今年7月以來，深圳房地產(chǎn)市場進入一個敏感時期，交易量持續(xù)下降，觀望氣氛日漸濃厚。近期，本報房地產(chǎn)投訴熱線先后接到許多讀者打來電話，就當前房地產(chǎn)市場熱點話題進行咨詢或者發(fā)表自己的看法。為此，本報精選出讀者關心的幾個焦點問題，比如，房價是否會出現(xiàn)一個更好的買點？中等收入者目前應采取何種策略？深圳的房價收入比是否合理？……針對這些問題，記者昨日與我市房地產(chǎn)研究專家、市房地產(chǎn)研究中心王鋒博士進行了對話。
需求仍然存在只是大家買不起
記者：今年7月以來，我市新房成交持續(xù)下降，如何看待這一現(xiàn)象？
王鋒：交易量下降的原因來自兩方面。第一，交易量下降本身是市場觀望的表現(xiàn)，近兩年深圳房價漲幅居全國前列，價格持續(xù)上漲會抑制需求，收入比較低的居民買不起房。
其次，這一現(xiàn)象也是宏觀調(diào)控持續(xù)作用的結果。今年初，房地產(chǎn)市場價格和交易量不斷上漲，主要是市場上投資過旺的表現(xiàn)。對于投資、投機過旺的問題，國家和我市出臺了一系列宏觀調(diào)控措施，使投資部分的需求有所下降，也表現(xiàn)為交易量下降。
購房者在對未來走勢不清楚的情況下，觀望氣氛于是日漸加劇。
記者：交易如此清淡，為什么房價仍舊沒有降下來呢？
王鋒：房市和股市的規(guī)律不一樣，房子是有形的實物產(chǎn)品，只要不存在大量低價拋盤，房價會形成有價無市局面，而不會出現(xiàn)大規(guī)模的房價下跌。就深圳的房地產(chǎn)市場而言，目前不會出現(xiàn)大量低拋，除非出現(xiàn)類似亞洲金融危機的資金鏈斷裂。
我國經(jīng)濟形勢一直保持著良性高速增長，收入來源穩(wěn)定，房子仍舊供得起，這個時候怎么可能去虧本低拋呢？最多也就是形成有價無市，房子就放著不出售了。
第二個方面，我認為我們國家改革開放20年，老百姓逐步擁有個人家產(chǎn)，供一兩套房子對他們而言很重要，會作為一種很重要的個人財產(chǎn)進行保有，不會輕易以很低的價格拋出去。
記者：目前這種觀望氣氛會持續(xù)多長時間？觀望如果持續(xù)下去，有沒有可能讓房價從絕對水平上降下來？
王鋒：觀望取決于需求能否得到滿足。從我個人角度看，觀望現(xiàn)象已經(jīng)使得深圳出現(xiàn)了“有價無市”局面，普通百姓買不起房，投資者受到抑制也不大可能敢大膽投資買房，但是真正的需求還是大量存在的，并沒有釋放，尤其是自住需求。所以不能說因為出現(xiàn)了觀望就是沒有了需求，需求仍然存在，只是大家買不起房。
記者：這么說，觀望不會太長久？
王鋒：觀望時間的長短關鍵看宏觀調(diào)控政策的深化程度。我認為，觀望還會持續(xù)一段時間，如果未來宏觀調(diào)控手段沒有進一步深化，可能觀望還會持續(xù)很長一段時間。如果推出一定數(shù)量的“限價商品房”，那市場上的需求肯定一下子釋放出來了。
觀望不是壞事，它是一種市場現(xiàn)象，可以促使我們考慮合理地解決住房問題。搞市場經(jīng)濟，不意味著任由房地產(chǎn)市場發(fā)展，最終目的是要使有限資源得到合理分配，在市場行為解決不了的情況下，通過各種行政手段的注入來使這種資源得到合理分配，這才是我們解決問題的根本之路。
房價不能夠再漲但也不能夠大跌
記者：房價未來會如何變動？
王鋒：對于深圳的房價，我認為不能夠再漲，但也不能大跌。大跌是不符合客觀規(guī)律的，人們保有的房產(chǎn)不希望它跌，但房產(chǎn)的合理價值應該隨著經(jīng)濟增長保持其合理的增長。所以，在相當長一段時間里，如果宏觀調(diào)控政策能夠深化下去，對住房市場能夠進行有效的行政干預，房價會在一個合理的區(qū)間內(nèi)波動。
記者：深圳目前的房價收入比是否合理？
王鋒：很多人判斷合理房價時使用房價收入比。但是聯(lián)合國及世界銀行有關的調(diào)查研究報告顯示，世界發(fā)達及發(fā)展中國家的房價收入比從0.8到30倍都有，因此各國的房價收入比到底是什么樣的水平才合適，實際上是很難判斷的，目前也沒有一種現(xiàn)成的理論可以作為一個國家在特定發(fā)展水平應當對應某一房價收入比的標準。
在這方面，重要的是了解什么是真實的房產(chǎn)價值，什么是合理的房產(chǎn)價格。合理的房產(chǎn)價格與人均收入、經(jīng)濟形勢、社會制度等因素是怎樣的關系，這是老百姓關心的問題。
我個人多年研究房地產(chǎn)市場的總結是，深圳不能簡單地套用其他國家4到8倍的房價收入比，同時也不能簡單地按照成本的漲價因素來考慮，比如成本漲了10%，房價就應該漲10%。
在市場經(jīng)濟條件下，影響房價的主要因素是市場動力。目前在我國，房地產(chǎn)基本上還是一種稀缺的資源和產(chǎn)品，供給方面影響力非常大。
在這里，目前成本方面對價格影響較小，其核心影響是利潤水平。有些開發(fā)商開發(fā)的樓盤，利潤達到百分之百，利潤率為什么定得這么高。有兩個原因，第一，對發(fā)展商而言，房地產(chǎn)作為高風險行業(yè)，他始終會認為房地產(chǎn)的投資回報率要遠遠高于社會平均利潤率。第二，投資者買房要考慮經(jīng)濟回報，如果1萬元買的，他可能希望在短時間內(nèi)以1.5萬的價格賣出去。這兩重因素共同作用，使市場價格始終處于上漲狀態(tài)。
因此，房價收入比可以作為輔助分析手段，而不是判斷價格水平的絕對標準。房地產(chǎn)市場不可能禁止投資，否則就不是市場經(jīng)濟。關鍵在于，投資者和開發(fā)商對投資利潤率的期望值太高，宏觀調(diào)控的目的就是讓利潤回到合理的期望值上來，使房價回到合理水平。
但至于到底什么水平的房價收入比才是合理的，要根據(jù)實際情況分析。具體的標準其實并不重要，關鍵是要結合市場供應、需求，以及居民的實際收入水平，使住房資源得到合理分配。采取限價房方式，是促進房價與收入趨于合理的一種有效方式。限價房的價格可以規(guī)定在市場價的70%至80%之間，當然也要考慮資源價值和成本的合理增長。價格既要考慮社會平均利潤率、合理的投資回報，也要考慮開發(fā)商高風險的因素及土地價值持續(xù)增長。也就是說，多種因素綜合考慮合理價格，而不是任由市場上漲。
用限價房保障中等收入者
記者：作為一個中等收入者，房價太高既買不起房，但又不符合政府經(jīng)濟適用房的分房標準，現(xiàn)在該怎么辦？
王鋒：我國的住房保障制度還處于起步階段，加上資源緊缺、財力有限，通過市場解決大多數(shù)人的住房問題，在相當長一段時間內(nèi)仍然是主體。但是，如果任由市場自身發(fā)展，房價會出現(xiàn)虛高，因此政府對市場的干預是必要的。
對于中等收入者，我個人建議推出“限價商品房”，限定價格、限定購買資格，并根據(jù)收入水平、居住年限進行排隊。我認為在相當長一段時間內(nèi)，我們要對大多數(shù)商品房采取限價政策，針對不同收入水平進一步對于購買對象進行規(guī)定。這一措施，實際上就是政府根據(jù)不同的收入水平將住房進行合理分配，讓每個收入階層的人都能買得起房。我建議，政府深入分析這個“限價商品房”政策，好好運用。另外，深圳人口的主體是外來人口，所以“限價商品房”不應該有戶籍之分，可按照來深年限長短解決。
記者：那么你建議限價房的政策應該如何運用呢？
王鋒：我認為，對于限價商品房“賣給誰”和“賣一個什么樣的價格”，政府都可以通過一些手段進行干預。怎么限？首先，在現(xiàn)階段房價虛高的情況下，對于新出讓的土地以及商品房進行價格控制。比如現(xiàn)在的市價如果賣到每平方米1萬元，限價房可以將價格限定在市場價的70%~80%，賣7000元~8000元，而且不同的片區(qū)可以根據(jù)實際情況采取不同的比例。這種直接干預價格的手段可以直接寫在土地出讓合同書中；第二，賣給誰也必須進行控制，需要研究一個政策，比如首先考慮無房戶等；第三，這種限價房的需求量肯定很大，還需要運用一些措施考慮公平問題，比如來深年限等，這樣將會使房子真正落到需要住房人的手中。
盡量降低流通環(huán)節(jié)稅收
記者：特區(qū)內(nèi)外房地產(chǎn)升值哪個潛力更大？能否比較一下龍崗和寶安這兩個區(qū)域？
王鋒：特區(qū)內(nèi)土地資源稀缺程度高，其基礎設施、生活配套等各方面都遠遠優(yōu)于關外，所以其價值增值會遠遠高于關外。至于寶安和龍崗，各有千秋，很難說哪個區(qū)域增值的速度更快。一般來說，離特區(qū)內(nèi)越近，增值得越快，反之亦然，因為住房和交通距離直接相關。另外，占有的資源越好，增值越快。
記者：能否預測一下物業(yè)稅短期內(nèi)會不會推出？
王鋒：對于當前征收物業(yè)稅，我本人持反對態(tài)度。因為當前國內(nèi)房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)稅已經(jīng)很高，包括契稅、營業(yè)稅、個稅、各種手續(xù)費等。物業(yè)稅是必要的，在發(fā)達國家很普遍，但這些國家在流通環(huán)節(jié)基本沒有稅收。國內(nèi)目前的一些稅收措施，一方面打擊了投機行為，但也增加了百姓壓力，若再征收物業(yè)稅，百姓負擔就更重了。所以，當前需要解決的，不是征收物業(yè)稅，而是對現(xiàn)行的房地產(chǎn)的稅制進行大跨度的改革，盡量減低流通環(huán)節(jié)稅收，之后再考慮征物業(yè)稅。
王鋒認為，如果“限價商品房”大量推開，再配合90／70政策，大多數(shù)中等收入和低收入普通老百姓就真正能夠買得起住房。(記者董超文 盧博林 李緯娜)
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