撥開房價上漲迷霧，理性看待房地產(chǎn)市場種種現(xiàn)象
主持人：牛主任，你好。首先祝賀你主編的中國第一本《城市藍皮書-中國城市發(fā)展報告》在本月20日成功發(fā)布。我們注意到，你對中國城市的觀察總是從中國經(jīng)濟大格局中著眼的。即便對房價問題的看法也是如此。我們就從房價問題說起吧，因為房價問題太熱了，有說還要漲，有說拐點到了。你怎么看？
牛鳳瑞：房價問題事關經(jīng)濟利益關系、社會分配關系的變動，是政治體制、文化傳統(tǒng)的變數(shù)，受到國情、市情和發(fā)展階段的制約。
房價高漲，拉升居民生活成本，引發(fā)公眾不滿，影響和諧社會建設，應該引起高度警惕。但房價變化是市場優(yōu)化房地產(chǎn)資源配置的基本形式，是調整住房供求關系的有效杠桿，也是調節(jié)住房分配關系的重要杠桿。
嚴格意義上的房價增幅應是同一區(qū)位、同一品質、同一科技含量的房屋銷售價格的上下年份之間的比較。目前我們所說的房價增幅是當年平均房屋售價(銷售收入/銷售面積)與上年同期之比�！胺績r增幅過快”是一種判斷，是以上年房價基本合理為假設前提的。上年房價較低，則同等房價增量升幅較大，反之亦然。
市場形成房價是中國住房體制改革取得成功的重要標志。中國住房制度基本完成是在2000年，由于住房市場化時間較短，現(xiàn)在的房價還不是完全意義上的市場價格，依上年房價為參照系作出判斷要慎重。而從一個較長時段來看，與平均收入增長速度相比較，中國的房價仍在可以接受的區(qū)間。
現(xiàn)在，房價過快上升固然有開發(fā)商不規(guī)范操作的因素，但根本原因在于供應不能滿足需求。一方面是住房需求剛性增長，另一方面是偏緊的住房用地供給和交通等基礎設施建設的相對滯后，限制了城鎮(zhèn)住房建設空間的拓展。
而住房基本保障制度建設滯后，混淆了市場機制和社會保障的不同功能，提高了中低收入階層的購房預期。另外，控制房地產(chǎn)投資、供地的政策導向，不僅抵消了控制房價過快上漲的政策效力，而且也抑制了住房供給的相應增加，加劇了供求矛盾。
在此過程中，有些媒體和學者的誤導性言論，又成倍放大了社會對房價上漲的反響。例如，“讓大多數(shù)人買得起房子”是一個很受擁護、而不能說“不”的口號，但世界上似乎還沒有一個發(fā)達國家能做到。假若中國大多數(shù)人買得起房子，有那么多房子可賣嗎？
再如，國外的房價收入比一直是某些人論證中國房價過高的主要依據(jù)。但這個國外是哪一個國家，處于什么發(fā)展階段，是家庭的稅前收入還是稅后收入，每套住房是多大面積，區(qū)位如何等等，都應有具體界定。否則，與我們這個正處于城市化加速階段的發(fā)展中大國作比較，是不具可比性的。
所以，談房價、談房地產(chǎn)市場問題，還得回到中國國情、中國經(jīng)濟的發(fā)展階段里來談。
中國經(jīng)濟與城市化進程保持必要增速意義重大
主持人：好吧。我們就回到中國經(jīng)濟與城市化的觀察框架里來談吧。你認為中國經(jīng)濟與城市化進程是個什么樣的關系？
牛鳳瑞：中國經(jīng)濟總體走勢與城市化進程息息相關。
現(xiàn)在，中國經(jīng)濟總體狀況良好，大多數(shù)宏觀經(jīng)濟指標(企業(yè)利潤、居民收入、物價、財政稅收、出口、居民生活等)亦有好的表現(xiàn)。而中國的城市化率也由2000年的36.22%上升到2006年的43.9%，年均增加1.28個百分點。
較快的經(jīng)濟發(fā)展與快速的城市化相輔相成，相互推動。中國經(jīng)濟并非沒有問題，增強危機防范意識，警惕經(jīng)濟過熱或過冷都是必要的，但對中國目前的經(jīng)濟作出已“過熱”的判斷缺乏足夠證據(jù)。
首先，判斷中國經(jīng)濟已經(jīng)過熱的依據(jù)不能令人信服。一個國家(地區(qū))的經(jīng)濟發(fā)展速度主要取決于該國(地區(qū))復雜的內外部經(jīng)濟、政治、社會、歷史、文化以及自然地理、資源稟賦等條件的綜合作用，而不主要取決于政府或經(jīng)濟學家們的計劃或預期。
確定一個國家(地區(qū))適合的經(jīng)濟發(fā)展速度從來都是件困難的事情。所以，適合的發(fā)展速度主要表現(xiàn)為事后的認知，而不是事前的預見。那種認為發(fā)達國家沒有出現(xiàn)過，中國就應不出現(xiàn)；發(fā)達國家曾經(jīng)發(fā)生過的經(jīng)濟泡沫和金融危機，中國一定會重復發(fā)生，這樣的邏輯推理是不成立的。
縱觀世界歷史，不平衡發(fā)展、差異化發(fā)展是常態(tài)。表現(xiàn)為在一個時期內，一個(或某些)國家(地區(qū))發(fā)展較快，其他國家(地區(qū))發(fā)展較慢。各國、各地區(qū)齊步走的發(fā)展到反而沒有發(fā)生過。現(xiàn)階段中國經(jīng)濟較快增長，年度之間增長速度相差一、二個百分點，是正�，F(xiàn)象。
其次，目前國內外條件為中國經(jīng)濟較快發(fā)展提供了支撐。社會主義市場經(jīng)濟體制的建立與逐步完善為中國經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿ψ儸F(xiàn)提供了制度保證。
以信息化為代表的當代科學技術進步，為中國較少支付試錯成本，發(fā)揮后發(fā)優(yōu)勢，推動經(jīng)濟較快發(fā)展提供了支持條件。日益發(fā)展的經(jīng)濟全球化，為中國發(fā)揮勞動力數(shù)量充裕、價格低廉的比較優(yōu)勢，保持一個較快經(jīng)濟發(fā)展提供了兩個市場和兩種資源空間。
而正在完成的工業(yè)化、加速進程的城市化，以及居民生活水平的日益提高，對中國經(jīng)濟較快發(fā)展提出了客觀要求，居民的高儲蓄為中國的高積累、高投資提供了基礎，從而成為中國經(jīng)濟較快發(fā)展的重要動力源泉。
這些正是人們通常所說的中國戰(zhàn)略機遇期。用好這一戰(zhàn)略機遇期是中國實現(xiàn)全面建設小康社會目標的要求。因此，中國經(jīng)濟保持適度的增長速度是需要的。
第三，在現(xiàn)階段中國經(jīng)濟較快發(fā)展具有必然性。經(jīng)濟發(fā)展的基數(shù)、起點不同，同樣增量的增速會有很大不同。中國經(jīng)濟增速即使達到兩位數(shù)，增長總量也只有2000多億美元，人均增量不過200多美元；美國經(jīng)濟增速即使僅有3%，經(jīng)濟增量亦達4000億美元之巨，人均增量則達1000美元以上。
中國是一個發(fā)展中的大國，主要矛盾的主要方面是生產(chǎn)力發(fā)展水平相對滯后。中國要建設惠及13億人口的全面小康社會，一切錯綜復雜矛盾的解決均有賴于一個又好又快的經(jīng)濟發(fā)展。
以經(jīng)濟建設為中心是興國之要，是我們黨、我們國家興旺發(fā)達和長治久安的根本要求。中國經(jīng)濟較快發(fā)展面臨的資源供給和環(huán)境容量兩大約束，可以通過調整發(fā)展路徑，加快科學技術進步得到逐步解決，對此應該相信中國政府和人民的智慧和能力。
目前中國的人均能耗水平只有歐盟的1/3，美國的1/7。據(jù)中國社科院城市中心潘家華等計算，2006年中國制成品出口相當于折合凈出口能源6.3億噸標準煤，約占全部能源消耗的1/4。
中國以自己較低的人均能源耗用已經(jīng)為全球環(huán)境保護作出了巨大貢獻。節(jié)能減排是中國對環(huán)境保護作出的重大戰(zhàn)略部署，是對國際社會作出的莊嚴承諾，與較快的經(jīng)濟發(fā)展并不存在非此即彼的關系。
中國經(jīng)濟的又好又快發(fā)展不僅是中國和諧發(fā)展、可持續(xù)發(fā)展的必然，也是世界，特別是發(fā)達國家的福音。中國經(jīng)濟的較快發(fā)展有風險，但較快發(fā)展的風險并非不可避免，又好又快的發(fā)展可以把風險減少到最低。相反，若中國經(jīng)濟發(fā)展速度慢下來則會面臨更大的風險，支付更高的社會成本。
警惕中國經(jīng)濟“泡沫”的風險是必要的，但過份高估這種風險不利于低成本地推進現(xiàn)代化建設。
快速城市化是中國經(jīng)濟又好又快發(fā)展的保證
主持人：根據(jù)你的看法，中國經(jīng)濟與城市化進程不能放過目前千載難逢的戰(zhàn)略機遇期。那么，經(jīng)濟發(fā)展與城市化進程之間到底有一個什么樣的速度關系才比較合適呢？
牛鳳瑞：2000～2006年中國的城市化年均增加1.28個百分點，城市化超前了嗎，冒進了嗎，都不是。
2006年世界已有50%以上的人口生活在城市，中國的產(chǎn)業(yè)非農(nóng)化率已達86%以上，就業(yè)非農(nóng)化率超過53%，城市化水平遠遠低于工業(yè)化提供的可能性。
城市擁擠、環(huán)境污染、年復一年的春運高峰等并不是中國城市化超前、冒進的表現(xiàn)，而是城市化滯后的結果。城市化中的違法占地、圈地、囤地、浪費土地，侵犯農(nóng)民合法權益，導致群體事件等等應該依相關法律法規(guī)查處，與城市化沒有必然的因果關系。
城市化進程是社會結構大變動的過程。大規(guī)模農(nóng)民進城引發(fā)的城市社會問題，農(nóng)村生產(chǎn)、生活方式的轉變和思想觀念的變化，農(nóng)業(yè)就業(yè)勞動力數(shù)量的減少和平均素質的下降等等，從某種意義上是國家現(xiàn)代化建設必須支付的成本。
城市化進程中面臨的資源供給約束、環(huán)境容量不足、貧困和就業(yè)、階層分化、公共安全、城鄉(xiāng)差距等等是城市化的風險，但沒有城市化支撐的中國現(xiàn)代化將面臨更大的風險。城市化有利有弊，但利大于弊，而且城市化之弊是可以隨著制度創(chuàng)新和技術的進步，逐步得到緩解或根治的。
黨的十七大報告把“城鎮(zhèn)人口比重明顯增加”作為全面建設小康社會的重要目標和實現(xiàn)經(jīng)濟又好又快發(fā)展的重要舉措，正是基于對這一客觀規(guī)律的把握。
城市的本質是大規(guī)模的高度聚集，是以空間換時間。人們追求更美好的生活是城市化的根本動力。城市化為社會要素整體的高效率配置提供空間平臺，有利于解決社會生產(chǎn)力相對落后這一當代中國主要矛盾的主要方面。沒有城市化支撐的工業(yè)化將支付極高的分散化成本，沒有健康的城市化支撐的新型工業(yè)化是不可想象的。
發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟、節(jié)能減排，延長產(chǎn)業(yè)鏈條、形成產(chǎn)業(yè)集群是轉變經(jīng)濟發(fā)展方式的重要方向，而這要以企業(yè)的集中布局為重要條件，推動經(jīng)濟結構升級和城市化的良性互動才有更高的資源配置效率。提高自主創(chuàng)新能力，建設創(chuàng)新型國家，城市是主體，因為城市是科研中心、知識創(chuàng)新、技術創(chuàng)新和制度創(chuàng)新中心。提高全民的科技文化素質要充分發(fā)揮城市的教育中心的功能。
中國目前相對落后的農(nóng)村，較大的城鄉(xiāng)差距，固然與長期分治的二元結構有關，但更深層的根源還在于城市的相對不發(fā)展，城市帶動農(nóng)村、吸納農(nóng)村人口的能力還不夠強大。農(nóng)業(yè)的增收有賴于城市為農(nóng)產(chǎn)品提供更大的市場需求；提高農(nóng)業(yè)勞動率、實現(xiàn)農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營的前提是大量的減少農(nóng)民，而減少農(nóng)民的基本途徑是城市化，城市的強大是建立以城帶鄉(xiāng)的長效機制、建設社會主義新農(nóng)村的物質基礎。
一個大多數(shù)人口生活在農(nóng)村的大國現(xiàn)代化世界上還沒有先例。
城市不僅是生態(tài)環(huán)境保護的重心，而且是建設資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會的主體。城市化將根本改變中國多數(shù)人以土地為生的格局，為保護生態(tài)環(huán)境，再造秀美山川提供重要前提條件，為治理污染提供規(guī)模化需求，從而提高治理污染的效率。
城市擁有較高的公共基礎設施使用效率，享受同等的生活消費水平，在城市比在農(nóng)村更節(jié)約。拓展對外開放的廣度和深度，提高開放型經(jīng)濟水平，城市是高地，是橋頭堡，是主陣地。
中國構建的和諧社會是社會主義和諧社會，而不是和諧農(nóng)業(yè)社會。城市有更深度的社會分工、更快的技術進步、更多的服務業(yè)需求、更多的就業(yè)崗位、更廣闊的發(fā)展空間和更多的社會階層向上流動的機會，因而是加快服務業(yè)發(fā)展和構建和諧社會的主體。
加快服務業(yè)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結構升級、擴大內需等要以城市化為載體，才能落到實處，所以在科學發(fā)展觀的指導下，走有中國特色的城市化道路是現(xiàn)階段低成本地建設現(xiàn)代化國家的要求；積極穩(wěn)妥地推進健康的城市化是中國又好又快發(fā)展的必然選擇。
中國的城市化進程要求中國房地產(chǎn)業(yè)有較快發(fā)展
主持人：城市化雖不等同于蓋房子，但中國的城市化進程與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展之間應該有很大關系吧？從這個角度看，城市化對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將有怎樣的影響呢？
牛鳳瑞：據(jù)測算，今后幾十年中國城市人口每年將增加1000多萬，2013年前后中國的城市化率將超過50%，2020年中國的城鎮(zhèn)人口將超過7.5億。房地產(chǎn)業(yè)是為城市化提供物質基礎的部門，也是為全面建設小康社會提供物質基礎的產(chǎn)業(yè)�？焖俚某鞘谢匈囉诜康禺a(chǎn)的快速發(fā)展，健康的城市化有賴于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。
2006年末中國城鎮(zhèn)實有房屋建筑面積175億㎡，比2000年增長了130%。2006年中國房地產(chǎn)投資達1.9萬億人民幣，比2000年增長2.9倍；房地產(chǎn)開工面積7.9億㎡，比2000年增長了1.6倍；商品房銷售額達2.05萬億人民幣，是2000年的5.2倍。2000年以來中國城鎮(zhèn)人均住房面積以每年1.0平方米左右的速度增加，2006年末已達27平方米。對于推進住有所居，改善民生發(fā)揮了重要作用。
房地產(chǎn)投資快速增長是中國社會固定資產(chǎn)投資快速增長的重要推動因素，但以控制固定資產(chǎn)投資增速為由限制房地產(chǎn)投資則值得商榷。
特殊的發(fā)展階段決定了中國今后一個較長時期應該有一個較高的積累率，加快推進以改善民生為重點的社會建設則決定了非生產(chǎn)性和消費性固定資產(chǎn)投資在社會固定資產(chǎn)投資中應占一個較高的比例。
包括住房在內的城市基礎設施建設、交通運輸、教育文化、醫(yī)療、旅游、環(huán)境保護、公共安全等主要提供非生產(chǎn)性和消費性產(chǎn)品(服務)的固定資產(chǎn)投資與“經(jīng)濟過熱”(如果有過熱的話)沒有必然的因果關系，而是以改善民生為重點的社會建設的物質基礎。
中國城鎮(zhèn)目前的住房投資占房地產(chǎn)業(yè)投資的70%左右。在城市化加速階段，房地產(chǎn)業(yè)滿足的首先是住房的基本需求和改善性的需求；投資性和投機性的需求最終要出租、要轉手，轉化為滿足現(xiàn)實的住房需求。因而房地產(chǎn)業(yè)投資主要是消費性的固定資產(chǎn)投資。若把住宅投資從固定資產(chǎn)投資中扣除，則中國目前的積累率將下降6個百分點。
據(jù)測算，2020年中國城鎮(zhèn)實有房屋建筑面積將達400億㎡，年均需要增加房屋建筑面積16億㎡。房地產(chǎn)業(yè)是否被稱為支柱產(chǎn)業(yè)無關緊要，但房地產(chǎn)業(yè)是上下游關聯(lián)度極強的產(chǎn)業(yè)則是確定無疑的。持久旺盛的住房需求決定了未來幾十年內房地產(chǎn)業(yè)以較快的速度發(fā)展具有必然性，決定了一定歷史時期內房地產(chǎn)業(yè)投資高于社會固定資產(chǎn)投資增長幅度才是合理的選擇。(主持人：鄒民生 樂嘉春)
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