最近幾年，我國(guó)房?jī)r(jià)之所以持續(xù)快速上漲，一個(gè)重要原因在于房地產(chǎn)市場(chǎng)基本上為商品房所主導(dǎo)，數(shù)量微乎其微的保障性住房無(wú)法對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)構(gòu)成影響。而經(jīng)濟(jì)適用房新政，將社會(huì)保障性住房緊密聯(lián)系成為一個(gè)整體，從而，使我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在供應(yīng)結(jié)構(gòu)和需求結(jié)構(gòu)方面，雙雙發(fā)生巨大變化。
11月30日，建設(shè)部等七部門(mén)聯(lián)合發(fā)布了《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》。辦法指出，“經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象要與廉租住房保障對(duì)象相銜接”——這是經(jīng)濟(jì)適用房向下與廉租房的銜接，同時(shí)，經(jīng)濟(jì)適用房向上又與“限價(jià)房”實(shí)現(xiàn)了鏈接，這樣，“三房”無(wú)縫對(duì)接，不僅使社會(huì)保障性住房有了一個(gè)系統(tǒng)的體系，也使得從經(jīng)濟(jì)適用房到商品房的過(guò)渡因?yàn)椤跋迌r(jià)房”的作用而有機(jī)銜接在了一起。
經(jīng)濟(jì)適用房新政的作用或許正在于此。作為一個(gè)承上啟下的環(huán)節(jié)，它將社會(huì)保障性住房緊密聯(lián)系成為一個(gè)整體，由此形成的合力將改變社會(huì)保障性住房由于比重過(guò)輕難以對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響的局面，從而，使我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在供應(yīng)結(jié)構(gòu)和需求結(jié)構(gòu)方面，雙雙發(fā)生巨大變化。
最近幾年，我國(guó)房?jī)r(jià)之所以持續(xù)快速上漲，一個(gè)重要原因在于房地產(chǎn)市場(chǎng)基本上為商品房所占據(jù)，數(shù)量微乎其微的保障性住房無(wú)法對(duì)商品房構(gòu)成影響，如此單一的供應(yīng)結(jié)構(gòu)即便從世界范圍內(nèi)來(lái)看也是絕無(wú)僅有的。這使得市場(chǎng)被開(kāi)發(fā)商等樓市中的既得利益者所主導(dǎo)，價(jià)格很容易被操縱。
我國(guó)現(xiàn)有家庭總數(shù)1.8億戶(hù)，幾次調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前我國(guó)低保住房困難戶(hù)400萬(wàn)戶(hù)，若加上低收入住房困難家庭，這一數(shù)據(jù)達(dá)到1000萬(wàn)戶(hù)，也僅占全國(guó)家庭總數(shù)的5.6%。這說(shuō)明， 根據(jù)現(xiàn)有的統(tǒng)計(jì)口徑計(jì)算出來(lái)的低保和低收入家庭在全國(guó)家庭總數(shù)中，只占極小的一部分。數(shù)量龐大的人群既買(mǎi)不起商品房，又無(wú)法享受政府提供的廉租房，從而形成了一個(gè)尷尬的“夾心層”。
由于社會(huì)保障性住房針對(duì)的人群太少，且與“夾心層”無(wú)緣，導(dǎo)致一部分“夾心層”無(wú)奈之下選擇購(gòu)買(mǎi)商品房，由此滋生出一部分商品房的被動(dòng)需求者，這成為推高房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)重要因素。除此之外，還有一部分“夾心層”尚未被動(dòng)購(gòu)買(mǎi)商品房，但他們對(duì)住房有著天然的需求，這種潛在的需求因素加大了人們對(duì)商品房市場(chǎng)供不應(yīng)求的預(yù)期，也同樣成為推高房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)重要因素。
為了改變這一局面，有關(guān)部門(mén)推出了“限價(jià)房”政策。但是，“限價(jià)房”由于缺少經(jīng)濟(jì)適用房這一過(guò)渡環(huán)節(jié)，使得廉租房與“限價(jià)房”之間依然存在著一個(gè)龐大真空地帶。因?yàn)椤跋迌r(jià)房”定位于“超過(guò)經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買(mǎi)條件的夾心層”，而不是定位于“超過(guò)廉租房條件而買(mǎi)不起經(jīng)濟(jì)適用房的夾心層”。
事實(shí)證明，“限價(jià)房”的推出對(duì)抑制房?jī)r(jià)上漲并沒(méi)有起到明顯作用。不僅如此，一些地方利用“限價(jià)房”取代經(jīng)濟(jì)適用房，實(shí)際上是在變相推卸自己的責(zé)任。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房是享受諸多優(yōu)惠政策的社會(huì)保障性住房。比如，經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)用地采取行政劃撥方式供應(yīng)；免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金；經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用由政府負(fù)擔(dān)等等。而對(duì)于“限價(jià)房”政府則不需要承擔(dān)如此之多的責(zé)任，并且政府照樣可以保持穩(wěn)定的收益。
但是，在經(jīng)濟(jì)適用房的地位確立后，“限價(jià)房”作為社會(huì)保障性住房向市場(chǎng)化的商品房的一個(gè)過(guò)渡，則能夠起到一定的積極作用。
“經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象要與廉租住房保障對(duì)象相銜接”，實(shí)際上意味著社會(huì)保障性住房的針對(duì)對(duì)象在擴(kuò)大。并且，《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》明確規(guī)定，“經(jīng)濟(jì)適用住房單套的建筑面積控制在60平方米左右”，這種具體而明確的剛性規(guī)定，便于在實(shí)踐中被落實(shí)，這將改變目前經(jīng)濟(jì)適用房越建越大、偏離政策初衷的現(xiàn)狀。“60平方米左右”的限制，實(shí)際上等于去除了經(jīng)濟(jì)適用房的部分投機(jī)價(jià)值，加上政府回購(gòu)、準(zhǔn)入限制等規(guī)定，更容易使經(jīng)濟(jì)適用房中的投機(jī)行為受到抑制。同時(shí)，“60平方米”的剛性規(guī)定也意味著，同樣面積的土地將能夠建造出更多的經(jīng)濟(jì)適用房，被住房保障政策邊緣化的“夾心層”，相當(dāng)一部分將被因此受益。
需要指出的是，經(jīng)濟(jì)適用房并不需要政府投入太多財(cái)力，它只需通過(guò)讓渡其自身收益即可完成。眾所周知，在我國(guó)的房?jī)r(jià)構(gòu)成成本中，建筑成本占比很小，成本中的大部分是土地出讓金和各種稅費(fèi)，只要政府按照新的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》的規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地“確保優(yōu)先供應(yīng)”，并且免征相關(guān)稅費(fèi)，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)完全可以在解決住房保障方面發(fā)揮巨大威力。
這將徹底改變我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。從供應(yīng)結(jié)構(gòu)來(lái)看，社會(huì)保障性住房在實(shí)現(xiàn)無(wú)縫對(duì)接，成為一個(gè)系統(tǒng)主體后，將改變商品房“一房獨(dú)大”的局面，使整個(gè)樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)多元化特征，將對(duì)平抑房?jī)r(jià)，防止“經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)偏快轉(zhuǎn)向過(guò)熱、防物價(jià)全面上漲和防資產(chǎn)泡沫”起到重要作用。從需求結(jié)構(gòu)來(lái)看，社會(huì)保障性住房實(shí)現(xiàn)無(wú)縫對(duì)接，將使得“夾心層”對(duì)商品房的被動(dòng)需求大大減小，從而，改變需求持續(xù)推高房?jī)r(jià)的局面。同時(shí)，由于商品房“一房獨(dú)大”的基礎(chǔ)不復(fù)存在，房?jī)r(jià)的壟斷態(tài)勢(shì)也喪失了基本前提，眾多的投機(jī)性購(gòu)房將知難而退，房?jī)r(jià)將逐漸回歸理性，住房這一令民眾普遍擔(dān)憂(yōu)的問(wèn)題也將逐漸得到解決。
(賈圖 作者現(xiàn)居北京，資深房地產(chǎn)評(píng)論專(zhuān)家)
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