“市中心到底還有多少土地可以拿出來(lái)賣？”在今年接二連三拍出幾塊高價(jià)地之后，很多人發(fā)出了這樣的疑問(wèn)。今年的杭州樓市在大牛市的背景下格外火爆，而作為“房源之源”的土地市場(chǎng)，也顯得分外熱鬧。根據(jù)杭州市國(guó)土局的公告，眾開發(fā)商垂涎已久的“東南面粉廠”地塊，將于本月29日在土地市場(chǎng)掛牌出讓。
“東南面粉廠”不是最后的晚餐
“旅游1.2萬(wàn)元樓面價(jià)拿下長(zhǎng)板巷地塊后，綠城笑了；雅戈?duì)?.5萬(wàn)元樓面價(jià)拿下‘杭商院’地塊后，旅游笑了�，F(xiàn)在又有一個(gè)外來(lái)的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)用這么高的價(jià)格拿了‘杭一棉’，再回頭看綠城拿的那塊地，他們真是占了大便宜了�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士如此評(píng)價(jià)杭州的幾塊高價(jià)地，而同時(shí)，他也開始預(yù)測(cè)，“‘東南面粉廠’估計(jì)樓面價(jià)會(huì)拍到1.8到2萬(wàn)之間”。更有一種大膽的預(yù)測(cè)稱，“這么好的位置，價(jià)格在兩萬(wàn)以上都是可能的”。
翻開杭州2006年的讀地手冊(cè)，不難發(fā)現(xiàn)，“東南面粉廠”地塊在去年規(guī)劃推出的土地中，是被公認(rèn)為地理位置最好的一塊，整宗地就在文暉路黎明園小區(qū)邊上，西臨京杭大運(yùn)河，面積不大，共44畝，其中37.9畝可用于建住宅，容積率要求不大于3.1，相信此次參與競(jìng)價(jià)的開發(fā)商，不會(huì)少于“杭一棉”地塊。但是到底會(huì)拍出怎樣的價(jià)格，在那個(gè)歷史瞬間到來(lái)的時(shí)刻，一切不得而知。正如一位開發(fā)商所說(shuō)，“誰(shuí)都知道這是塊好肉，關(guān)鍵是花多大的代價(jià)吃掉它才合算”。
從錢江新城17號(hào)地塊到“杭商院”，從“金松洗衣機(jī)廠”到“杭一棉”，地價(jià)一次次被刷新。而一次次“絕版地塊”被推出后，人們開始對(duì)這種“絕版”的說(shuō)法產(chǎn)生了懷疑。實(shí)際上，這種懷疑不無(wú)道理。從杭州市的規(guī)劃中可以看到，重機(jī)、喜得寶、新華造紙廠、杭氧、杭鍋等5處老廠房，都是規(guī)劃中要搬遷出去的老廠房�！爸貦C(jī)”地塊早在去年就被列入出讓用地的規(guī)劃，而喜得寶的搬遷工作也早已開始，預(yù)計(jì)明年2月結(jié)束。
上市公司成“圈地運(yùn)動(dòng)”主角
“我們的心理價(jià)位在20個(gè)億，但是實(shí)際上，過(guò)了18億元以后，就沒(méi)有本地房企參與競(jìng)價(jià)了，只剩下兩家外來(lái)房產(chǎn)大鱷在拼搶�！边@是在“杭一棉”地塊的出讓現(xiàn)場(chǎng)，一位綠城高管對(duì)記者所說(shuō)的話。而另一位業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為，這樣的場(chǎng)景還會(huì)不斷上演。事實(shí)上，今年的杭州土地市場(chǎng)上，凡是受關(guān)注度較高的地塊，都有多家上市公司前來(lái)參與競(jìng)拍，而10個(gè)月來(lái)的成交信息也明確顯示，除了個(gè)別地塊以外，幾乎所有被公認(rèn)為“寶地”的杭州市中心的土地，都落入了外來(lái)房產(chǎn)大鱷的囊中。
或許是因?yàn)榭春煤贾菔袌?chǎng)的未來(lái)發(fā)展，或許是因?yàn)閷?duì)于杭州本土情況的了解不夠深入，外來(lái)房產(chǎn)大鱷的出手，總是比本土的開發(fā)商要闊氣得多。
香港九龍倉(cāng)、雅戈?duì)栔脴I(yè)、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)……從三墩到下沙、從市中心到錢江新城，房產(chǎn)大鱷們?cè)诤贾莶枷碌钠遄訜o(wú)所不在。在他們的眼里，杭州似乎處處是寶地。
“瘋了”，這是杭州各大房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站上，用來(lái)形容眼下地價(jià)和房?jī)r(jià)最多的形容詞。認(rèn)為這些圈地運(yùn)動(dòng)過(guò)于瘋狂的不僅是網(wǎng)友，當(dāng)“杭一棉”拍出了15588元/平方米的樓面價(jià)時(shí)，多位開發(fā)商的第一評(píng)價(jià)也多是這個(gè)詞。是透支未來(lái)，還是先知先覺(jué)？一位證券分析師的測(cè)算是：在樓面地價(jià)等于周邊房?jī)r(jià)的情況下，每年30%的房?jī)r(jià)上漲，才能保證三年后10%的盈利水平。
10月，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人李曉超明確表示，土地開發(fā)建設(shè)成本提高、土地價(jià)格上漲較快，是房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的主要原因之一。而反過(guò)來(lái)，房?jī)r(jià)的上升，又推動(dòng)了開發(fā)商對(duì)土地的爭(zhēng)奪，最終推動(dòng)了地價(jià)的上揚(yáng)。這種“地價(jià)—房?jī)r(jià)—地價(jià)”之間循環(huán)往復(fù)的關(guān)系，由上市公司經(jīng)由股市得到了更大程度的放大。
地價(jià)上升的另一個(gè)重要原因，則是在前一輪的宏觀調(diào)控中，多數(shù)房企由于對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期不足，導(dǎo)致他們的土地儲(chǔ)備匱乏。2003年是杭州土地供應(yīng)的高峰，有5000畝土地供市。但之后的三年，因?yàn)楹暧^調(diào)控壓縮土地供給，都維持在3500畝左右。結(jié)果今年行情好了，很多企業(yè)沒(méi)有儲(chǔ)備土地開發(fā)了。盡管今年僅前8個(gè)月的土地供給超過(guò)了去年全年，然而在大量上市公司資金涌入土地市場(chǎng)的背景下，要改變這種僧多粥少的局面，多少顯得有些捉襟見(jiàn)肘。
有人看多有人看空
高價(jià)地頻頻出現(xiàn)的同時(shí)，樓市的風(fēng)險(xiǎn)也開始出現(xiàn)。
杭州的房?jī)r(jià)尚且保持堅(jiān)挺，而廣州樓市的臉已經(jīng)悄悄在變。10月廣州樓市成交量有所下跌，后期多個(gè)樓盤出現(xiàn)了暗降現(xiàn)象，打折、優(yōu)惠促銷，有的甚至出現(xiàn)明降。
而在杭州，在快速推地和高價(jià)拿地的土地市場(chǎng)，曾經(jīng)一度出現(xiàn)的“流拍”現(xiàn)象，也開始現(xiàn)身。10月30日下午，杭政儲(chǔ)出[2007]64號(hào)地塊，因?yàn)槟撤科罄U不足保證金而被政府收回，而這個(gè)“不和諧”的音符，很快被淹沒(méi)在看客們對(duì)于“杭一棉”地價(jià)猜想的議論聲中。
對(duì)于本月底出讓的“東南面粉廠”地塊，顯然讓更多的人對(duì)樓市的何去何從，充滿了臆想。
看多的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這塊地的位置之優(yōu)越，再加上運(yùn)河景觀的配套，會(huì)讓這塊地的樓面價(jià)飆升到2萬(wàn)元/平方米以上，也不會(huì)太讓人覺(jué)得意外。
也有人看空。在中都置業(yè)的常務(wù)副總劉強(qiáng)眼里，這塊地只是一塊位于目前市中心的地塊，一旦這塊地被拍出了高價(jià)，則會(huì)使得整個(gè)朝暉地段的老房子價(jià)格全面上揚(yáng)。而國(guó)外多年的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)表明，城市的發(fā)展并非只有一個(gè)中心，而是應(yīng)該沿著快速交通干道發(fā)展起來(lái)的一個(gè)經(jīng)濟(jì)帶。為了某個(gè)時(shí)期的所謂“市中心”，而付出這樣高的代價(jià)，顯然是不理性的。
誰(shuí)來(lái)為高房?jī)r(jià)買單
“在第一輪的交易中，買單自然是開發(fā)商，但最終這種高成本和高風(fēng)險(xiǎn)，都會(huì)被轉(zhuǎn)嫁到終端購(gòu)房者的身上�！碧於紝�(shí)業(yè)的副總王旭飛這樣分析。
未來(lái)的樓市的確更像是一場(chǎng)豪賭——高價(jià)拿地的開發(fā)商們，若是賭贏了，未來(lái)三年的杭州房?jī)r(jià)，將以每年30%的速度增長(zhǎng)；若是輸了，風(fēng)險(xiǎn)將從開發(fā)商、購(gòu)房者傳導(dǎo)到資本市場(chǎng)。
王旭飛分析說(shuō)，一方面由于社會(huì)保障尚且不夠完善，另一方面面臨快速通脹的壓力，再加之投資渠道不夠暢通，老百姓的積蓄要么放在樓市，要么投入股市。而在股市高位震蕩的時(shí)期，房產(chǎn)品似乎是更好的選擇。
“這種用買房來(lái)對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行保值的最基本的前提，便是房?jī)r(jià)只會(huì)上揚(yáng)而不會(huì)下跌�！敝卸贾脴I(yè)的常務(wù)副總劉強(qiáng)，對(duì)于這種前提的是否可靠，表示了擔(dān)憂，他認(rèn)為香港房?jī)r(jià)下跌30%便是一個(gè)前車之鑒。而一旦樓市出現(xiàn)了拐點(diǎn)，銀行將會(huì)出現(xiàn)大量的呆賬壞賬，帶來(lái)極大的金融風(fēng)險(xiǎn)。
“需要100年建設(shè)的城市，是否有必要一定要在10年之內(nèi)建成？”王旭飛發(fā)出了這樣的質(zhì)疑。
更有力的質(zhì)疑，來(lái)自對(duì)于杭州未來(lái)發(fā)展前景的分析。劉強(qiáng)這樣說(shuō)道：“杭州本來(lái)是一個(gè)創(chuàng)業(yè)性的城市，而高地價(jià)在推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的同時(shí)，大幅度提高了創(chuàng)業(yè)型人才的置業(yè)成本。另一方面，房?jī)r(jià)的上揚(yáng)，可能讓投資者最終因?yàn)槌杀具^(guò)高而選擇放棄�！�
高地價(jià)將何去何從
在眾多質(zhì)疑聲中，也有人在提醒，這些土地的取得并不是“即拍即得”。根據(jù)國(guó)土局的出讓文件，“杭一棉”的交地時(shí)間是在2009年。即便是早日開工，樓盤面市也要到2010年。如果再加上許可范圍內(nèi)的兩年閑置時(shí)間，“杭一棉”地塊所建項(xiàng)目的面市時(shí)間，可以推遲到2012年。
5年后的房?jī)r(jià)，似乎沒(méi)有人能說(shuō)清楚，似乎多數(shù)人保持樂(lè)觀，而土地競(jìng)買現(xiàn)場(chǎng)，大量開發(fā)商止步于1.4萬(wàn)元樓面價(jià)的事實(shí)，似乎更能說(shuō)明問(wèn)題。他們并不是不明白這塊地的交地時(shí)間和付款方式。
當(dāng)被問(wèn)及將來(lái)的房?jī)r(jià)是否可能下跌時(shí)，一位不愿意透露姓名的開發(fā)商，遲疑片刻后的回答是：“當(dāng)然有這個(gè)可能�！钡撬瑫r(shí)解釋，這種可能是基于穩(wěn)定的物價(jià)水平基礎(chǔ)上的。“目前地價(jià)的快速上漲，已經(jīng)帶動(dòng)了多個(gè)行業(yè)的成本提升�！痹谒磥�(lái)，“房?jī)r(jià)的漲跌涉及到幾百個(gè)行業(yè)，很有可能成為通貨膨脹的最大推動(dòng)因素”。
劉強(qiáng)對(duì)于未來(lái)樓市的走向，則不僅僅在于房?jī)r(jià)的漲跌，在他眼里，“不僅70%以上的老百姓買不起單價(jià)2萬(wàn)元以上的房子，而且實(shí)際上他們也沒(méi)有必要為這樣的高房?jī)r(jià)買單�！痹谒磥�(lái)，沿快速交通干道發(fā)展起來(lái)的經(jīng)濟(jì)帶，是屢次被國(guó)外的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)所證明有效的，“富人沒(méi)有必要擠在市中心，而讓窮人住得太遠(yuǎn)，也無(wú)形中大大提高了他們的交通成本”。(記者 葛慧)
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