將于11月1日起實施的國土資源部第39號令(《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》)規(guī)定：未繳清全部土地出讓價款，不得發(fā)放土地證，也不得按出讓價款繳納比例分割發(fā)放土地證。有證券地產行業(yè)分析師認為，土地證發(fā)放方式的改變能從源頭上控制地價，從而降低房價。其主要理由如下：地價上漲速度多年來始終超越房價。地產開發(fā)的高額利潤，吸引了大量企業(yè)進入地產開發(fā)市場，土地拍賣競爭激烈。目前，開發(fā)商零利潤、甚至負利潤拿地現(xiàn)象十分普遍。并且，越是大公司，資金量大的項目，杠桿現(xiàn)象越嚴重。新規(guī)實行后，雖然看起來單個公司儲地的資金壓力變重，但是價格競爭反而沒有以前那么激烈，拿地反而容易些，未來國有土地出讓價格有可能漲幅放緩，有利于房地產公司土地成本的控制。
但是，這并不現(xiàn)實。將來，可能是幾家房地產企業(yè)聯(lián)合競地，但在人民幣升值，資源、資產價格重估預期強烈的情況下，激烈競爭拿地的局面并不會根本改變，地價很難下降。而地價下降是房價下降的一個重要前提，在地價變化不大的情況下，房價不會有太大的波動。譬如之前在杭州，開發(fā)商未繳清整宗土地出讓金，無法取得土地使用權證，但杭州的房價同樣一飛沖天。這說明，“不可分割拿證”跟房價關系不大。單純依靠這一規(guī)定，很難抑制高房價。
業(yè)界人士認為，“39號令”的真正意義在于從源頭封堵了當下房地產市場普遍存在的漏洞：付小錢、多占地、慢開發(fā)，將會給房地產市場帶來正面影響。
首先是銀行信貸風險和政府信用風險將會有所降低。今年以來，國內城市“地王”頻出，土地出讓成交價格動輒數(shù)十億元。如此巨額款項，對于任何一家地產公司來說，一次性付清都幾乎是不可能的。事實上，房地產企業(yè)拿地沒有不采用杠桿財務的，拖欠土地出讓金在業(yè)內司空見慣。通常的運作模式是：先付部分土地出讓金，與土地部門溝通后，或零或整地獲得土地證；拿土地證到銀行抵押貸款，進行前期開發(fā)，并由建筑商墊資施工；待商品房預銷售有了回款再歸還清土地出讓金。有些甚至繼續(xù)拖欠，將銷售回款用于后期循環(huán)開發(fā)。開發(fā)商只承擔了最少的資金壓力，金融風險由銀行承擔，項目能否進行下去的信用風險則由政府兜底。全額付清土地出讓金才能“領證”的規(guī)定，好比在銀行、政府與開發(fā)商之間增設了一道“防火墻”。開發(fā)商利用信貸杠桿，以少量自有資金撬動多個項目，將風險轉嫁給銀行、地方政府的做法將有所抑制。
其次是囤地之風會有所遏制，房地產開發(fā)進度可能會加快。由于少付款、多占地的業(yè)內潛規(guī)則的通行，以及對土地升值的強烈預期，眼下囤地之風濃烈。據(jù)上市公司中報，眾多房企囤積的土地少則足夠用兩三年，多則六七年，若以現(xiàn)有進度計算，有的公司圈占的土地可供未來20多年之用。這也就是為什么土地出讓增加了，老百姓還是覺得買不到房的原因之一。“39號令”將大大打擊部分開發(fā)商蓄意囤積土地的行為，迫使房地產企業(yè)不得不“看菜吃飯”，放棄以小搏大、囤積居奇的做法，加快開發(fā)進度。
三是房地產行業(yè)的并購整合將加速，外資可能乘勢大舉進入。此項政策堵住了分期付款、分割拿地的做法，今后，房地產企業(yè)能否取得土地證，取決于資金實力。這將直接導致房地產行業(yè)“優(yōu)勝劣汰”加劇，行業(yè)集中度提高。上市公司可以通過股市融到廉價資金，化解壓力；非上市公司要么與海內外投資基金合作，實現(xiàn)資產證券化，要么被大企業(yè)并購。另一個可能的結果是，外資進入國內地產界將加速。投行人士普遍預期，人民幣升值勢不可擋，必然帶來資產價格重估。在未來兩三年內，中國房地產領域的外資凈流入仍會不斷增長。而隨著稅收、信貸、土地等方面的調控加強，中小房企壓力增大，對外資而言，這是借并購之手進入的大好時機。(徐壽松)
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