國(guó)務(wù)院打擊囤地為2008年房?jī)r(jià)定調(diào)

2008年01月09日 09:06 來源：上海證券報(bào)

　　國(guó)務(wù)院同時(shí)動(dòng)用法律、經(jīng)濟(jì)和金融手段嚴(yán)厲打擊土地囤積，為2008年房?jī)r(jià)定了一個(gè)明確的基調(diào)，2008年樓市會(huì)否出現(xiàn)拐點(diǎn)的爭(zhēng)論已經(jīng)不重要，重要是必須出現(xiàn)拐點(diǎn)甚至極點(diǎn)，而圍繞著這一明確目標(biāo)，打擊囤積或許僅僅是一個(gè)開始，今后還將有新的政策陸續(xù)出臺(tái)……

　　1月7日，國(guó)務(wù)院辦公廳在下發(fā)了《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，從而打響了2008年樓市調(diào)控的第一炮，以打擊囤積土地為核心的重拳，注定將影響整個(gè)樓市格局并對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)產(chǎn)生決定性影響。

　　國(guó)務(wù)院通知的第六條尤其引人矚目：“嚴(yán)格執(zhí)行閑置土地處置政策。土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無償收回的，堅(jiān)決無償收回，重新安排使用；不符合法定收回條件的，也應(yīng)采取改變用途、等價(jià)置換、安排臨時(shí)使用、納入政府儲(chǔ)備等途徑及時(shí)處置、充分利用。土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)。對(duì)閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價(jià)，國(guó)土資源部要會(huì)同有關(guān)部門抓緊研究制訂具體辦法�！�

　　與以往打擊囤地的通知不同，此次政策部署一旦付諸實(shí)施，將產(chǎn)生巨大威力。這通過此次打擊囤地規(guī)定的細(xì)節(jié)可以看出端倪：

　　其一，去掉了“原則上”。為了打擊囤積土地行為，從2007年至今，中央先后下發(fā)了三個(gè)通知，但前兩個(gè)通知在提到征收土地閑置費(fèi)時(shí)，規(guī)定的是“原則上”按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收。我們知道，所謂的“原則上”在實(shí)踐中經(jīng)常變成了沒有原則，“原則上”這一修飾經(jīng)常把剛性的制度給弱化，變成彈性的制度。我國(guó)在土地閑置現(xiàn)象大面積出現(xiàn)的情況下，土地閑置費(fèi)卻收繳不上來就與此有關(guān)。去掉“原則上”有利于避免地方政府自由裁量權(quán)過大引發(fā)的尋租問題。這一細(xì)節(jié)變化表明了中央將鐵腕打擊囤積土地行為的堅(jiān)決態(tài)度。

　　其二，征繳增值地價(jià)。筆者認(rèn)為，這是對(duì)囤積土地行為具有巨大殺傷力的一步“絕殺”。我們知道，開發(fā)商囤積土地的目的有兩個(gè)：一是等待土地升值，坐享升值之利，由于這幾年地價(jià)瘋狂上漲，開發(fā)商從中獲取了巨額利潤(rùn)；二是通過囤積土地減少住房的有效供給，扭曲供求結(jié)構(gòu)，推高房?jī)r(jià)，從中獲取暴利。

　　但是，現(xiàn)在國(guó)務(wù)院第一次對(duì)土地增值展開征繳，就意味著，今后再囤積土地不僅面臨著巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)(土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無償收回的，堅(jiān)決無償收回)，同時(shí)，也面臨著巨大的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)——即使土地限制不超過一年，夠不上“按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)”，土地增值也將被“征繳增值地價(jià)”。而且，征繳增值地價(jià)的具體辦法明確由國(guó)土資源部主導(dǎo)制定，這意味著地方政府要想與開發(fā)商串通來規(guī)避相關(guān)政策就面臨相當(dāng)大的難度。

　　其三，此次國(guó)務(wù)院還在通知中規(guī)定：“金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目超過土地出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年，完成土地開發(fā)面積不足1/3或投資不足1/4的企業(yè)，應(yīng)審慎貸款和核準(zhǔn)融資，從嚴(yán)控制展期貸款或滾動(dòng)授信；對(duì)違法用地項(xiàng)目不得提供貸款和上市融資，違規(guī)提供貸款和核準(zhǔn)融資的，要追究相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任�！�

　　這說明，政府不僅嚴(yán)厲打擊以土地閑置為特征的囤積土地行為，也嚴(yán)厲打擊以所謂分批開發(fā)等方式變相囤積土地的行為。同時(shí)也說明，政府不僅動(dòng)用法律手段、經(jīng)濟(jì)手段來打擊土地囤積，還動(dòng)用了金融手段，即在信貸上給囤地行為釜底抽薪，讓其因?yàn)榈貌坏劫Y金支持而無法囤積土地。并且，與以往通知不同，此次明確對(duì)于違規(guī)提供貸款和核準(zhǔn)融資的金融機(jī)構(gòu)“追究相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任”，政策制定者的決心躍然紙上。

　　《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》雖然是圍繞土地問題展開，但卻是“意在房?jī)r(jià)”，在為2008年的樓市格局和房?jī)r(jià)走勢(shì)定調(diào)。那么，定的基調(diào)是什么呢？國(guó)務(wù)院這次出臺(tái)打擊囤地政策的時(shí)機(jī)，恰逢樓市拐點(diǎn)隱約出現(xiàn)但還存在很大不確定性的時(shí)候，而打擊囤積行為的一個(gè)最直接影響就是將加大房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效供給，在市場(chǎng)觀望氣氛濃厚的情況下，有效供給的加大必然會(huì)降低房?jī)r(jià)！

　　不難看出，國(guó)務(wù)院這次出臺(tái)打擊囤地政策實(shí)際上發(fā)出了一個(gè)非常明確的信號(hào)，決策層對(duì)房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲的狀況已經(jīng)不能容忍！如果此前市場(chǎng)人士對(duì)于房?jī)r(jià)走勢(shì)的判斷還在不確定性中搖擺不定的話，那么，中央打擊囤地所發(fā)出的信號(hào)已經(jīng)在撥云見日，給出明確方向。

　　房屋的主要用途是用來居住，是消費(fèi)品，而作為消費(fèi)品的價(jià)格是由民眾的實(shí)際購(gòu)買力來決定的，當(dāng)某種商品的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出民眾實(shí)際購(gòu)買力且持續(xù)上漲時(shí)，就會(huì)導(dǎo)致危險(xiǎn)后果。第一，惡化民生。我國(guó)目前對(duì)低收入者的住房保障速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上由于房?jī)r(jià)上漲所導(dǎo)致的新的需要納入住房保障人口的增加速度，長(zhǎng)此以往，必然損害社會(huì)穩(wěn)定根基；第二，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲不斷累積泡沫，一旦破滅后果不堪設(shè)想。我國(guó)80%左右的土地購(gòu)置和房地產(chǎn)開發(fā)資金，是直接或者間接地來自銀行貸款，而個(gè)人通過按揭貸款買房的人，占全部購(gòu)房總數(shù)的比例高達(dá)90%，這意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)的絕大部分風(fēng)險(xiǎn)都系在金融機(jī)構(gòu)身上。如果樓市泡沫突然破滅，其影響就可能迅即傳導(dǎo)到金融機(jī)構(gòu)，并波及到整個(gè)經(jīng)濟(jì)。

　　無論是從民生、社會(huì)穩(wěn)定還是經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的角度來看，房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲的危險(xiǎn)性都已被決策者高度重視。國(guó)務(wù)院打擊囤地為2008年房?jī)r(jià)定了一個(gè)明確的基調(diào)，2008年樓市會(huì)否出現(xiàn)拐點(diǎn)的爭(zhēng)論已經(jīng)不重要，重要的是必須出現(xiàn)拐點(diǎn)甚至極點(diǎn)，而圍繞著這一明確目標(biāo)，打擊囤地或許僅僅是一個(gè)開始，今后還將有新的政策陸續(xù)出臺(tái)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的“政策市”時(shí)代正在來臨。

　　(作者系資深房地產(chǎn)評(píng)論人士)

　　2008年01月09日來源：上海證券報(bào) 作者：⊙賈圖

　　國(guó)務(wù)院同時(shí)動(dòng)用法律、經(jīng)濟(jì)和金融手段嚴(yán)厲打擊土地囤積，為2008年房?jī)r(jià)定了一個(gè)明確的基調(diào)，2008年樓市會(huì)否出現(xiàn)拐點(diǎn)的爭(zhēng)論已經(jīng)不重要，重要是必須出現(xiàn)拐點(diǎn)甚至極點(diǎn)，而圍繞著這一明確目標(biāo)，打擊囤積或許僅僅是一個(gè)開始，今后還將有新的政策陸續(xù)出臺(tái)……

　　⊙賈圖