從2003年到2007年，深圳新建商品房的均價(jià)從5360元/平方米攀升到15487元/平方米。上漲2倍所花的時(shí)間，香港用了13年，日本用了10年，深圳則不到5年。
幾乎所有深圳人都認(rèn)同，這是一個(gè)被炒家左右的城市。投資客、中介公司乃至房產(chǎn)商等各路炒家至少占據(jù)深圳樓市的半壁江山。
數(shù)年狂奔后，今年6月深圳樓市終于有了掉頭向下的跡象。9月份以來，深圳二手房成交量急劇下降八成，一手房成交量跌至2000套以內(nèi)，相對(duì)年中的6000套下挫近2/3，同時(shí)在售商品房個(gè)別樓盤的降幅達(dá)30%。專家稱，目前還無法判定深圳樓市是否到了轉(zhuǎn)折期，但短期內(nèi)的大幅回落已是大勢(shì)所趨。
對(duì)中國樓市而言，深圳是個(gè)異類。在深圳有發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)，富裕的人群，強(qiáng)大的港澳甚至來自世界各地的購買力，使其足以支撐數(shù)量龐大的高檔樓盤和一定高度的房價(jià)。
國務(wù)院總理溫家寶11月19日在新加坡訪問時(shí)說：“對(duì)于高檔住房，主要靠市場調(diào)節(jié)，但是也必須有國家的宏觀調(diào)控，防止利用房地產(chǎn)進(jìn)行炒作造成市場混亂”。在此局面下，深圳樓價(jià)將繼續(xù)在市場中狂飆，還是被政策保障拉回掉頭？
9月，孫棟接到了五洲星苑中介的電話，這是一個(gè)地處福田區(qū)特區(qū)報(bào)業(yè)大廈旁的樓盤，靠近市中心�！艾F(xiàn)在房價(jià)優(yōu)惠了，2.1萬元一平方米”。
他納悶，上個(gè)月2.3萬元，怎么突然降了2000元？到了10月，中介再報(bào)價(jià)為17800元/平方米”。他按捺不住了。
政策調(diào)整樓市“退燒”
開盤那天，到場的人不多，盡管當(dāng)時(shí)的樓價(jià)已經(jīng)降到了1.8萬元左右，還附帶送500元/平方米的裝修，現(xiàn)場敲定還送冰箱和洗衣機(jī)。孫棟還是決定撤離，“兩個(gè)月每平方米降5000元，深圳的房價(jià)怕是要降了，再等等看”。
有人說，樓市下降，銀行政策調(diào)整是最重要因素。6月下旬開始，深圳率先出現(xiàn)部分商業(yè)銀行停止二手房按揭貸款業(yè)務(wù)，其他銀行也進(jìn)行了不同程度的收緊。
此外，深圳市政府五六月間接連出臺(tái)的“限制港澳臺(tái)及外籍人士買房”、“杜絕陰陽合同，按評(píng)估價(jià)征稅”等新政策，對(duì)投資者造成了明顯沖擊。
事實(shí)上，從6月到現(xiàn)在，選擇降價(jià)拋售的不僅是五洲星苑，不少開發(fā)商選擇跟進(jìn)。降價(jià)最為“明目張膽”的是一個(gè)名為“左庭右院”的樓盤。十一前該樓盤在媒體上刊登廣告稱“購房送全套家私電器以及全屋裝修”。到了“十一”，開始變成“買3房送10萬，買2房送8萬。從9月28日到了10月1日，僅兩天時(shí)間，不少業(yè)主硬生生損失了十幾萬甚至更多。
住宅局曾悄然退出
經(jīng)歷2005年、2006年連續(xù)兩年的房地產(chǎn)調(diào)控之后，各大城市高企的房價(jià)不僅沒有絲毫回落，反而在今年迎來新一輪上漲。深圳僅上半年，就暴漲了50%以上。
據(jù)深圳市政府公開的數(shù)據(jù)，今年5月商品房成交均價(jià)為每平方米14223元，而2006年底，這一數(shù)據(jù)為9384元／平方米，漲幅達(dá)51.57%。
而最近發(fā)生在深圳的一個(gè)個(gè)樓市神話多少證明了這一點(diǎn)。
6月底，深圳福田區(qū)歡樂谷附近一個(gè)叫“純水岸”的樓盤，一套單價(jià)7300多萬的別墅，每平方米價(jià)格高達(dá)14萬元。
到了8月，深圳關(guān)內(nèi)房屋均價(jià)更是創(chuàng)紀(jì)錄地突破了2萬元/平方米，有的甚至高達(dá)5萬元/平方米。關(guān)外房價(jià)漲勢(shì)也很迅猛，一年前關(guān)外有的房子每平方米不到4000元，如今售價(jià)已經(jīng)接近1萬元。
此前深圳的樓市是另一番光景。深圳市在1988年率先提出：依托深圳市住宅局代表政府建設(shè)微利房，以成本價(jià)向居民出售，住宅局可獲微利，以彌補(bǔ)建設(shè)福利房的虧損。它是一種成本房。1993年，這個(gè)城市曾自豪地宣稱，深圳市有戶籍人口的住房問題已經(jīng)基本解決，該市住宅局因此于1992年獲得了聯(lián)合國人居榮譽(yù)獎(jiǎng)。
但到2003年，深圳市住宅局黯然退出歷史舞臺(tái)，此后深圳的福利房和微利房建設(shè)陷入停頓，深圳人的住宅問題完全交給了市場。這為深圳房價(jià)上漲埋下的伏筆，那年一手房均價(jià)5360元/平方米。
滿城盡是炒房客
2003年各路炒家紛紛登場。有種說法：深圳是一個(gè)被炒家左右的城市。投資客、中介公司乃至房產(chǎn)商各自扮演著自己的角色，其中，炒房客最為顯眼。
今年樓市最為瘋狂的8月，曾流傳一個(gè)說法，“全深圳的炒家達(dá)200萬人”，盡管無法證實(shí)，但幾乎所有深圳人都相信，各路炒家至少占據(jù)深圳樓市的半壁江山。
在滿堂紅深圳福田區(qū)銷售總監(jiān)卞超看來，寶安區(qū)是深圳炒家最為集中的地區(qū)之一。根據(jù)他的估算，投資者持有總供應(yīng)面積的80%左右，總套數(shù)的65%左右房子。他估計(jì)，整個(gè)深圳樓市，炒家所占的份額在70%左右，其中香港炒家占三成。
據(jù)說深圳最頂級(jí)的炒家最多時(shí)曾擁有房子上千套。卞超卻認(rèn)識(shí)不少同時(shí)擁有幾十套乃至上百套房子的炒家。
業(yè)內(nèi)人士看來，深圳炒家最恐怖的玩法是“干炒”�！胺孔釉诙唐趦�(nèi)從一個(gè)炒家手中轉(zhuǎn)到另一個(gè)，投資客之間相互接貨”。有炒家放出香密湖一帶房子3萬以下全收，但下個(gè)月就加了20%，變成3.6萬。再下月又加20%，就變成了4萬多。
過去這一年時(shí)間的“干炒”，讓深圳樓價(jià)已很大程度上透支了未來的價(jià)值空間。
當(dāng)批判的矛頭對(duì)準(zhǔn)炒房客時(shí)，他們覺得委屈，“開發(fā)商才是最大的炒家”。
開發(fā)商捂盤有“五大利器”
孫棟很早就相中了五洲星苑的房子，“地段好，戶型好，流動(dòng)性強(qiáng)，升值潛力大”。這個(gè)2004年9月開盤的樓盤至今還有100多套一手樓在開發(fā)商手中“睡大覺”。那時(shí)出奇便宜， 只賣6800元/平方米。
孫棟罵開發(fā)商是孫子，捂盤3年多賺3倍。但聽說了開發(fā)商捂盤的五種武器后，他說：“再牛的炒客也不是開發(fā)商的對(duì)手�！�
孫棟說的五種武器，一是分批次取得商品房預(yù)售證明。一個(gè)僅50萬平方米的樓盤，開發(fā)商能劃分為三期甚至四至五期，根據(jù)每期市場反映情況抬升房價(jià)。二是瞞報(bào)數(shù)量，欺騙購房者。銷售員老是說好戶型所剩無幾，通過制造稀缺假象，來抬高房價(jià)。
三是變“售”為“租”。開發(fā)商常用親戚朋友甚至整村整族的身份證來制造“銷售告罄”的假象。實(shí)際上把其出租，用租金償還銀行利息，等時(shí)機(jī)成熟再直接銷售。四是暗渡陳倉，部分樓盤在尚未拿到商品房預(yù)售證明時(shí)，就與一些政府部門、企事業(yè)單位達(dá)成了“折扣購買”的意向，確保能夠收回樓盤開發(fā)的成本。余下的樓盤中拿出1/3進(jìn)行銷售，1/3進(jìn)行囤積抬升房價(jià)，開發(fā)商能夠從同一個(gè)樓盤中獲得100%至200%的巨額利潤。
最后一種“新式武器”是先“抵押”后“贖回”，風(fēng)險(xiǎn)為零，利潤翻番。在各種調(diào)控手段頻頻出臺(tái)的情況下，不少開發(fā)商采用與銀行聯(lián)手，在獲得樓盤預(yù)售許可證后，立即將1/3左右的樓盤抵押給銀行，獲取貸款滾動(dòng)開發(fā)，購房者買房后，開發(fā)商又迅速從銀行手中將房子贖回。
中介也瘋狂
坐地生財(cái)?shù)牡禺a(chǎn)中介也不是傻子。
如今，深圳的地產(chǎn)中介炒樓不算什么新鮮事。只是到全國的中介100強(qiáng)——深圳中天置業(yè)因炒樓失敗倒閉后，中介炒樓的秘密才浮出水面。
11月13日，深圳中天置業(yè)總裁蔣飛涉嫌卷巨款2600萬逃跑。就在幾個(gè)月前，該公司獲得“25年中國最具價(jià)值的深圳中介品牌”等稱號(hào)。事后調(diào)查得知，該公司倒閉的原因是，深圳樓市降溫，成交量下降，而炒樓導(dǎo)致該公司資金鏈斷裂。
據(jù)了解，中天置業(yè)崩塌，主要原因是蔣飛挪用客戶資金炒房，并以他人名義向銀行申請(qǐng)按揭貸款。下半年，深圳樓市有價(jià)無市，房子無法脫手，導(dǎo)致其資金鏈條崩潰。
蔣飛以各種方式從銀行申請(qǐng)的貸款，以及被中天置業(yè)控制的客戶貸款總額大約在2~3億元左右。
據(jù)介紹，中介炒房的方式主要有四種：一是認(rèn)購，因與發(fā)展商熟悉，先拿房源再轉(zhuǎn)手。二是從二手市場上吸收便宜的房源，轉(zhuǎn)手獲利。三是為發(fā)展商包銷整棟或整層或一些尾盤。四是對(duì)于一些國企資產(chǎn)整批拿進(jìn)再分賣出去從而獲利。
有業(yè)內(nèi)人士透露，有些大地產(chǎn)中介，每天會(huì)有高達(dá)2億元的買房定金從公司過手，小的也有幾十萬到幾百萬元。
下降是對(duì)瘋漲的報(bào)復(fù)
有專家認(rèn)為，一般情況下，房價(jià)增長速度不應(yīng)超過GDP增長速度。因此房價(jià)和GDP增速對(duì)比的指標(biāo)值，合理范圍應(yīng)該在1以內(nèi)。如果指標(biāo)值在2以上，則表示房價(jià)虛漲泡沫顯現(xiàn)。今年6月，中原地產(chǎn)公布分析數(shù)據(jù)稱：當(dāng)前深圳房價(jià)的增長率與GDP增長率之比已經(jīng)達(dá)到2.68。
不過，深圳市綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為，樓市有泡沫，并不代表樓價(jià)必然暴跌�！巴恋刭Y源緊缺，注定深圳住房的強(qiáng)烈剛性需求。從當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境看，深圳相對(duì)富裕的民間資本并沒有太多的投資渠道，必然大量擠入股市和樓市。”
更大憂慮是，深圳樓價(jià)在飆升，人均可支配收入?yún)s在下滑。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2004年深圳人均可支配收入為27596元；2006僅為22567元。兩年間下降了5029元，降幅達(dá)18%�！叭绻３稚习肽隄q勢(shì)，明年關(guān)內(nèi)樓價(jià)會(huì)與香港郊區(qū)持平。但2006年，香港人均GDP為38127美元，深圳僅8619美元，是香港的22.6%�！�
在宋丁看來，樓市短期內(nèi)下降是必然的，“現(xiàn)在的下降是對(duì)上半年瘋漲的一種報(bào)復(fù)”。他預(yù)言，下降必須達(dá)到三成才能解決問題，而卞超則認(rèn)為，按目前的狀況樓市應(yīng)該下降五成！
政府開始作為
深圳最新的消息顯示，政府在這個(gè)狂飆的市場中并非毫無作為。
近日，深圳市首次推出兩宗“限價(jià)房”用地，并將于12月30日公開拍賣開發(fā)權(quán)。轉(zhuǎn)讓后將開發(fā)建設(shè)1500套90平方米的限價(jià)商品住宅,最高售價(jià)分別限定在9840元和8400元/平方米。符合條件的居民每人限購一套，并規(guī)定5年內(nèi)不得出售。
事實(shí)上，這只是深圳市在樓市上進(jìn)行調(diào)控的措施之一。不少人認(rèn)為，此措施的推出代表了政府重視民生的態(tài)度，顯示出政府開始作為；不過如果就此認(rèn)為這個(gè)樓市高溫地段已經(jīng)依靠政府保障性政策拉動(dòng)“掉頭”，似乎又為時(shí)過早。(廖杰華)
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