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叢城:未來三年上海房價面臨上漲壓力

2008年01月08日 10:37 來源:每日經(jīng)濟(jì)新聞 發(fā)表評論

  連續(xù)三年新房開工量下滑,上海房價在2008至2010年間會面臨上漲壓力。

  在上海,國家宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)行業(yè)的影響已經(jīng)產(chǎn)生一定效果。2007年,上海房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模雖仍維持在2006年水平,略有下降,但由于土地價格上升,導(dǎo)致商品房實際新開工面積持續(xù)下滑,而房地產(chǎn)開發(fā)投資在固定資產(chǎn)投資中的比重也連續(xù)第三年下降,從2004年最高時的近40%下降到30%。2007年,上海新建商品房銷售均價在持續(xù)兩年盤整后,受全國樓市大氣候影響出現(xiàn)反彈達(dá)到10%以上,雖然仍大大低于深圳、北京、廣州等城市,但未來受供不應(yīng)求加劇影響,2008-2010年間的上海房價面臨較大上升壓力。

  公開數(shù)據(jù)表明,到2007年11月底上海房地產(chǎn)完成投資1200億元,與去年基本持平;房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重約30%,同比下降3個百分點;而上海商品房新開工建筑面積不足2000萬平方米,同比下降11%;商品房竣工面積2650萬平方米則同比增長5%;商品房銷售面積3300萬平方米,同比增22%;商品住宅銷售面積3050萬平方米,同比增26%。上海房地產(chǎn)開發(fā)投資增長接近為零,在全國省市排序中位居最后,但投資規(guī)模仍位居全國省市排名第三位,僅次于江蘇、北京。2007年1-11月,上海商品住宅銷售均價8037元,同比增長14.1%,而深圳、北京和廣州則分別為51.6%、42.2%和36.7%。

  令筆者擔(dān)憂的是,自2005年國家實施宏觀調(diào)控以來,在地根和銀根雙緊政策作用下,上海商品房新開工面積規(guī)模已經(jīng)出現(xiàn)連續(xù)三年的下滑態(tài)勢,與2004年最高時的3200萬平方米相比可謂出現(xiàn)銳減,預(yù)計2007年僅相當(dāng)于2001年的供應(yīng)規(guī)模。商品房新開工規(guī)模作為房地產(chǎn)市場供應(yīng)的先行指標(biāo),其大幅下滑意味著,未來三年里,上海商品房竣工規(guī)模將逐年遞減。

  預(yù)測未來三年——2008、2009和2010年,上海商品房竣工規(guī)模依次為2800萬平方米、2600萬平方米和2700萬平方米,這意味著,若上海年度新建商品房銷售規(guī)模仍然維持最近宏觀調(diào)控三年里平均3300萬平方米市場的需求規(guī)模,未來三年上海新建商品房供求比將在0.84:1、0.79:1、0.82:1,由此,未來三年上海勢必出現(xiàn)新建商品房嚴(yán)重短缺現(xiàn)象。進(jìn)一步預(yù)測,2008二季度走出現(xiàn)在觀望,2008年三、四季度上升,2009年陷入較為嚴(yán)重的供應(yīng)短缺。

  如果考慮當(dāng)前國家迫于通貨膨脹壓力,2008年及今后相當(dāng)一段時間,國家會持續(xù)實行較為嚴(yán)厲的緊縮性貨幣政策和財政政策,固定資產(chǎn)投資規(guī)模會繼續(xù)壓縮,上海商品房供不應(yīng)求狀況更難以在未來幾年得到緩解,上海房價上升壓力在未來三年內(nèi)將會較大,對市場購房需求進(jìn)行調(diào)節(jié)引導(dǎo)和增加市場供應(yīng)舉措,應(yīng)成為政策制訂者考慮的首要方面。(叢城)

編輯:王菲】
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