近日，房地產(chǎn)行業(yè)半數(shù)以上企業(yè)虧損的消息被炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，有人認(rèn)為這是房地產(chǎn)遭遇“寒流”的標(biāo)志，但也有人對(duì)這個(gè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的真實(shí)性表示懷疑。對(duì)此，記者進(jìn)行了深入的調(diào)查采訪。
業(yè)內(nèi)人士分析：半數(shù)企業(yè)虧損實(shí)為行業(yè)集中度加強(qiáng)
近日，北京市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的調(diào)查表明，2006年北京市房地產(chǎn)行業(yè)收入超過2235.6億元，利潤(rùn)超過175.9億元。但從整個(gè)行業(yè)來看，由于企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況差距比較大，企業(yè)虧損率達(dá)到了52.8%，企業(yè)負(fù)債率為79%。
連續(xù)六年對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行追蹤調(diào)查的新加坡世華雅投資公司副總裁王夫勒認(rèn)為，虧損面并不能反映整個(gè)行業(yè)的運(yùn)行情況，一方面，房地產(chǎn)業(yè)從2005年開始就因?yàn)榉績(jī)r(jià)飆升而不斷受到政策層面的調(diào)控，這種調(diào)控手段每出臺(tái)一次，就會(huì)給一部分房地產(chǎn)企業(yè)造成壓力，企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)、資不抵債的情況不斷出現(xiàn)；另一方面，一部分房地產(chǎn)企業(yè)虧損的同時(shí)，整個(gè)產(chǎn)業(yè)的集中度進(jìn)一步加強(qiáng)，這就意味著行業(yè)中的“龍頭大哥”地位更加牢固，這部分“龍頭”更容易在其他企業(yè)虧損的同時(shí)，保持乃至賺取更多的高額利潤(rùn)。
王夫勒表示，這種企業(yè)虧損情況其實(shí)早有預(yù)兆，也在不同的區(qū)域性市場(chǎng)如廣東、廣西、湖南等地表現(xiàn)出來。
來自湖南的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)很早就出現(xiàn)了這一趨勢(shì)，2004年，擁有資產(chǎn)1159.1億元的湖南房地產(chǎn)業(yè)，負(fù)債781.71億元，平均每個(gè)企業(yè)負(fù)債3701萬元，負(fù)債率高達(dá)67.5%，高于工業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)等行業(yè)之上。
“由于房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步集中的趨勢(shì)加強(qiáng)，房地產(chǎn)‘寡頭’有可能趁調(diào)控之機(jī)吸足籌碼，在明年春節(jié)之后‘倒逼’房?jī)r(jià)�！辈簧贅I(yè)內(nèi)人士表示憂慮。
開發(fā)商自述：虧損是假藏住利潤(rùn)是真
“捂盤有技巧，藏住利潤(rùn)更加得有手段�！币晃皇煜し康禺a(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)幕的人士向記者透露了開發(fā)商如何通過虛開成本“攤薄”利潤(rùn)。
首先，將“招拍掛”成本虛高計(jì)算。
開發(fā)商運(yùn)作“招拍掛”項(xiàng)目一般有三種方式：對(duì)于規(guī)模較小的項(xiàng)目，開發(fā)商在招投標(biāo)過程中可以通過“內(nèi)部渠道”了解政府方面的土地價(jià)格“底線”、“上限”，與有可能參與競(jìng)標(biāo)的同行形成“價(jià)格同盟”，以較低的價(jià)格由一家公司競(jìng)拍下來后，其他公司共同建設(shè)，但樓盤銷售價(jià)格參照周邊樓盤價(jià)格定出高價(jià)；對(duì)于規(guī)模涉及幾百畝土地的項(xiàng)目，土地連片開發(fā)就需要通過集體“圍標(biāo)”的方式來實(shí)現(xiàn)對(duì)土地的掌控，開發(fā)商往往事先做好評(píng)估部門、招投標(biāo)審委會(huì)的“工作”，通過招投標(biāo)“評(píng)估”方式，排擠一些外來的競(jìng)爭(zhēng)者，通過打壓對(duì)手、減少競(jìng)爭(zhēng)壓力來降低潛在的成本風(fēng)險(xiǎn)；還有一種情況是，通過分析規(guī)劃部門的“風(fēng)聲”，開發(fā)商在未來的黃金地段搶先“圈地”。如政府搬遷、城市發(fā)展規(guī)劃等出臺(tái)前夕，地方政府決策層尤其是“一把手”對(duì)城市發(fā)展的目標(biāo)指向，成為令開發(fā)商趨之若鶩的消息，一有風(fēng)吹草動(dòng)，開發(fā)商就會(huì)連夜“跑馬圈地”，因?yàn)檫@時(shí)候土地價(jià)格最低廉。
“招拍掛”完畢之后，大部分房地產(chǎn)企業(yè)不會(huì)立即上交所有款項(xiàng)，往往會(huì)申請(qǐng)延期交款。根據(jù)國(guó)家規(guī)定，相關(guān)職能部門應(yīng)向企業(yè)收取滯納金，但滯納金數(shù)額由職能部門說了算，這就留下了巨大操作空間�！奥毮懿块T要求收取的滯納金、罰款，到企業(yè)財(cái)務(wù)那里就變高了好幾倍，而且順利打入成本賬上�！�
其次，改規(guī)劃+濫用料+亂湊人頭數(shù)=高成本負(fù)利潤(rùn)。
表面上看，修改規(guī)劃和樓盤面積測(cè)量是實(shí)現(xiàn)樓盤后期“利潤(rùn)增值”的核心，但這也是實(shí)現(xiàn)“成本飆升”的重要環(huán)節(jié)，某些測(cè)量評(píng)估單位因?yàn)槊媾R市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力，往往對(duì)開發(fā)商房屋面積“跑冒滴漏”的行為睜一只眼閉一只眼，開發(fā)商成本增長(zhǎng)也就成為自然而然的事情。
濫用料也是開發(fā)商實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的重要手段。鋼筋、水泥、板材、管線等，只要有出廠合格證，平時(shí)很少受到相關(guān)部門的監(jiān)管，因此開發(fā)商會(huì)“恰到好處”地在管線、窗框等不影響工程質(zhì)量的環(huán)節(jié)上使用價(jià)格相對(duì)低廉的產(chǎn)品�！氨M管這部分材料成本低廉，但我們要求供貨商填寫的發(fā)票是原來價(jià)格的200%至300%�！�
亂湊人頭數(shù)是最絕的一招。開發(fā)商常用親戚朋友甚至整村整族的身份證來作為自己使用大量“農(nóng)民工”和“技術(shù)工程師”的假象。在湖南、廣東、廣西等省區(qū)，一些農(nóng)民工的工資甚至可以開到2000元至3000元/月，拿不出任何資質(zhì)證明的“技術(shù)工程師”，每月開出的工資也達(dá)到8000元甚至一萬元。相關(guān)職能部門對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)員工工資的監(jiān)管很難到位，工資和勞動(dòng)合約更是最容易造假的環(huán)節(jié)，大量流動(dòng)資金的開銷都是從此而來。通過亂湊人頭數(shù)列出的開支，開發(fā)商輕而易舉地實(shí)現(xiàn)了“高成本負(fù)利潤(rùn)”。
第三，延長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)鏈，“東墻成本西墻貼”。
大部分房地產(chǎn)企業(yè)都有下屬的物業(yè)公司，而開發(fā)商往往通過將物業(yè)公司、其他樓盤成本集中到即將驗(yàn)收的樓盤上來，用“東墻成本西墻貼”的方式，造成房地產(chǎn)成本高的表象。一些在東部沿海和西部省區(qū)同時(shí)都有樓盤開發(fā)的開發(fā)商就更容易采取這種方式，統(tǒng)計(jì)部門很難跨地域核實(shí)，也就形成一些房地產(chǎn)企業(yè)虧損的表象。
開發(fā)商“明年待漲”，調(diào)控仍需對(duì)癥下藥
記者采訪的多位房地產(chǎn)開發(fā)商都認(rèn)為，目前深圳等地出現(xiàn)的樓盤價(jià)格繼續(xù)下跌，購房者持幣觀望心態(tài)嚴(yán)重等一系列問題，表明宏觀調(diào)控已經(jīng)打到了“捂盤”開發(fā)商的“七寸”。不少房地產(chǎn)商在得知明年中央實(shí)施貨幣適當(dāng)從緊政策之后，更是加大“拋盤”的力度。但是，仍有一部分“捂盤”開發(fā)商存在著“冬遇寒流春風(fēng)暖”的心態(tài)。
專家稱，盡管目前還無法判定樓市是否到了轉(zhuǎn)折期，但短期內(nèi)的回落已是大勢(shì)所趨。然而，記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商中“明年待漲”的心態(tài)仍然比較普遍。一些開發(fā)商坦言：“冬季一般是價(jià)格和成交量相對(duì)低迷時(shí)期，只有每年一季度末二季度初的樓市情況才能左右當(dāng)年房?jī)r(jià)走勢(shì)�！�
研究房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的專家、招商證券資深分析師張?zhí)爝\(yùn)認(rèn)為，政府要確保對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控能力，一方面是必須進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)開發(fā)商各類成本的詳細(xì)統(tǒng)計(jì)、評(píng)估，將這些細(xì)節(jié)納入房?jī)r(jià)是否虛高的考察體系中；另一方面，政府相關(guān)職能部門責(zé)無旁貸，必須向購房者提供相關(guān)成本信息，這樣才能實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)的有效回歸。(何豐倫 蘇曉洲)
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