房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以沸沸揚(yáng)揚(yáng)、消息不斷，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)調(diào)控政策中行政與市場(chǎng)難以取得平衡。房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)下行嗎？估計(jì)要7、8個(gè)月之后才能見(jiàn)分曉，而筆者認(rèn)為不會(huì)。
傳言如飛蚊，盤(pán)旋不去，一則說(shuō)明信息不夠暢通，二則說(shuō)明市場(chǎng)敏感度增加了有關(guān)部門(mén)的舉棋不定，使市場(chǎng)傳言的生存空間擴(kuò)大。過(guò)去的一周簡(jiǎn)直可以稱得上是澄清周，繼證監(jiān)會(huì)對(duì)A股與H股互換作出澄清之后，圍繞房地產(chǎn)有三個(gè)部門(mén)作出了澄清。
首先是爭(zhēng)議已久的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，在市場(chǎng)傳言沸沸揚(yáng)揚(yáng)之際，10月19日，在美國(guó)參加國(guó)際貨幣基金組織會(huì)議的央行副行長(zhǎng)吳曉靈表示，央行還沒(méi)有得到第二套房貸政策出細(xì)則的消息；其次是國(guó)稅總局新聞負(fù)責(zé)人馬方明表示，物業(yè)稅征收尚無(wú)時(shí)間表，相關(guān)媒體報(bào)道不屬實(shí)；最后是證監(jiān)會(huì)新聞處證實(shí)，監(jiān)管部門(mén)從未暫停房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)地A股市場(chǎng)的IPO申請(qǐng)受理和審批工作，稱“此前相關(guān)媒體的報(bào)道嚴(yán)重失實(shí)，是極其不負(fù)責(zé)任的”。
得到這些鄭重的澄清，我們并不能據(jù)此對(duì)房地產(chǎn)未來(lái)的走勢(shì)作出明確的判斷，鑒于細(xì)則未定，房地產(chǎn)交易不可能關(guān)門(mén)大吉，在這段時(shí)間里必定產(chǎn)生各自解讀的情況。目前的傳言、澄清可以作用于交易者的心態(tài)，使短期資金流動(dòng)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，這種情況以前也曾經(jīng)發(fā)生過(guò)，但均未能左右市場(chǎng)大局。
媒體的報(bào)道未必盡是空穴來(lái)風(fēng)，比如房貸新政出臺(tái)月余，一些銀行紛紛出面表態(tài)，態(tài)度不一。一個(gè)很明顯的事實(shí)是，如果要將房貸新政落到實(shí)處，對(duì)于各個(gè)銀行的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行一刀切的管理必不可少，否則這個(gè)政策就有變成一場(chǎng)游戲的可能。但對(duì)一些小型商業(yè)銀行而言，房貸是主要業(yè)務(wù)之一甚至占一半以上，如果一刀切沒(méi)有緩沖余地，這些銀行風(fēng)險(xiǎn)將暴露無(wú)遺，又無(wú)法立刻上市融資，央行將直面這些銀行的生存問(wèn)題。如果實(shí)行一刀切，有兩個(gè)辦法可以補(bǔ)救，一是由財(cái)政進(jìn)行補(bǔ)貼，這條路差不多已經(jīng)被封堵，另一條路就是擴(kuò)大消費(fèi)貸款，所謂的動(dòng)量貸款等不過(guò)是允許信譽(yù)尚佳者融資入股市的另類渠道。離開(kāi)樓市進(jìn)入股市，這才是前門(mén)拒虎，后門(mén)迎狼。從央行的角度出發(fā)，如何為眾多商業(yè)銀行找到生存之道也是一項(xiàng)重要的任務(wù)，而避免一刀切又要完成宏觀調(diào)控指令，那幾乎是不可能完成的任務(wù)。
要避免陷入調(diào)控市場(chǎng)與行政不能兼顧的泥潭，政府為什么不能出臺(tái)更明確、更市場(chǎng)化的調(diào)控手段呢？在流動(dòng)性過(guò)剩時(shí)要封堵資產(chǎn)價(jià)格預(yù)期，最好的辦法是出臺(tái)物業(yè)稅減少投資收益，或者提供多渠道的高收益投資渠道，舍棄這些根本而去卡住融資渠道，其直接后果是房地產(chǎn)商與購(gòu)買(mǎi)者重新洗牌。
兩個(gè)市場(chǎng)的辦法，一是經(jīng)過(guò)人大審核征收物業(yè)稅、取消與之抵觸的稅費(fèi)，再將相關(guān)稅費(fèi)投入廉租房建設(shè)。物業(yè)稅是個(gè)系統(tǒng)工程，考驗(yàn)的是政府的公共財(cái)政、信息以及稅收成本的掌控能力，以及對(duì)于公民財(cái)產(chǎn)收入的尊重與對(duì)社會(huì)二次分配公平的尊重度。政府放開(kāi)市場(chǎng)30%這一塊，切實(shí)提供70%的保障性住房，同時(shí)征收物業(yè)稅、發(fā)展“住房銀行”，源源不斷地彌補(bǔ)保障性住房資金的不足；二是大力發(fā)展民間投資市場(chǎng)，溝通海內(nèi)外資金，擴(kuò)大私募證券與股權(quán)基金等投資渠道，不要再讓外資占據(jù)中國(guó)基金業(yè)半壁江山。
而如果動(dòng)用行政手段卡住房地產(chǎn)融資渠道，地產(chǎn)業(yè)IPO雖然可以被卡，但在一個(gè)仍存在預(yù)期的市場(chǎng)中，資金不存在流失，只存在遞補(bǔ)。不要忘了國(guó)際資金的威力，地產(chǎn)企業(yè)會(huì)將香港股市作為融資主渠道，也許任志強(qiáng)會(huì)后悔沒(méi)有學(xué)潘石屹那么靈活，外資銀行與城商行會(huì)遞補(bǔ)房貸缺額。除非政府擋住境外上市、房地產(chǎn)基金等等融資渠道，實(shí)行資金封閉，否則很難奏效。
如果樓市出現(xiàn)拐點(diǎn)(筆者并不認(rèn)可這一結(jié)論，目前價(jià)未跌量先減，交易需求被暫時(shí)抑制，提高二次置業(yè)的融資成本相當(dāng)于讓銀行得到了部分地產(chǎn)收益)，在中國(guó)目前投資渠道匱乏的情況下，眾多的資金會(huì)把股市抬到不可思議的高位，就象“5·30”之后資金搶占樓市一樣。(葉檀)
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