最近幾年,房價持續(xù)上漲,有關(guān)部門憂心忡忡,調(diào)控措施不斷出臺,但是,房價卻迎著調(diào)控昂首向上,出現(xiàn)了越調(diào)控房價漲得越快的現(xiàn)象。問題出在哪里?關(guān)鍵在于由于種種人為因素導致了房屋的有效供給嚴重不足。
市場供應(yīng)的充足與否,直接決定著某種商品的稀缺程度,也決定著其價格的高低。如果某種商品由于種種人為原因出現(xiàn)有效供給不足,就容易制造出供不應(yīng)求的假象,從而,不斷推動價格上漲,導致價格與實際價值的嚴重脫節(jié)。我國的房價就面臨著這一局面。
根據(jù)國土資源部公布的數(shù)據(jù),我國每年出讓的土地面積并不少,如果這些土地全部形成有效供給,商品房供應(yīng)的稀缺狀況就不可能出現(xiàn),房價也不可能漲到今天這種地步。但是,由于三種原因,有效供給并沒有形成。
第一,土地被大量囤積導致商品房建設(shè)進度緩慢,難以形成足量有效供應(yīng)。建行最近發(fā)布的研究報告指出:2001年初至今年5月份,房地產(chǎn)開發(fā)商累計購置土地面積21.62億平方米,但實際僅開發(fā)完成12.96億平方米,不足購置面積60%,相當數(shù)量的土地被囤積和倒賣。國務(wù)院發(fā)展研究中心于9月16日發(fā)布的《中國房地產(chǎn)企業(yè)競爭力研究報告》披露,房地產(chǎn)企業(yè)不斷進行融資渠道創(chuàng)新,資本規(guī)模急劇擴張,土地購置面積也越來越大。全國最大的“地主”是碧桂園,截至今年7月末,總土地儲備量已經(jīng)達到了驚人的4500萬平方米。
第二,大量已建成商品房囤積在開發(fā)商和炒房人手中,導致房屋的市場有效供應(yīng)不足。作為一種“可交易的人民幣資產(chǎn)”,在現(xiàn)在人民幣流動性過剩的大背景下,由于國內(nèi)投資渠道偏少,大量資金流入房地產(chǎn)領(lǐng)域,投資性購房需求持續(xù)旺盛。北京、深圳等一線城市的房價屢創(chuàng)新高與此不無關(guān)系。深圳社會科學院公布的《深圳藍皮書:中國深圳發(fā)展報告(2007)》顯示:深圳市領(lǐng)到產(chǎn)權(quán)證后半年內(nèi)就轉(zhuǎn)手的住房占住房總套數(shù)的30.31%?梢娡稒C性購房之嚴重。
由于大量房屋囤積在開發(fā)商和投資者手中,導致真正需要住房的人無法得到有效滿足,在深圳房市炒作最火爆的時候,普通人買房甚至需要向開發(fā)商或中介公司繳納幾萬元的喝茶費才能獲得購房機會。這不僅意味著有效供應(yīng)與有效需求之間的嚴重脫節(jié),也意味著房屋實際需求者的購房機會在被變相擠壓乃至剝奪。
第三,住房的結(jié)構(gòu)性失衡造成市場的有效供應(yīng)嚴重不足。我國第二次房市調(diào)控政策出臺時中央明確要求:“自2006年6月1日起,凡新審批、新開工的商品住房建設(shè),套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟適用住房)面積所占比重,必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上!边@一政策是基于現(xiàn)實需求基礎(chǔ)上作出的。因為調(diào)查顯示,我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積大約在26.11平方米,戶均住宅建筑面積在83.2平方米左右。也就是說,90平方米的面積是符合大多數(shù)人的需求的,是真正的市場主流需求。將90平方米比例界定為70%,而將30%比例的大面積住房用來滿足富人的需求,是與市場實際需求相吻合的。
但是,根據(jù)建設(shè)部信息系統(tǒng)數(shù)據(jù),全國40個重點城市批準預(yù)售商品住房中,套型建筑面積90平方米以下的住房面積所占比重到今年上半年也才占到24.31%。國家發(fā)改委7月31日發(fā)布的數(shù)據(jù)則顯示,今年1-6月90平方米以下住房完成投資僅占住宅投資的19.5%,大戶型仍是主流。這就意味著,大多數(shù)人所需要的中小套型住房依然無法得到滿足,住房供應(yīng)由于結(jié)構(gòu)性失衡而難以形成有效供給。
因此,房市調(diào)控要想取得效果,必須針對造成有效供給不足的因素分別采取針對性的措施,以加大商品房的市場有效供給。比如,依法嚴厲打擊囤積土地行為,對于滿兩年未動工開發(fā)的土地,堅決無償收回土地使用權(quán);出臺嚴厲的政策,加大囤房和炒房成本;通過建立嚴厲的問責制,促使各級地方政府更嚴格地執(zhí)行90平方米占70%的政策,改變住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)性失衡的問題等等,就能逐漸加大商品房的市場有效供給,從而,達到平抑房價的目的。(賈圖 )