九月底，央行和銀監(jiān)會(huì)發(fā)布的房貸新規(guī)出臺(tái)后社會(huì)反響熱烈，大部分公眾對(duì)監(jiān)管層提高多套房的貸款門檻拍手稱快。受政策調(diào)控的影響，上海、北京等熱點(diǎn)地區(qū)房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭已經(jīng)減緩。近日，商業(yè)銀行紛紛確定了房貸新規(guī)的執(zhí)行細(xì)則，其中對(duì)于多套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)存在差異，引起了社會(huì)廣泛關(guān)注。
筆者從商業(yè)銀行處了解到，在房貸新規(guī)出臺(tái)前的征求意見(jiàn)過(guò)程中，各商業(yè)銀行對(duì)于多套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)有過(guò)爭(zhēng)論，但是監(jiān)管部門考慮到各行風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力不同，各地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段不同，房貸需求構(gòu)成差異較大，因而確定了因地制宜、各行自定、風(fēng)險(xiǎn)自控的原則，意圖給商業(yè)銀行制定實(shí)施細(xì)則保留一定的靈活性。但是，在商業(yè)銀行紛紛確定了二套房貸實(shí)施細(xì)則后，一些媒體和社會(huì)公眾開(kāi)始質(zhì)疑多套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)存在差異，筆者認(rèn)為這是因?yàn)槊襟w和社會(huì)公眾對(duì)于房貸新政的解讀存在誤區(qū)。
從國(guó)際慣例來(lái)看，西方發(fā)達(dá)國(guó)家商業(yè)銀行的房貸政策差異極大，不僅對(duì)多套房的認(rèn)定政策千差萬(wàn)別，而且收入標(biāo)準(zhǔn)和利率水平都大不相同。一般而言，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)承受能力強(qiáng)的銀行制定的房貸標(biāo)準(zhǔn)較寬松，而房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管控能力弱的銀行制定的房貸標(biāo)準(zhǔn)較嚴(yán)格；宏觀經(jīng)濟(jì)存在波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的地區(qū)房貸標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)穩(wěn)健的地區(qū)房貸標(biāo)準(zhǔn)寬。因此，商業(yè)銀行房貸政策存在差異在國(guó)際信貸市場(chǎng)上是自然合理的現(xiàn)象。
過(guò)去中國(guó)的商業(yè)銀行制定房貸政策時(shí)，基本上千篇一律。為了爭(zhēng)奪客戶，信貸標(biāo)準(zhǔn)大都確定為政策允許的最低線，這種現(xiàn)象本不合理，蘊(yùn)含著極大的信貸風(fēng)險(xiǎn)，卻很少有人質(zhì)疑。目前，各家商業(yè)銀行根據(jù)自身的風(fēng)險(xiǎn)管理水平，和對(duì)各地區(qū)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的判斷，出臺(tái)了一些具有差異性的房貸政策，正說(shuō)明了監(jiān)管層和商業(yè)銀行的監(jiān)管和經(jīng)營(yíng)意識(shí)有了長(zhǎng)足的進(jìn)步。作為獨(dú)立運(yùn)營(yíng)的金融機(jī)構(gòu)，各家商業(yè)銀行應(yīng)該有自主決策貸款的權(quán)力，更應(yīng)該有自主抵御風(fēng)險(xiǎn)的措施。
有人擔(dān)心房貸標(biāo)準(zhǔn)不同，會(huì)引起商業(yè)銀行之間不合理競(jìng)爭(zhēng)，筆者認(rèn)為大可不必?fù)?dān)心。銀行制定相對(duì)嚴(yán)格的房貸標(biāo)準(zhǔn)，雖然會(huì)失掉部分客戶，但經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)相應(yīng)降低；而制定標(biāo)準(zhǔn)寬松的銀行，短時(shí)期內(nèi)可能會(huì)爭(zhēng)取到更多的房貸業(yè)務(wù)，但對(duì)風(fēng)險(xiǎn)控制能力的要求也會(huì)更高。這里本不存在誰(shuí)得利、誰(shuí)吃虧的問(wèn)題，而反映了商業(yè)銀行對(duì)于金融風(fēng)險(xiǎn)的獨(dú)立判斷。目前，部分人呼吁監(jiān)管機(jī)構(gòu)出臺(tái)一個(gè)全國(guó)統(tǒng)一、放之四海而皆準(zhǔn)的細(xì)則，等于要求商業(yè)銀行再回到信貸政策全國(guó)一刀切的老路。
筆者認(rèn)為，關(guān)于多套房認(rèn)定時(shí)貸款是否還清、按“戶”還是按“個(gè)人”的爭(zhēng)議都不重要，關(guān)鍵是商業(yè)銀行應(yīng)該理解監(jiān)管層的良苦用心，在監(jiān)管環(huán)境越來(lái)越寬松、獨(dú)立性越來(lái)越大的情況下，大力提高風(fēng)險(xiǎn)管理能力，確定適合自身特點(diǎn)的市場(chǎng)和客戶定位戰(zhàn)略，才是商業(yè)銀行改革發(fā)展的“正途”，目前關(guān)于多套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的爭(zhēng)論一葉障目，實(shí)可休矣。(記者 苗燕)
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