11月,上海房屋成交均價(jià)下降,由10月份每平方米11500多元下降到10700多元。10月以來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)蕩,讓人們對(duì)未來(lái)的市場(chǎng)走勢(shì)有了些許不安!肮拯c(diǎn)論”一時(shí)成為輿論焦點(diǎn)。
上海盤(pán)踞長(zhǎng)三角,其各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)往往成為中國(guó)城市的風(fēng)向標(biāo),房地產(chǎn)尤其如此。“其他城市可能會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn),但上海不會(huì)!辈恢挂晃粚<铱隙ǖ卮饛(fù)記者!翱傊痪湓,有錢人太多了,想來(lái)上海住的人太多了,F(xiàn)在還是供不應(yīng)求!饼嫶蟮耐鈦(lái)人口成為支撐上海房?jī)r(jià)的強(qiáng)大驅(qū)動(dòng)因素之一。
11月中旬,本報(bào)記者連續(xù)多日探訪上海房地產(chǎn)市場(chǎng),各方觀點(diǎn)紛紜。近日,政府頻頻出手調(diào)控房?jī)r(jià),處于“政策消化期”的上海一片“價(jià)漲量跌”景象。
“房子成為結(jié)不結(jié)婚的條件,那不是很正常的事兒?jiǎn)幔俊?1月19日,徐家匯宛平南路的一間咖啡館里,中介小志反問(wèn)記者。才當(dāng)了大半年中介,小志說(shuō)自己已經(jīng)變得很現(xiàn)實(shí)。
他帶著客戶已經(jīng)看了不下百套房子,最喜歡的是一套2居、朝南、20樓、近公交車站、附近有網(wǎng)吧和肯德基,“可以看很遠(yuǎn),是陽(yáng)光房,有大大的落地窗,我最喜歡的那種!边@套房子總價(jià)330萬(wàn)元左右,平均3.3萬(wàn)元/平方米,對(duì)于底薪不足千元的小志來(lái)說(shuō),無(wú)疑是個(gè)很遙遠(yuǎn)的目標(biāo)。近日關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的討論,對(duì)外來(lái)人口小志來(lái)說(shuō),意味著什么?
一個(gè)小中介的沉浮
小志從西安來(lái)到上海,成為上海房產(chǎn)中介大軍中的一員。每天接打上百個(gè)電話,面對(duì)各種各樣的客戶,從早上9時(shí)到晚上9時(shí)很難有休息的時(shí)間。
“壓力大,但是機(jī)會(huì)多。我坐了3天火車,來(lái)上海干什么來(lái)了?”小志說(shuō),他很難回家去過(guò)那種安逸的日子了,但將來(lái)他還是會(huì)回去!吧虾5姆孔犹F了,幾百萬(wàn)元,我怎么買得起?不像西安,幾十萬(wàn)元就可以住到很好的房子了!毙≈粳F(xiàn)在只能住在徐家匯一處老樓里,月租400元。
在中介圈子里,流傳著很多“一夜暴富”的神話。這些神話,也成為支撐小志奮斗下去的動(dòng)力。“一個(gè)小姑娘,才上班沒(méi)三天,就賣了一套780萬(wàn)元的別墅。光提成5%,就能掙幾十萬(wàn)元了!
小志和房子天天打交道,聽(tīng)著業(yè)內(nèi)的神話,“現(xiàn)在,投機(jī)的少了,但是投資的人多。”
伴隨著上海房?jī)r(jià)一路高歌,房產(chǎn)中介之間的競(jìng)爭(zhēng)也日益激烈。
“太慘烈了!毙≈酒种笖(shù)了數(shù),100多米長(zhǎng)的街道上就有10家房產(chǎn)中介。一入行,小志就被要求在一周內(nèi)走遍附近100多個(gè)樓盤(pán),記住地鐵、超市、便利店的位置。“要記住門牌號(hào),幾梯幾房。”
他每天晚上都提前計(jì)劃好第二天的工作,最郁悶的是早上帶客戶看了房,約好下午簽字,結(jié)果人家中午就把房子賣了!百u好房子的速度,和賣白菜差不多。”
買房“追漲不追跌”
“說(shuō)實(shí)話,我也看不懂。別的地方我不知道會(huì)不會(huì)跌,但這里肯定不會(huì)!眾^斗在徐家匯房地產(chǎn)交易戰(zhàn)場(chǎng)的小志充滿信心。
位于上海楊浦區(qū)合富置業(yè)的小蔚和小志一樣。雖然地理位置上屬于市區(qū)邊緣,但現(xiàn)在被稱為“第二個(gè)徐家匯”,布滿了上百個(gè)樓盤(pán),老樓新樓交錯(cuò)、上百家中介盤(pán)踞!昂命c(diǎn)的樓盤(pán)也都要2萬(wàn)元了。新開(kāi)盤(pán)的都要2.2萬(wàn)元了!
為了找一套150萬(wàn)元左右的2居,小蔚連續(xù)打了十幾個(gè)電話,非常耐心。其中,七八個(gè)備選房源都已經(jīng)賣出。有不少都是來(lái)自溫州的業(yè)主遠(yuǎn)在外地遙控指揮。一套2居,9月份的價(jià)格是120萬(wàn)元,現(xiàn)在已經(jīng)漲到了135萬(wàn)元。其漲幅之快讓人瞠目!斑@里從5月底開(kāi)始漲得厲害,去年年底還是100萬(wàn)元左右的房子,現(xiàn)在要200多萬(wàn)元,當(dāng)時(shí)猶豫沒(méi)買的人現(xiàn)在后悔死了!边@種“瘋漲”,小蔚和同事也都說(shuō)他們看不懂,但對(duì)將來(lái),他們還是有著很好的預(yù)期。
“其實(shí),房?jī)r(jià)跌的時(shí)候,買的人反而少,人們都在等跌。價(jià)格漲時(shí)反而大家都要搶著買,怕再漲!
外來(lái)資本促后市看漲
小志只是眾多長(zhǎng)住上海的外來(lái)人口之一,與外籍人士、港澳臺(tái)地區(qū)涌來(lái)的人潮相比,他們對(duì)上海房?jī)r(jià)的影響微乎其微。
2003年,《經(jīng)濟(jì)學(xué)人》雜志曾經(jīng)將上海評(píng)為中國(guó)最適合外籍人士居住的城市,那時(shí)上海房?jī)r(jià)只有香港的六分之一,這對(duì)外來(lái)投資者產(chǎn)生了巨大的吸引力。當(dāng)時(shí)在上海生活的外國(guó)人約有10萬(wàn)之眾,來(lái)自港澳臺(tái)地區(qū)的人士至少50萬(wàn)。上海每平方米1萬(wàn)元左右的高價(jià)樓盤(pán)的買主,一半以上是“外來(lái)軍團(tuán)”。在該市房產(chǎn)業(yè)稅收中,來(lái)自浦東的稅收達(dá)22.73億元,占該市房產(chǎn)業(yè)稅收總量的四分之一強(qiáng)。
根據(jù)上海社科院等相關(guān)部門統(tǒng)計(jì),2000年以來(lái),以年輕人為絕對(duì)主體的外來(lái)人口遷入規(guī)模由年均五六萬(wàn)人增加到10萬(wàn)人以上。2006年常住外來(lái)人口約占上海人口總量的26%。僅目前在上海租房的就已超過(guò)150萬(wàn)人。
業(yè)內(nèi)人士分析,目前有20萬(wàn)臺(tái)灣人在上海工作或?qū)W習(xí),定居人數(shù)超過(guò)2萬(wàn)人。僅港臺(tái)人士在滬購(gòu)房總量就已超過(guò)200萬(wàn)平方米,購(gòu)房余額逾百億元,外來(lái)人口購(gòu)房占上海商品房銷售總量的53%。由于看好上海未來(lái)的發(fā)展前景,許多實(shí)力雄厚的境外地產(chǎn)公司攜巨資來(lái)上海投資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)。
同時(shí),境外資金大量涌入更助推了上海房?jī)r(jià)上漲!百I房的以本地人為主,省外和境外的人占約1/4!鄙虾R拙臃康禺a(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長(zhǎng)李戰(zhàn)軍告訴記者。
外來(lái)資本對(duì)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的追逐,在其他地方也有所見(jiàn)。在武漢,2005年時(shí),外來(lái)人口購(gòu)買房屋比例不到30%,而到2006年下半年,比例就超過(guò)50%。
《樓市生活》執(zhí)行主編韓建君分析,當(dāng)上海是一個(gè)工業(yè)化城市時(shí),它需要大量的外來(lái)人口,而外來(lái)人口也推動(dòng)了房地產(chǎn)的增長(zhǎng)。當(dāng)上海這個(gè)城市以服務(wù)業(yè)為主的時(shí)候,對(duì)外來(lái)人口的需求減少時(shí),上海的房?jī)r(jià)會(huì)在一段時(shí)間內(nèi)進(jìn)行徘徊,逐漸走向理性價(jià)格,這需要一個(gè)回調(diào)的過(guò)程。
正處于“政策消化期”
近日,政府頻頻出手調(diào)控房?jī)r(jià),各項(xiàng)政策效應(yīng)初顯,樓市需求將被分流。上海炒房者正經(jīng)受著政策考驗(yàn)。
中國(guó)人民銀行年內(nèi)連續(xù)加息五次,五年期以上的商業(yè)住房貸款利率從去年的6.84%上調(diào)至7.83%,上調(diào)近一個(gè)百分點(diǎn)。
利息在漲,地價(jià)在漲,房?jī)r(jià)在漲,房地產(chǎn)市場(chǎng)上的角力正步入關(guān)鍵階段!坝绊懕容^大的應(yīng)該是關(guān)于第二套房貸款的政策!鄙虾V性飿I(yè)顧問(wèn)有限公司研究咨詢部總監(jiān)陳寧說(shuō)。
9月14日,中國(guó)人民銀行決定,自2007年9月15日起,上調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率0.27個(gè)百分點(diǎn),由現(xiàn)行的3.60%提高到3.87%;一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn),由現(xiàn)行的7.02%提高到7.29%。9月27日,發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》,明確對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房又申請(qǐng)購(gòu)買第二套(含)以上住房的,首付款比例不得低于40%。
然而,后一政策細(xì)則一直未出。政策不明朗,央行貸款政策收緊,加上加息預(yù)期,買方觀望情緒濃厚。目前,市場(chǎng)成交量下跌是各項(xiàng)政策綜合作用的結(jié)果。上海需求動(dòng)力強(qiáng),過(guò)了這段政策消化期就好了。
“現(xiàn)在上海房產(chǎn)市場(chǎng)的買方中,改善需求占了50%~60%,剛性需求并不是主要購(gòu)買方。另外,還有10%是出于投資需求。第二套房貸政策影響最大的就是那批可買可不買的、購(gòu)買力又不夠強(qiáng)的人們!标悓幷f(shuō)。
而上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長(zhǎng)李戰(zhàn)軍則對(duì)相關(guān)政策能否有效實(shí)施表示擔(dān)心,他說(shuō),許多政策比如第二套房貸等在之前就已經(jīng)提出過(guò),但具體到各地不同的情況,政策執(zhí)行有難度。
“目前根本不存在拐點(diǎn)”
“上海樓市提前入冬”、“成交慘淡觀望氣氛濃厚”……等字眼讓想買房的人不禁心里一顫:房?jī)r(jià)要跌了?
上海網(wǎng)上房地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,10月上海新房住宅成交量總量為231.68萬(wàn)平方米,比9月份的309.73萬(wàn)平方米下降25.2%。
佑威房地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示,10月商品住宅11739元/平方米的成交均價(jià)比9月10383元/平方米上漲了13.06%。10月上海樓市“價(jià)漲量跌”。有觀點(diǎn)認(rèn)為,這是房地產(chǎn)市場(chǎng)接近飽和的表現(xiàn)之一,市場(chǎng)承受能力接近極限。
“上海房地產(chǎn)市場(chǎng),目前根本不存在拐點(diǎn)。房地產(chǎn)主管部門也從來(lái)沒(méi)表示過(guò)類似的觀點(diǎn)。”李戰(zhàn)軍在接受記者采訪時(shí)說(shuō)。
對(duì)于上海樓市“價(jià)漲量跌”的現(xiàn)實(shí),李戰(zhàn)軍解釋說(shuō):“供應(yīng)量嚴(yán)重不足,自然銷售量會(huì)下降。另外,國(guó)家宏觀調(diào)控和媒體輿論引導(dǎo)也是重要原因,有一部分人持幣觀望。我不認(rèn)為現(xiàn)在出現(xiàn)了多大問(wèn)題和毛病,中短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)價(jià)格拐點(diǎn)。”
事實(shí)上,上海10月份新房住宅成交量低于今年樓市的起點(diǎn)——5月份的265.6萬(wàn)平方米。目前,“網(wǎng)上房地產(chǎn)”顯示的住宅可售面積已從年初的1000余萬(wàn)平方米迅速下降到500多萬(wàn)平方米,按照當(dāng)前上海月成交量計(jì)算,這甚至不夠兩個(gè)月的消耗。(李穎)