最近房?jī)r(jià)“拐點(diǎn)之說”已經(jīng)頻見報(bào)端，這對(duì)于房?jī)r(jià)的心理預(yù)期是良好的方向，持幣觀望成為一種理性的力量，“國(guó)六條”、第二套房貸、加息等政策組合的延后效應(yīng)產(chǎn)生作用，在這個(gè)時(shí)候開征物業(yè)稅會(huì)是壓房?jī)r(jià)上漲的“最后一根稻草”還是向下拐點(diǎn)的“救命稻草”？
開征物業(yè)稅醞釀已久
據(jù)傳媒報(bào)道，財(cái)政部計(jì)劃明年開征物業(yè)稅，首先從商業(yè)地產(chǎn)開始。在“改變城市的力量”中國(guó)地產(chǎn)峰會(huì)上，北京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究中心主任馮長(zhǎng)春解釋說，由于商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓等牽涉面積比較少，所以物業(yè)稅最先從商業(yè)地產(chǎn)開征。繼而將征稅對(duì)象擴(kuò)展到擁有多套住宅的業(yè)主，逐步實(shí)現(xiàn)只要擁有房產(chǎn)都應(yīng)該納稅。目前，財(cái)政部門已經(jīng)在對(duì)如何評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)、物業(yè)稅稅基和稅率等問題進(jìn)行研究。
馮長(zhǎng)春解釋說，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，物業(yè)稅有增加房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)成本、抑制投資和投機(jī)性需求的作用。目前，全國(guó)已有十省市開始物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”運(yùn)行，引起了業(yè)內(nèi)關(guān)于物業(yè)稅明年將進(jìn)行“實(shí)轉(zhuǎn)”的預(yù)測(cè)。
國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心物業(yè)稅改革課題組在今年5月對(duì)外介紹了《中國(guó)物業(yè)稅改革第二期研究》報(bào)告，圍繞物業(yè)稅的稅種、稅率以及征收對(duì)象等方面展開了詳細(xì)闡述并給出了有關(guān)物業(yè)稅改革的具體建議�？紤]到首次開征房地產(chǎn)稅，因此稅率不宜定得過高，稅率可能設(shè)定在0.3%至0.8%之間。
在今年4月，專家解讀調(diào)控房產(chǎn)八項(xiàng)措施時(shí)，最贊同征收房地產(chǎn)交易稅，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞說：“征收房地產(chǎn)交易稅是對(duì)的，特別是增加二手房交易稅”。
對(duì)于房?jī)r(jià)的“越調(diào)越升”怪圈，就是政策的初衷和在實(shí)際效果上產(chǎn)生巨大的南轅北轍效果，4月征收房地產(chǎn)交易稅被陰陽合同規(guī)避，或者由買家來買單，很多原來不漲價(jià)的城市如廣州在這次征收后，房?jī)r(jià)開始快速上漲。
小心要讓買家買單
對(duì)于控制房?jī)r(jià)，牛鳳瑞還表示，現(xiàn)在最有效的應(yīng)該是提高首付比例，因?yàn)榇蠓仍黾拥氖赘犊顣?huì)成為房產(chǎn)投機(jī)者的門檻。而加息已經(jīng)作為一種預(yù)期成本被買房人尤其是投機(jī)性購(gòu)買者計(jì)入了交易成本，這對(duì)今后的宏觀調(diào)控并不會(huì)起多大作用。
提高首付比例，再來加息，使進(jìn)入2008年的購(gòu)房成本大幅度上漲，對(duì)于普通老百姓來說，需求彈性被進(jìn)一步壓縮，但對(duì)資金充裕的投資炒房來說毫無作用。
樊綱說物業(yè)稅是房地產(chǎn)市場(chǎng)的內(nèi)在穩(wěn)定器，從理論上講是對(duì)的，從長(zhǎng)期來講征收會(huì)降低多套住房持有，降低房?jī)r(jià)。但是，這樣一個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)，最后也有可能推高房?jī)r(jià)。
運(yùn)用稅收來調(diào)整房地產(chǎn)，已經(jīng)實(shí)施的在交易環(huán)節(jié)的交易稅，本來目的是打擊炒房，最后是由買家來買單，實(shí)際上提高了房?jī)r(jià)；現(xiàn)在再來征收物業(yè)稅，可能的政策結(jié)果是提高租金和房?jī)r(jià)，提高租金就是提高營(yíng)商成本，間接推高CPI，降低就業(yè)。如果對(duì)住宅征收就會(huì)全面提高住宅的租金。
樊綱說，投資性的多了，消費(fèi)性的就必然被擠占，滿足基本需求的必須消費(fèi)部分就更少了。我國(guó)80%的勞動(dòng)者屬于低收入者，將來會(huì)有更多的低收入者，而低收入者的住房不能全推給政府。在每個(gè)人的需求當(dāng)中，在市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)當(dāng)中通過價(jià)格變化、稅收杠桿能夠自我調(diào)節(jié)，相對(duì)均衡。
對(duì)于高房?jī)r(jià)來說，地方政府實(shí)際上一次性就把土地價(jià)格推高、多少稅都可以包含在內(nèi)的收益，如果再來征收人頭稅一樣的整體房屋物業(yè)稅，是與國(guó)家“提高人民財(cái)產(chǎn)性收益”相違背的，有重復(fù)收稅的嫌疑；征收物業(yè)稅是有一個(gè)前提的，那就是房屋產(chǎn)權(quán)私有化，在中國(guó)，只能是70年的使用權(quán)，如何與國(guó)際接軌？在征稅的程序上是由財(cái)政部說了算還是應(yīng)該交全國(guó)人大審議？
全民所有的土地，變成了政府所有，在買地收入中越來越少來興建廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房，這個(gè)興建比例在1998年房改文件是5%，現(xiàn)在地方政府是遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有做到這個(gè)比例，更不要說樊綱說的80%。地方政府更多的像天安門、白宮那樣的樓堂館所卻被興建起來，對(duì)于這樣高昂的行政地產(chǎn)更應(yīng)該征收高額的物業(yè)稅，以彌補(bǔ)前幾年的保障性住房的欠賬。
調(diào)控應(yīng)做到“精確打擊”
宏觀調(diào)控是一竹桿打一船人，還是做到“精確打擊”，是對(duì)于我們調(diào)控智慧的考驗(yàn)。高房?jī)r(jià)成為老百姓之痛，如何讓房?jī)r(jià)與房地產(chǎn)和諧發(fā)展，應(yīng)該的思路是：第一降低政府在出售土地階段的價(jià)格和各種各樣的稅費(fèi)收入，這一點(diǎn)是相當(dāng)重要的也是難度最大的。
第二加大供給，特別是體現(xiàn)政府經(jīng)濟(jì)責(zé)任的廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房，明示政府對(duì)于廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)計(jì)劃，降低人們對(duì)于房?jī)r(jià)上漲的心理預(yù)期。
第三是大幅度降低第一套房購(gòu)買的稅費(fèi)，保證自住消費(fèi)的實(shí)現(xiàn)，如果連正常的自住消費(fèi)都被壓縮勢(shì)必影響房地產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展和供給，對(duì)于火熱的房地產(chǎn)業(yè)要平穩(wěn)過渡；第四準(zhǔn)確有效并加大對(duì)于投機(jī)需求的打擊，特別是如何防止各種不同類型的稅收最后全部轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上。(許青安)
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