn)定房?jī)r(jià)的幾個(gè)著力點(diǎn)
今后一個(gè)時(shí)期是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的關(guān)鍵期，要采取積極有效措施，加大政策調(diào)節(jié)的力度，從供求結(jié)合上穩(wěn)定房?jī)r(jià)。
首先要明確從供給與需求結(jié)合上穩(wěn)定房?jī)r(jià)的思路，進(jìn)一步加大供需雙向調(diào)控的力度。一方面通過(guò)加大經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的供給，滿足基本住房需求，通過(guò)控制貸款供給，有效抑制投資性住房需求。另一方面，根據(jù)住房需求傾向，注意調(diào)整供給結(jié)構(gòu)，以解決“有房住”問(wèn)題為重點(diǎn)，適當(dāng)增加居住用地供應(yīng)，擴(kuò)大基本住房供給。同時(shí)，有條件地增加其他性質(zhì)的住房供給，以滿足不同偏好的住房需求。
其次要把住房保障措施落到實(shí)處。認(rèn)真實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房制度。一是要擴(kuò)大制度的覆蓋面。沒(méi)有建立基本住房制度的城市要加快建立，已經(jīng)建立的城市要重點(diǎn)完善配套政策；二是對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房嚴(yán)格制度管理，要公開(kāi)透明，規(guī)范運(yùn)作。建立有效的公共信息披露制度，完善住房征信體系，加強(qiáng)信息化管理；三是廉租房要進(jìn)一步完善制度體系，要與分配制度改革結(jié)合起來(lái)，建立嚴(yán)格的收入劃分標(biāo)準(zhǔn)和資格審查制度，保障低收入者成為住房政策的受惠者。同時(shí)，要建立完善與收入水平相聯(lián)系的廉租房退出機(jī)制。
第三要采取有區(qū)別的調(diào)控政策。一是對(duì)于房?jī)r(jià)上漲較快的城市，要加強(qiáng)指導(dǎo)和監(jiān)管，調(diào)整完善有區(qū)別的信貸、稅收政策；二是對(duì)擁有多套住房的居民戶，提高其住房轉(zhuǎn)讓的征稅標(biāo)準(zhǔn)，以抑制住房投機(jī)行為�？山梃b韓國(guó)的做法，對(duì)于擁有3套以上住宅的居民戶，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)課以60%的高標(biāo)準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓稅；三是對(duì)于特殊購(gòu)房需求，采取特殊政策。如對(duì)外資購(gòu)房，要有新的政策，既要有利于招商引資的需要，也要符合穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的要求。
第四要建立住房發(fā)展計(jì)劃。我國(guó)住房供給與需求緊張狀況將是長(zhǎng)期現(xiàn)象，為此必須建立保障基本住房需求的住房發(fā)展計(jì)劃，持續(xù)建設(shè)和發(fā)展，有計(jì)劃地解決居民住房問(wèn)題。
第五要強(qiáng)化地方政府在穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障中的責(zé)任。要把穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房供應(yīng)及住房保障，作為地方政府行政考核的重要內(nèi)容。(白津夫)
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