在11月8日的上海新一批土地出讓中，上海仁恒房地產(chǎn)有限公司以13.01億元擊敗包括浙江綠城在內(nèi)的多位對手，拿下新江灣城D3地塊，樓面價(出讓總價／總建筑面積)達(dá)到每平方米2萬元。同時在上海外環(huán)外的青浦趙巷地塊，重慶龍湖地產(chǎn)以15億4214萬元、樓面價10672元／平方米的掛牌價格競得，上海外環(huán)外住宅地價首次破萬(11月12日《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道》)。
從第一大城市傳出的信號清晰地表明，“二套房”規(guī)定和39號令帶來的觀望期已經(jīng)結(jié)束，房地產(chǎn)業(yè)的選擇沒有改變：繼續(xù)圈地以做高房市。
在這種情況下，被公認(rèn)為房市穩(wěn)定器的物業(yè)稅，其推出的緊迫性應(yīng)當(dāng)再次引起人們的注意。
目前房地產(chǎn)市場涉及的稅種有14個，但主要以交易環(huán)節(jié)為主，近年來還不斷加重。在這種條件下，“短期投機(jī)”轉(zhuǎn)化為“長期囤積”。二手房交易活躍本來是房地產(chǎn)市場完善的重要標(biāo)志，限制二手房交易，在打擊了投資和投機(jī)的同時，老百姓正常的住房置換受限制，調(diào)控成效仍不能惠及百姓。
最近聽說，某城市還要強(qiáng)征20%的二手房轉(zhuǎn)讓所得稅。契稅、營業(yè)稅和個人所得稅等交易環(huán)節(jié)的稅種已經(jīng)被證明不能穩(wěn)定房價，反而會推高房價。從經(jīng)濟(jì)學(xué)原理上，供大于求的狀態(tài)下，任何交易稅收都會提高價格，并轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者。物業(yè)稅則不同，它是對持有狀態(tài)征稅，是轉(zhuǎn)嫁不了的。
因此，物業(yè)稅的開征能形成合理的供求關(guān)系。調(diào)控要充分發(fā)揮市場本身的作用，出路只有改善稅制。也只有“重持有，輕交易”的房地產(chǎn)稅收原則得到落實，才會降低投機(jī)需求和囤積現(xiàn)象；大家也不會為子女將來結(jié)婚買房、不會為增值保值買房，不會為當(dāng)房東買房。開征物業(yè)稅之后，買房惟一要考慮的因素就是自身的需要和經(jīng)濟(jì)實力匹配。
從法律角度來看，我國的城市土地產(chǎn)權(quán)性質(zhì)是國有；而住宅的土地使用權(quán)有70年，可以納入財產(chǎn)的范疇，也就是有征稅的依據(jù)。但是，早期購房者所支付的費(fèi)用和開征物業(yè)稅之后所支付的土地使用費(fèi)用不是同類使用權(quán)。早期購房者的房價是在沒有稅收的條件下做出的決策，相比后者是偏高的，所以物業(yè)稅需要和70年的土地使用權(quán)限結(jié)合在一起設(shè)計，例如滿70年的住房再全額征收物業(yè)稅。
從社會利益分配的角度來看，既得利益者必然有抵觸。物業(yè)稅是做減法，大戶型、多套住房繳稅比較多。但從另一個方面，也是社會公平、資源節(jié)約得以實現(xiàn)的一個手段。目前用行政手段對大戶型、多套住房的限制基本上不成功。物業(yè)稅既承認(rèn)了各種房型的市場存在合理性，又可以引導(dǎo)資源的節(jié)約利用、公平使用。
從技術(shù)角度看，物業(yè)稅的價值評估是開征的前提。目前我國的房地產(chǎn)信息和評估手段可能與發(fā)達(dá)國家存在一定差距。但是，幾乎所有的國家和地區(qū)都征收物業(yè)稅等持有階段的稅種，說明技術(shù)手段并不是關(guān)鍵的制約因素。技術(shù)手段先進(jìn)的城市，可以采用精確的信息，技術(shù)手段落后的城市，可以采用粗略的信息。
從中央與地方的財政體系角度看，財權(quán)與事權(quán)如果分離，不可能有積極性。一般來說，其他國家和地區(qū)的物業(yè)稅由地方政府征收和支配，用于當(dāng)?shù)氐慕逃⑨t(yī)療等公共事業(yè)。房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍資料也是由地方政府掌握，也便于地方政府防止偷逃漏稅。
稅收政策一般用來抑制和引導(dǎo)需求，而金融政策一般用來擴(kuò)大和解決需求。稅收和金融措施是調(diào)控房地產(chǎn)市場最有效的兩個手段，如果指望其他手段來達(dá)到調(diào)控效果，說明我國的房地產(chǎn)市場還沒有達(dá)到成熟的狀態(tài)，往往也難以奏效。
（陳則明 上海社會科學(xué)院房地產(chǎn)業(yè)研究中心 博士)
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