作為《物權(quán)法》實(shí)施后昆明市第一個“自治”小區(qū)，白龍路人與自然小區(qū)業(yè)主委員會的“自治”正在陷入尷尬狀態(tài)：老物業(yè)沒走，新物業(yè)也進(jìn)不來。(12月21日《生活新報》)
業(yè)委會與老物管僵持，自治權(quán)與老物管的所謂30多萬元債權(quán)對壘，這是典型的近乎黑色幽默的物業(yè)自治現(xiàn)實(shí)。之所以稱其典型或黑色幽默，倒不是因該事件本身性質(zhì)有多惡劣、所涉及金額有多大，而是因其觸及了多數(shù)人最想捍衛(wèi)可實(shí)踐中卻很難捍衛(wèi)的物權(quán)法治禁區(qū)或原則：除非法定，否則物權(quán)不受挑戰(zhàn)。而這其中，自然包括債權(quán)。
在白龍路人與自然小區(qū)業(yè)委會與老物業(yè)恒基物業(yè)的爭議中，恒基物業(yè)應(yīng)對業(yè)委會要其撤離的一個重要事由，就是部分業(yè)主尚欠其30多萬元的物管費(fèi)，表示走人可以，但業(yè)主所欠的錢應(yīng)該“交清”。這似乎也有些道理。不過，部分業(yè)主所欠的物管費(fèi)屬于“債權(quán)”，而業(yè)委會賴以要老物業(yè)撤離是直接來源于業(yè)主的“物權(quán)”，根據(jù)上面提及的物權(quán)高于債權(quán)的物權(quán)法治原則，老物業(yè)的抗辯事由實(shí)際上站不住腳。
換言之，業(yè)主更換物業(yè)，是《物權(quán)法》及《物業(yè)條例》所賦予給業(yè)主的基本自治物權(quán)�！段餀�(quán)法》規(guī)定：業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人管理。對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。這就是說，除非物權(quán)法另有規(guī)定，否則業(yè)主的這項物權(quán)是絕對的，不受一般債權(quán)的挑戰(zhàn)。
因此，對物業(yè)公司來說，一個合乎法治理性的做法是打破僵局，先行撤離小區(qū)，然后通過司法訴訟主張債權(quán)，而不是冀圖用法律位階比“物權(quán)”低得多的“債權(quán)”去抗辯之。
□李季先(北京 律師)
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