局勢：調(diào)整較為明顯
主持人：您認(rèn)為近期樓市是否存在交易滑坡而單價堅挺的“空漲”局面？
朱平平：從信義近期的交易情況來看，確實是交易量下跌但價格依舊堅挺的情況。而一手房市場這方面的情況似乎更明顯，如有數(shù)據(jù)顯示，10月上旬的上海商品住宅成交量僅65.13萬平方米，遠(yuǎn)不及9月下旬的81.31萬平方米和9月上旬的75.95平方米，而且通常成交量較高的雙休日，10月也比9月的低10%以上，上海樓市的成交量也已從原先房貸新政前三個月的緩慢下滑轉(zhuǎn)變?yōu)榧铀傧禄畡�。而雖然成交量下滑，但是平均成交價格卻再創(chuàng)新高，10月上旬商品房的平均成交價格高達(dá)12007元/平方米，遠(yuǎn)高于9月的10507元/平方米。不過，房貸新政后對二手中高檔住宅造成的影響相對較小，從信義的成交記錄來看，可能是由于貸款比例不大，只占3成左右，而且“貸足”的只有15%不到。
原因：心態(tài)在起變化
主持人：您認(rèn)為出現(xiàn)上述局面的原因是什么？
朱平平：造成這種情況的主要原因是新政后購房者的心態(tài)變化。其一，購房者受政策影響變得更加理性，由于今年以來房價持續(xù)走高，目前購房者已經(jīng)不再像前幾個月那樣追漲房價，他們中的一部人覺得政府后續(xù)將有進(jìn)一步的調(diào)控措施出臺，因此持幣觀望。其二，今年前9個月成交量過度釋放，也是導(dǎo)致目前成交疲態(tài)的另一個因素，2005-2006年上海普通住宅的月平均成交量在110萬平方米左右，而今年前9個月的月平均成交量已達(dá)163.54萬平方米。其三，由于房價一再瘋漲，許多房東也開始觀望，不過他們依然看好后市，覺得房價上漲還存在空間，因此許多人開始轉(zhuǎn)售為租，供應(yīng)量相對縮小造成二手房成交量萎縮。
預(yù)期：春節(jié)“量回升”
主持人：您覺得樓市“觀察期”何時可結(jié)束？后市又會面臨何種局面？
朱平平：目前業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，在未來一段時期內(nèi)，市場供應(yīng)相對以往將更加充分，而需求將受到心理因素影響會有所收斂，前段時間價格快速增長的格局將會改變，一個相對平衡的、穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場即將到來。我們也認(rèn)為，大漲一段時間，市場總會盤整，而經(jīng)歷幾次起伏后，購房者對房價的承受力正變得越來越強(qiáng)。相當(dāng)一部分具有剛性需求的購房人群，會短暫觀察新政具體實施后的動向，房價若沒有急劇變化，他們還會出手購買，畢竟暫時的觀望不敵現(xiàn)實的購房需求，預(yù)期下一波交易高峰將在春節(jié)前出現(xiàn)。從后市來看，如果供應(yīng)結(jié)構(gòu)問題解決、供應(yīng)量跟上，那么房價就有望逐漸恢復(fù)理智與平穩(wěn)。(活動策劃：柯鵬 李和裕 主持人：李和裕 整理：李和裕）
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