近來,對國內(nèi)房地產(chǎn)市場是否出現(xiàn)“拐點”的爭論持續(xù)不斷。我們的結(jié)論很明確:一切言之尚早,因為短期內(nèi)國內(nèi)主要城市樓價不可能出現(xiàn)大幅下跌。
但今年元旦新華社發(fā)表的一篇文章稱:“深圳樓市沒有大規(guī)模降價”。文章作者通過對深圳市一些在售新盤的走訪發(fā)現(xiàn),特區(qū)內(nèi)樓盤很多都維持了萬元以上的高價,部分樓盤價格仍達每平方米2萬~4萬元的水平,采取低價銷售策略的,只是某些郊區(qū)樓盤。
新華社文章對市場爭議的“辟謠”,反映社會上出現(xiàn)的一種普遍預(yù)期:國內(nèi)房地產(chǎn)市場應(yīng)該進行大調(diào)整,樓價應(yīng)該大幅下降。由于這種預(yù)期有著廣泛的公眾基礎(chǔ),這種預(yù)期對于政策的影響力是不能低估的。
在經(jīng)過以收緊銀行貸款為核心的持續(xù)調(diào)控之后,國內(nèi)房地產(chǎn)市場似已進入“隆冬季節(jié)”,其主要跡象如下:一是資金鏈持續(xù)緊縮,來自銀行的資金供應(yīng)顯著減少,大部分房企逐步面臨融資困境;二是住房交易急劇轉(zhuǎn)冷,價高量縮的情況不斷蔓延,各地樓盤出現(xiàn)小幅降價風(fēng);三是部分”地市”火熱的城市土地拍賣迅速轉(zhuǎn)冷,即使有成交,也多半接近底價;四是最值得注意的是,業(yè)界大佬們(如王石)公開對前景表示擔(dān)憂,并著手調(diào)整企業(yè)的銷售策略。
然而,房地產(chǎn)價格的大幅下跌,是不是一個對全社會最有利的結(jié)果呢?我們認(rèn)為,不是。
房價大跌會讓誰受益?表面上看,可能會有一部分購房者受益。但對他們而言,也要看是什么價位的住房,下降多少他們才買得起。如果是一線城市的中高檔樓盤,就算下跌30%還是超出普通市民的購買能力。更何況,房地產(chǎn)投資永遠是買漲不買跌,誰能保證大幅下跌時就會有大量的購買力出現(xiàn)?
房價大跌的負面沖擊則十分明顯。首先,房價大幅下跌,住房貸款風(fēng)險將立即提高,銀行壞賬大幅增加,負資產(chǎn)人士數(shù)量上升。其次,廣大已購房者的資產(chǎn)價值將大大縮水。近十年來中國的住房供應(yīng)改革,使越來越多的普通中國人——不論是新生的中產(chǎn)階級群體,還是城市普通居民中的拆遷戶——都擁有了自己的房子。房地產(chǎn)價格大幅下跌對他們意味著什么,不言而喻。第三,房地產(chǎn)市場信心的多米諾骨牌可能倒下,并引發(fā)其他的市場混亂。這不光是樓市自身的問題,隨之而來的將可能是一場經(jīng)濟風(fēng)暴。
我們一向認(rèn)為,房地產(chǎn)調(diào)控成功的標(biāo)志,是讓房價保持溫和上漲,而不是大起大落。與此同時,政府應(yīng)該以財政資源來著力解決最貧困的社會群體的居住問題。
因為我們必須呼吁:社會輿論層面的預(yù)期,不能代替對市場的理性分析,決策層尤其應(yīng)該對此保持冷靜。如果在公眾輿論的“壓力”下,以房價大幅下跌為目標(biāo)來制定政策,那將是危險的決策。(賀軍 作者為安邦集團高級分析師)
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