震動整個深圳樓市、影響甚至波及全國的“中天置業(yè)老板蔣飛卷款潛逃事件”，就像一枚深水炸彈，讓本已錯綜復雜的房地產(chǎn)市場更加忙亂，但也讓人看出了紛擾表象背后的某些端倪。
銀行難鎖中介錢袋
“像中天一樣運作的地產(chǎn)中介在深圳肯定還有，而且不止一家�！敝性禺a(chǎn)深港研究中心總監(jiān)張偉明確表示。
在中介業(yè)內(nèi)人士眼中，蔣飛卷款潛逃的丑聞不但令行業(yè)蒙羞，更令本已進入冰封期的二手房市場平添了諸多不明朗因素。據(jù)《中國青年報》12月初做的一項調(diào)查顯示，七成以上受訪者不信任房產(chǎn)中介，認為他們“坑人的太多”。
中介公司挪用客戶購房款，早已不是什么新聞，類似事件每年都在發(fā)生：2005年，安徽省規(guī)模最大的房產(chǎn)中介桃園房產(chǎn)老板卷款失蹤，涉及金額6000余萬元；2006年，天津市匯眾房產(chǎn)全線停業(yè)，1.5億元房款不翼而飛。重建客戶信心的前提，是如何確保客戶的資金安全。
今年年初，建設部和銀監(jiān)局聯(lián)手出臺政策，要求在二手房產(chǎn)交易過程中，銀行設立專項監(jiān)控賬戶，積極介入對客戶購房款項的監(jiān)管，深圳是最早執(zhí)行這項措施的城市之一。但張偉承認，該政策理論上完全可以杜絕中介違規(guī)，但實際執(zhí)行情況難以令人滿意。按他的估計，目前深圳起碼有一半以上的中介以各種方式挪用客戶樓款，能將客戶資金自覺存進銀行監(jiān)控賬戶的少之又少。
據(jù)熟悉房產(chǎn)中介業(yè)運作流程的人士透露，一般中介公司內(nèi)部有不成文的行規(guī)，如果經(jīng)紀能說服客戶將購樓款存入中介的賬戶而不是由銀行監(jiān)管，他(她)就能得到更高點數(shù)的傭金。這樣做的目的不言自明。
有中介業(yè)內(nèi)人士向記者抱怨，在銀行監(jiān)控專戶措施開始推行的時候，他們也曾主動配合，但不少商業(yè)銀行似乎對此不太積極，有些更需要額外收取服務費，導致此項政策名不副實。記者就此說法向深圳國土房管部門人士求證，但未獲正面回應。
客戶資金誰“擔�！�？
“中天事件”案情透露，蔣飛挪用的數(shù)以千萬計資金中，有不少是受害購房客戶申請到的銀行貸款，原來蔣飛還以法人代表的身份堂而皇之地控制著一家擔保公司，那些理論上應由第三方擔保公司管理的銀行貸款，直接轉(zhuǎn)入了蔣飛的個人賬戶內(nèi)。
現(xiàn)在的問題是，在中介行業(yè)發(fā)展較快的珠三角地區(qū)，幾乎每家大中型地產(chǎn)中介公司，都擁有自己的按揭擔保公司。例如中原的匯瀚按揭，合富輝煌(0733.HK)的保來理財，滿堂紅的億達按揭，還有創(chuàng)輝控制的中昊宇。按照慣例，這些按揭擔保公司在處理客戶產(chǎn)權(quán)清晰的貸款時，會將資金直接由銀行轉(zhuǎn)入客戶賬戶中，但在處理客戶“贖樓”或公積金貸款申請時，為了加快運作流程，大都將資金存進按揭公司的指定賬戶。
業(yè)內(nèi)人士告訴記者，除非嚴格限定所有按揭貸款不再經(jīng)過第三方賬戶，否則中介挪用貸款的風險不可能百分之百規(guī)避。但他們同時承認，如果嚴格實行上述制度，“贖樓”等貸款申請基本上無法操作。
“雖然大家都清楚按揭擔保公司與中介機構(gòu)是同一個老板，存在一定風險，但多年來行業(yè)內(nèi)一直這樣運作，我們一時也無從改變�！鄙钲谀炽y行房貸部門負責人表示。
超常擴張“醉翁之意不在酒”
普通經(jīng)紀出身的蔣飛，短短數(shù)年內(nèi)讓中天擁有上百家門店，一舉躋身深圳中介業(yè)五強，并將業(yè)務擴張到上海、成都等地，曾被視為“奇跡”。但其視眾多分店為“圈錢”終端的手法，在業(yè)內(nèi)也不是什么秘密了。
過去幾年樓市火爆時，用“門店多過米鋪”來形容深圳中介的盛況，一點兒都不為過，如豪宅云集的香蜜湖區(qū)巴掌大一塊地盤，各路中介門店最多時竟然超過50家。
除中天外，另一家最引人矚目的強力擴張型中介是深圳創(chuàng)輝。自2005年初至今，短短兩年多時間里，原來名不見經(jīng)傳的創(chuàng)輝由僅有的5家門店，發(fā)展到1800多家，網(wǎng)絡遍布整個珠三角乃至全國多個大中城市。
創(chuàng)輝華南區(qū)總經(jīng)理肖東平表示，公司擴張所用資金都有自己的預算，能成功地搶占市場是源于低成本擴張策略，比如開店租金、日常運營開支等都盡可能壓縮。肖特別強調(diào)：“目前深圳大多數(shù)中介公司都實現(xiàn)了購房款的第三方監(jiān)管，我們不可能挪用�！倍鴵�(jù)其內(nèi)部人員透露，公司規(guī)定經(jīng)紀如能動員客戶把購房首期款存入公司賬戶，將得到一筆不錯的現(xiàn)金獎勵。
近日深圳樓市轉(zhuǎn)冷，中天事件爆發(fā)更讓中介業(yè)迎來寒冬，但該公司董事長林鳳輝依然表示：“會利用眼前機會，以最低成本取得最優(yōu)質(zhì)的店面，進一步優(yōu)化網(wǎng)點布局。”此前該公司曾誓言要將屬下全國門店數(shù)量增至驚人的3000家。
但業(yè)內(nèi)對其迅速擴張的真實資金來源，以及如此急進的動機何在的質(zhì)疑一直沒有平息，因為迄今為止看不到該公司經(jīng)營業(yè)績及利潤隨著規(guī)模擴張而大幅增長的明顯跡象。
與創(chuàng)輝老板誓言旦旦形成鮮明對比的是，記者接觸到的部分創(chuàng)輝一線員工透露，他們有些區(qū)域門店已經(jīng)近兩個月沒發(fā)工資了，悄悄結(jié)業(yè)的門店也有不少，如深圳龍崗中心城附近一家門店，11月份才剛開張，不到一個月就關門了。
不過，直至本報發(fā)稿時止，創(chuàng)輝方面未對記者就上述疑問的求證作出正面回應。
重量級公司另辟蹊徑
地產(chǎn)中介業(yè)本來就是勞動密集型的服務行業(yè)，不斷開店擴張，實現(xiàn)規(guī)模化發(fā)展也是行業(yè)的需要和特征，但房屋交易牽涉到的巨額現(xiàn)金流，又讓它有機會向“準金融”機構(gòu)演變。
公開數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，華南地區(qū)一家龍頭中介公司名下的一手樓盤代理業(yè)務額達1.6億港元，占其總營業(yè)額的51%，超過其二手業(yè)務的營業(yè)額。香港凱基證券一位分析師稱，與開發(fā)商良好的關系，是該公司一手代理業(yè)務迅速拓展的重要原因，今年上半年，他們已取得全國范圍內(nèi)200多個項目的代理權(quán)，僅為萬科地產(chǎn)(000002)一家，就銷售代理了12個項目，遍布天津、東莞、佛山及廣州等地。
但有業(yè)內(nèi)人士分析，這類一二手代理兼顧，而一手代理業(yè)績非常出色的中介公司，更多憑借的還是其自身資金運作的實力。
由于國家地產(chǎn)調(diào)控力度不斷加大，近兩年地產(chǎn)商通過銀行渠道獲得項目開發(fā)貸款越來越難，有數(shù)據(jù)顯示，上市房企今年的銀行貸款比例已降至20%。在這種情況下，一些擁有境外融資渠道、資金實力雄厚的地產(chǎn)中介，不斷向資金饑渴的開發(fā)商伸出橄欖枝。記者不久前在一個地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部交流的場合就聽到如下許諾：“只要承諾項目銷售由我們獨家代理，代理費又不低于一定比例，我們可以墊支一部分開發(fā)資金�！�
廣州國土部門一位不愿透露姓名的官員表示，當整個中介行業(yè)上下游都在遵循這樣的游戲規(guī)則的前提下，若只是采取簡單的“查處”方法，很可能導致整個行業(yè)集體崩盤。
“樓市已出現(xiàn)回落趨勢，我們更關心的是如何保證不會再有另一個蔣飛出來攪局�！彼f。
某些地產(chǎn)中介超常擴張，視眾多分店為“圈錢”終端的手法，在業(yè)內(nèi)也不是什么秘密了。如果看不到公司經(jīng)營業(yè)績及利潤隨著規(guī)模擴張而大幅增長的明顯跡象，也許后面潛藏著更大的危機。
背景 中天事件
11月13日，深圳中天置業(yè)評估有限公司突然張貼“公司內(nèi)部整頓，暫時歇業(yè)”的告示，同時傳出該公司董事長蔣飛攜巨款潛逃的驚人消息。稍后深圳警方初步證實，蔣飛涉嫌詐騙委托公司購房客戶的資金至少2600余萬元。至于實際卷款總金額傳聞可能高達1億多元，但一直未得到具體證實。目前，中天員工起訴公司欠薪案正在審理之中，蔣飛涉及的更多詐騙事實也已立案偵查。蔣飛本人則至今不知所蹤。
“中天事件”爆發(fā)前夕，正值深圳樓市在連續(xù)急速上漲多時后出現(xiàn)回落跡象，因此，該事件不僅再次敲響了對中介行業(yè)資金監(jiān)管的警鐘，引發(fā)該行業(yè)一連串兒的信任危機和經(jīng)營危機，同時也被視為深圳乃至國內(nèi)房地產(chǎn)市場進入震蕩期的一個標志性信號。(龍飛）
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