當前，北京市經(jīng)濟適用房的絕對價格即總價和單價基本符合中低收入家庭的支付能力，但低收入家庭則購買能力明顯不足；假定經(jīng)濟適用房價格保持穩(wěn)定，而居民收入按照近5年的上漲趨勢線擬合預測，到“十一五”期末，中低收入家庭的支付能力明顯提高，但低收入家庭購買能力仍然不足。
當前，我國住房市場的核心問題是結(jié)構(gòu)性矛盾，即針對中等收入和低收入家庭的中小戶型住宅供給不足，房價上漲偏快。為解決普通百姓的住房需求，平抑房價，中央采取了一系列措施，特別是2007年8月份召開了全國住房保障會議，明確了以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策，要求各地改進和規(guī)范經(jīng)濟適用住房制度，經(jīng)濟適用住房供應對象確定為城市低收入家庭。
各地認真落實中央決定，大力推進住房保障工作，大力改善住房供給結(jié)構(gòu)，取得了初步的成果。以北京為例，十五期間，北京市經(jīng)濟適用房竣工面積歷年保持占新增房屋建設總量的8%-15%之間，根據(jù)《北京市“十一五”住宅建設規(guī)劃》，“十一五”期間，按套數(shù)計，保障類住房將占全部新增住房建設約19.64%，按面積計，保障類住房將占全部新增住房建設約14.44%。落實《國務院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，北京市調(diào)整了住房建設計劃，在總量不變的前提下，將1000萬平方米商品房轉(zhuǎn)為限價房，總體上商品房減少9.8萬套，但兩限房增加12.5萬套；經(jīng)濟適用房嚴格按照以60平方米／套為主、廉租房按照不高于50平方米／套要求建設，實際能多供應住房約3.3萬套。按面積計，保障類住房的比例將提高到14.43%，兩限房占9.25%，兩者合計占23.68%；按套數(shù)計，保障性住房的比例提高到22%，兩者合計占32.53%。針對中等、中低收入和低收入家庭的住房供給將是“十五”期間的3倍，北京市住房供給結(jié)構(gòu)將得到明顯改善。截止到2007年9月底，北京市已基本完成2007年“300萬平方米兩限房、200萬平方米經(jīng)濟適用房和30萬平方米廉租房”的供地指標。另一方面，市政府經(jīng)過充分調(diào)研和論證，9月底出臺了《北京市經(jīng)濟適用住房管理辦法(試行)》和《北京市城市廉租住房管理辦法》，并在宣武區(qū)陶然亭等地區(qū)和項目進行試點，新辦法進一步嚴格了供應對象，實行“三級審核、兩級公示”制度和‘輪候搖號銷售”的辦法，明確了退出機制，取得了很好的社會效應，得到了廣大群眾的普遍贊許。這些舉措已經(jīng)對北京市住宅市場產(chǎn)生了積極的重大的深遠影響。
同樣，重慶、廣東、上海等各地也認真貫徹國務院精神，大力調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)，針對地區(qū)具體情況完善住房保障制度，我國住宅市場的結(jié)構(gòu)性矛盾得到了初步緩解，同時，市場結(jié)構(gòu)改善對住宅市場價格的抑制作用也將逐步顯現(xiàn)。但另一方面，我們也要清醒地看到，解決我國居民住房問題任務還十分艱巨。通過對北京市家庭住房支付能力的量化分析，我們發(fā)現(xiàn)，當前一個十分突出的問題是：購買經(jīng)濟適用房的中低收入居民的還貸壓力十分明顯。
2006年以前，按照原來的經(jīng)濟適用房政策，已建的經(jīng)濟適用房真正解決的并不是占家庭總量40%以下的中低收入家庭和低收入家庭；在沒有限制購買對象時(2001年以前)，真正得到實惠的是較高收入家庭和高收入家庭；在限定購買條件后(如北京市的規(guī)定是家庭年收入不高于6萬元)，得到實惠的大多是中等收入家庭，而真正需要住房保障的低收入家庭和中低收入家庭，一方面購買力不足，另一方面在龐大的排隊等號的購房者面前，或者“買不起、住不起”，或者“買不著”。建設部要求新的經(jīng)濟適用房政策將購買人群限定在城市中低收入家庭，如北京市新的經(jīng)濟適用房政策將家庭年收入限制在4萬元左右，并增加了家庭資產(chǎn)的限制條件，使經(jīng)濟適用房真正回歸成為中低收入家庭解決住房問題的主渠道。當前，北京市經(jīng)濟適用房的絕對價格即總價和單價基本符合中低收入家庭的支付能力，但低收入家庭則購買能力明顯不足；假定經(jīng)濟適用房價格保持穩(wěn)定，而居民收入按照近5年的上漲趨勢線擬合預測，到“十一五”期末，中低收入家庭的支付能力明顯提高，但低收入家庭購買能力仍然不足。
更為嚴重的是，按照購房家庭首付總價20%以上，貸款20萬元，期限25年計算，按照目前的利率，全部采用商業(yè)貸款，月還款額為1369.87元／月，年還款為16438.44元；全部用公積金貸款，月還款額為1194.26元／月，年還款為14331.12元。而根據(jù)北京市統(tǒng)計局公布的2006年居民收入及消費情況，中低收入家庭實際支出中僅食品、衣著、交通通訊、醫(yī)療保險等基本支出要占總消費支出的近50%，合計家庭在此四項上的消費支出就達24423元，如果再加上購房還貸，家庭年支出將達到40861.44元(或38754.12元)，而中低收入家庭平均年可支配收入水平為43317元。因此，購房居民只能壓縮其他開支，降低生活標準。在當前，食品和日用品價格持續(xù)上漲的情況下，一旦央行再進一步加息，居民還貸能力將進一步惡化。假定基準利率再上調(diào)兩個基準點，則家庭年支出將達到43474.92元(或39476.88元)，已經(jīng)超過家庭年可支配收入水平。
同樣，筆者對杭州、南昌、廣州、天津、重慶等地的經(jīng)濟適用房平均價格和購買居民的收入情況做了基本的測算，情況基本和北京類似。
建議政府運用公共財政稅收政策，研究制定針對經(jīng)濟適用房購房人的優(yōu)惠政策，切實降低住房相對價格。具體如下：
1.建議參照房改售房的政策，取消經(jīng)濟適用房購買契稅，同時公共維修基金由經(jīng)濟適用房建設單位按照建安費用的一定比例提取，不再由購房人承擔，從而減低購房人的一次性支出。以北京市為例，此項政策的實施可使每一個家庭減少支出約1萬元(總房價3.5%左右)，“十一五”期間，北京市每年將建設經(jīng)濟適用房共約3.3萬戶，每年市財政將增加支出3.3億元人民幣，完全是可行的。
2.制定針對購買經(jīng)濟適用房人群的個人所得稅抵扣制度。即參照西方國家的普遍做法，將經(jīng)濟適用房居民購房還貸支出納入個人工資收入的所得稅稅前抵扣范圍，以降低應交所得稅，提高住房支付能力。以北京市為例，此項政策的實施將使每一個購房家庭月所得稅納稅額減少約110元，年所得稅納稅減少約1300元，居民還貸能力提高，銀行風險降低�！笆晃濉逼陂g，北京市將建設經(jīng)濟適用房共約33萬戶，為此，到“十一五”期末，北京市財政每年減收不超過4.3億元人民幣，完全有能力解決。特別是，經(jīng)濟適用房在實行“三級審核、兩級公示”制度和‘輪候搖號銷售”的管理辦法，明確了退出機制，實行了嚴格的收入申報和管理后，這一政策是完全可操作的。通過公共財政稅收政策，調(diào)節(jié)居民收入分配，解決低收入家庭住房等民生問題也正是貫徹落實黨的十七大精神的重要舉措。
(黃石松 作者系中國民主建國會北京市委經(jīng)濟委員會主任、首都經(jīng)濟貿(mào)易大學城市學院兼職教授)
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