2007年12月11日，中國人民銀行、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》(銀發(fā)[2007]452號)，明確了“以借款人家庭為單位認(rèn)定房貸次數(shù)”，并規(guī)定“已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄�，再次向商業(yè)銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行”。
《補充通知》的出臺顯示了管理層調(diào)控房地產(chǎn)市場的明確態(tài)度：鼓勵自住需求，打擊投資需求。政策的出臺將會帶來房地產(chǎn)市場持續(xù)的觀望，而部分前期房價上漲過大的城市，包括深圳、廣州價格可能出現(xiàn)松動和一定幅度的下跌。但是從長期來看，中國住宅市場上客觀存在的供需矛盾和居民購買力的不斷提高都使得我們有理由長期看好房地產(chǎn)市場。
政策意圖進一步明確，鼓勵自住需求，打擊投資需求。此次《補充通知》進一步明確了對第二套房或多套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，一是“以借款人家庭為單位認(rèn)定房貸次數(shù)”，二是“已經(jīng)還清貸款的仍視作第二套”，由此可見政府打擊住房投資需求的政策意圖非常明確。但是，政策同時也強調(diào)人均居住面積低于平均水平而再次申請房貸的，仍可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行，顯示意在鼓勵居民改善住房條件的合理需求。
市場觀望情緒仍將維持，但不會改變長期向上趨勢�！堆a充通知》的出臺使得9月新政出臺所導(dǎo)致的市場觀望情緒將繼續(xù)維持，各地特別是前期房價漲幅過大的市場，未來1-2個月成交量將繼續(xù)走低，而短期內(nèi)房價的核心驅(qū)動因素將取決于各地投資性購房的比重和對信貸環(huán)境的依賴程度，一旦投資客因為資金鏈條緊張開始大量拋售住房，房價下跌的壓力將會變大。
我們判斷，由于深圳投資性購房比重前期已經(jīng)超過50%左右，因此，未來一段時間價格的走低將繼續(xù)維持，但是下跌的空間也僅在20%左右；而包括上海、北京在內(nèi)的其他城市，投資性購房比重的有限和投資者資金規(guī)模的相對充裕將導(dǎo)致短期內(nèi)房價滯漲的概率大于下跌。
從長期來看，行業(yè)向好的因素并沒有發(fā)生根本逆轉(zhuǎn)。我們的理由是，土地供給的緊張、居民購買力的提升、住宅郊區(qū)化和小戶型化的趨勢、國內(nèi)資金的相對充裕以及負(fù)利率的環(huán)境等共同推動房價上漲的因素依舊存在。我們依舊堅定看好房地產(chǎn)市場長期趨勢。
政策預(yù)期將導(dǎo)致市場持續(xù)觀望，未來三個月股價向上的動力未必很強。全國經(jīng)濟工作會議之后，國務(wù)院又聯(lián)合各個部委進行為期兩周的市場調(diào)查。監(jiān)管層傳遞的信號使得政策出臺的預(yù)期進一步加強；而另一方面，市場的成交量萎縮和房價的變動都會影響投資者的預(yù)期。因此，未來1-2個月內(nèi)，投資界對房價走向的分歧以及對政策的不明朗預(yù)期都將導(dǎo)致市場在一段時間內(nèi)股價難以出現(xiàn)上升趨勢。
在公司選擇上，我們依舊看好快速周轉(zhuǎn)、有多元融資渠道和產(chǎn)品定位較為合理的住宅開發(fā)類企業(yè)，包括萬科、保利地產(chǎn)、蘇寧環(huán)球；另外，由于張江高科、浦東金橋等租賃型企業(yè)受政策調(diào)控影響較小，而RNAV存在絕對的安全邊際，因此，建議投資者可以繼續(xù)增持。(申銀萬國 江征雁)
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