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2007年10月25日 星期四
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決定房價關鍵因素在供需 奧運不會成房價轉折點
2007年10月25日 05:03 來源:第一財經日報

    奧運會對房價影響有多大? 中新社發(fā) 杜洋 攝


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  國家發(fā)改委經濟研究所經濟運行與發(fā)展研究室主任王小廣日前發(fā)表最新研究報告指出,估計在2008年奧運會之前,房地產仍將保持偏熱增長態(tài)勢,處于中期繁榮的頂部區(qū)域;但奧運會后,受多重因素影響,房地產可能步入中期調整。

  王小廣之所以作出這樣的判斷,是基于如下因素:持續(xù)過高的房價對住宅需求的抑制作用、供給的釋放及貨幣信貸的收縮效應,以及人們對奧運會后房價上漲預期的變化等。根據常理,這個判斷或許是理性的。但對于奧運會后房價的走勢,筆者認為王小廣強調的只是客觀因素,而非關鍵因素。

  決定房價的關鍵因素是什么呢?筆者認為首先是供需問題,而決定供需問題的核心既不是買房人,也不是開發(fā)商,而是行業(yè)主管部門和地方政府。如果認識不到這一點,強調多少看似合理影響房價的因素,或者作出什么樣的預測都是不能落地的。

  首先,持續(xù)過高的房價對住宅需求的抑制作用。這一點表面上看是成立的,“有價無市”的現象似乎也證明了這一點。但是,我們要分析房價過高抑制的是哪部分需求?顯然,影響最大的是沒有購買能力的人群,對于有錢者,房價持續(xù)增長還會助長他們的炒房囤房行為。

  對此,只有政府部門通過解決職工就業(yè)和提高收入、縮小貧富差距,以及通過完善稅收增加炒房囤房的成本來逐步解決。而單純依靠高房價的自然力來抑制需求是不現實的。

  其次,供給的釋放及貨幣信貸的收縮效應。供給的釋放程度,開發(fā)商自己只有很少的發(fā)言權,而決定權幾乎都在地方政府手里。不管是土地的供應,還是對開發(fā)商施工進度的管理以及囤房的整治,都成為影響供給的關鍵。比如,分析北京房價高的成因,要意識到除需求旺盛外,一個很重要的原因是供給不足,土地供應計劃連年沒有完成,以及對囤房開發(fā)商的治理不夠,都是重要原因。

  再說貨幣信貸的收縮效應。雖然說新出臺的房貸新政引發(fā)了一些觀望,這種觀望對房價也是有影響的。但是,這種觀望不具有持續(xù)性,而是暫時的。這有兩方面原因:一是幾大商業(yè)銀行細則沒有出臺,分支銀行只有等待,而這種等待時間是有限的;二是在銀行眼里,房地產貸款一直以來都具有誘惑力。如何讓貨幣信貸收縮效應持續(xù)發(fā)力,僅有加息政策是不夠的,關鍵在于政府如何盡快完善房貸新政并監(jiān)督落實。

  再者,人們對奧運會后房價上漲預期的變化。其實人們很理性,并非憑感覺。奧運會對房價影響有多大?要分兩部分看:奧運會前,奧運經濟的魅力是不容置疑的;奧運會后,房價變化就多少與奧運無關,頂多只會拉動奧運會場館周邊的房價,而房價大勢最終還得看供需矛盾。

  也就是說,與奧運有關的個別城市房價整體走勢與奧運會有關,但對大多數城市而言卻關系不大,奧運會更不會成為全國房價的轉折點。而開發(fā)商普遍借奧運做文章,其目的是吹漲房價。(《地產SHOW》副主編 馮海寧)


編輯:聞育旻】
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