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投資者改變路線圖 二線城市掀新一波房產(chǎn)投資潮
2007年12月17日 09:48 來源:經(jīng)濟參考報

  當(dāng)北京、上海等一線城市房價高企,珠三角“盤整”之態(tài)已經(jīng)顯現(xiàn)之時,以南京為代表的一批二線城市,正在受到投資者的青睞。受房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響,投資者在這一波投資潮中已悄然改變了自己的投資方向,寫字樓取代住宅成為投資者的首選。

  投資者眼中的新價值洼地

  “在北京買住宅的錢,幾乎可以在南京買寫字樓了。”北京的馬先生剛剛完成在北京的“高位套現(xiàn)”,手持大筆現(xiàn)金的他,看南京的什么房子都“便宜”,他將這里作為自己下一個“安營扎寨”的地點。

  從“價值洼地”的理論中,像馬先生這樣的投資者看到了南京以及其他二線城市樓市的未來。在北京的多年中,馬先生手中持有的資產(chǎn)全都是住宅,因為北京天價的寫字樓和商業(yè)物業(yè),雖然在城區(qū)擁有無可比擬的價值,但是卻令他難以企及,不過在南京,他手中的現(xiàn)金游刃有余。

  “首先是建筑綜合體,其中的寫字樓、商業(yè),甚至高檔公寓都可以投資,這是可以用于經(jīng)營的資產(chǎn),顯然比那些只能等著漲價升值的普通住宅更有價值!瘪R先生在南京第一次出手的是一個名為“長發(fā)中心”的項目。在南京城市核心的這個高端商務(wù)樓的價格僅僅相當(dāng)于北京的住宅價格,而租金已經(jīng)能夠達到四元至五元/平方米/天,投資回報率可觀。

  “從目前國內(nèi)各個城市的情況看,南京確實是價值洼地,尤其是南京城市中心區(qū)的物業(yè),價值恐怕被嚴(yán)重低估了!遍L發(fā)地產(chǎn)總經(jīng)理助理李進對記者說,“現(xiàn)在,南京城市核心區(qū)的新建項目基本都集中在品牌開發(fā)商手里,物業(yè)形態(tài)比較合適,品質(zhì)也還都不錯。”而馬先生也向記者分析說:“我在北京房產(chǎn)變現(xiàn)的錢,全都用在南京的城市核心區(qū)都沒有問題,畢竟這里的價格水平比北京低很多,而無論在任何市場階段之下,城市核心區(qū)永遠是最具不動產(chǎn)價值的地區(qū),這是我投資的第一原則!

  寫字樓投資出現(xiàn)罕見熱潮

  據(jù)南京房管局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,今年上半年,南京市寫字樓的成交均價逐月走勢較為平穩(wěn),總體呈穩(wěn)中有升的態(tài)勢。記者在采訪中了解到,近期有大量寫字樓項目推向市場,加速了南京寫字樓市場的發(fā)展,令寫字樓投資出現(xiàn)了罕見的熱潮。

  南京長發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)公司總經(jīng)理吳建平在接受記者采訪時表示,近年來,南京寫字樓市場的需求量一直處于上升態(tài)勢。在2005年之前,南京的寫字樓市場可以說是不溫不火,甚至是低迷。寫字樓產(chǎn)品整體品質(zhì)較低,高品質(zhì)的商務(wù)樓更是鳳毛麟角。其市場價格遠遠低于同地段的住宅價格,呈非常反常的價格倒掛現(xiàn)象。從2005年開始,南京的寫字樓市場出現(xiàn)了質(zhì)的變化。除了舊有的新街口CBD商圈,形成了大行宮CBD、奧體中心CBD等新的板塊。同時,為了促進“樓宇經(jīng)濟”的加速發(fā)展,除了新建地鐵、停車場等基礎(chǔ)硬件設(shè)施外,政府相關(guān)部門還制定一系列扶持優(yōu)惠政策,鼓勵、引導(dǎo)樓宇業(yè)主參與“樓宇經(jīng)濟”發(fā)展。

  近年來,跨國企業(yè)在中國的布局逐漸由沿海向內(nèi)地遷移,南京對企業(yè)總部、辦事機構(gòu)的吸引力,在“長三角”內(nèi)僅次于上海。最近兩年內(nèi)申請設(shè)立的駐寧機構(gòu)已有四五百家。駐寧機構(gòu)為南京引來了3000多個項目,實際到賬投資360億元。種種跡象表明,包括金融、外貿(mào)、高科技、咨詢、影視等行業(yè)的國內(nèi)外各類企業(yè)、公司都開始選擇在二線城市落腳,改變了以往只在北京、上海等一線城市設(shè)立總部的慣例。

  外資轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市寫字樓

  “盡管每天都可以收到別人給我們的信息,但是我們真正想收購的是超甲級寫字樓、具有國際水準(zhǔn)的甲級寫字樓!被ㄆ煦y行中國區(qū)副總裁姚蔚表示,二線城市寫字樓和購物中心是花旗想投資的方向,“像南京我們也在考慮投地段非常好的寫字樓和酒店。在二線城市,我們認(rèn)為有價值的項目是中心地段、中心區(qū)域的資產(chǎn)!

  姚蔚告訴記者,基金投資對宏觀數(shù)據(jù)重視比較多,根據(jù)宏觀的數(shù)據(jù),區(qū)分中國的一線、二線、三線、四線城市,目前投資考慮的是在一二線城市。一線城市是北京、上海、廣州、深圳;二線城市是省會城市,總共有21個,目前,沈陽、天津、西安、成都是二線城市中花旗投資的重點。

  “目前,外資青睞的項目更多的是寫字樓以及以零售為主的商業(yè)項目,而非是樓價日益飆升的住宅產(chǎn)品!敝倭柯(lián)行大中華區(qū)研究部主管李偉烈表示,雖然由于市場對優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的競爭加劇,令外資對投資回報的要求持續(xù)降低。但市場的一個新動向是,很多外資投資商轉(zhuǎn)向了商業(yè)地產(chǎn)的合作開發(fā)或者是二線城市的房地產(chǎn)開發(fā)。據(jù)李偉烈透露,目前外資看好的二線城市都具有相當(dāng)好的發(fā)展前景,以廣東省的珠海市為例,因為得益于澳門的經(jīng)濟發(fā)展,令珠海房地產(chǎn)市場前景廣闊。又比如廈門、福州等城市,因GDP的不斷增長而受到外資的青睞。而西部大開發(fā)的推行,使重慶、成都的房地產(chǎn)市場直接升溫。

  李偉烈認(rèn)為,從長期來看,二線城市能夠容納非常多的房地產(chǎn)投資。在調(diào)控政策風(fēng)聲趨緊之時,無論是為了規(guī)避風(fēng)險,還是挖掘潛在的商機,外資地產(chǎn)移師二線中心城市,都是合理的選擇。另外,二線城市市民收入提高、城市化進程加快造就了足夠巨大的房地產(chǎn)潛在需求。二線城市房地產(chǎn)市場目前泡沫相對較小,這些都是吸引外資的重要原因。(鄧華寧 洛濤)

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