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小產(chǎn)權(quán)房城市占比高:法律會(huì)不會(huì)責(zé)眾?

2008年01月30日 11:12 來源:中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào) 發(fā)表評(píng)論

  “一次性付款購(gòu)買的新房,入住三年卻辦不下產(chǎn)權(quán)證,多方打聽方知自己買的是‘鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)’房!痹诒本⿵氖翴T程序員工作的王濤(化名)在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)顯得很困惑,花幾十萬元購(gòu)買的房子既“不合法”,又不知該如何解決。

  小產(chǎn)權(quán)房城市占比高

  2006年8月,王濤通過宣傳單得知北京東四環(huán)邊上有新樓盤在熱賣,交通便利,環(huán)境好,關(guān)鍵是價(jià)格便宜,后在銷售人員的極力說服下他與開發(fā)商簽訂了房屋買賣合同,一次性全額付款40萬元購(gòu)得現(xiàn)在居住的房屋。

  “開發(fā)商當(dāng)時(shí)承諾一年后可以拿到產(chǎn)權(quán)證,可是兩年過去了產(chǎn)權(quán)證仍沒有辦下來,后經(jīng)多方打聽才得知該小區(qū)原為城中村,屬于‘鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)’房,實(shí)質(zhì)上是沒有產(chǎn)權(quán)的。”王濤告訴記者。

  但他的一些鄰居認(rèn)為,這種“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房雖然沒有產(chǎn)權(quán)證,但因?yàn)榇蠹叶荚谫I,國(guó)家不可能把房子推了,況且這樣的房子便宜買來自己住很合適,將來如果“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房合法化,賣掉還能大賺一筆。

  “房子已經(jīng)買了,大家都心存僥幸,認(rèn)為‘法不責(zé)眾’,只是需要時(shí)間來合法化!蓖鯘硎荆谧h論了一段時(shí)間以后,這種擔(dān)憂漸漸被大家遺忘。

  但是,王濤后來在向女友求婚時(shí),女友堅(jiān)持要看房產(chǎn)證,直到此時(shí)王濤才發(fā)現(xiàn)這種小產(chǎn)權(quán)房不僅有可能影響自己結(jié)婚,最重要的是,經(jīng)過向律師咨詢才知道,小產(chǎn)權(quán)房還存在不能辦理抵押、不能過戶、不能繼承、遇到拆遷時(shí)利益無法保障等種種風(fēng)險(xiǎn)和問題。

  “一開始是開發(fā)商誤導(dǎo)宣傳誘使我在不知情的情況下購(gòu)買了這種小產(chǎn)權(quán)房,既然存在如此多的問題,只好通過法律途徑來解決了!蓖鯘嬖V記者,他隨后向法院起訴要求法院確認(rèn)其與開發(fā)商簽訂的房屋買賣合同無效,并且要求開發(fā)商雙倍返還其購(gòu)房款、裝修款及利息。

  目前此案經(jīng)法院調(diào)解,雙方達(dá)成協(xié)議:合同無效,由被告承擔(dān)合同無效的主要責(zé)任,在一個(gè)月內(nèi)返還原告購(gòu)房款、裝修款及銀行同期利息。

  事實(shí)上,在北京像王濤這樣購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的人群不在少數(shù)。一些機(jī)構(gòu)、專家的抽樣調(diào)查顯示,北京小產(chǎn)權(quán)房大約占商品房比例的20%左右,而深圳這樣的城市占比更高,有的可能高達(dá)40%、近50%。

  “很多購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的人都存在著‘法不責(zé)眾’的心理。但是,從2007年國(guó)務(wù)院叫停小產(chǎn)權(quán)房后,如何處理小產(chǎn)權(quán)房一直沒有后續(xù)政策出臺(tái)!庇嘘P(guān)專家分析認(rèn)為,對(duì)于所有小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)買者來說,不管拆還是不拆,“合法化”的過程中面臨著很多風(fēng)險(xiǎn)。

  問題的根源

  曾多次代理小產(chǎn)權(quán)房案件訴訟的中濟(jì)律師事務(wù)所房地產(chǎn)部主任董振武律師在接受記者采訪時(shí)表示,小產(chǎn)權(quán)房之所以難以得到合法“名分”,根本原因是其土地性質(zhì)屬于集體所有。

  根據(jù)《中國(guó)人民共和國(guó)土地管理法》第63條規(guī)定:“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”。而農(nóng)用地要轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地,就必須辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。但是,一些開發(fā)商或其他建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房的組織、個(gè)人,為了減少投入、降低成本并沒有辦理審批手續(xù),直接在農(nóng)用地上建了房屋。

  小產(chǎn)權(quán)房之所以熱銷并且發(fā)展勢(shì)頭難以阻擋,一方面是因?yàn)槌鞘猩唐贩績(jī)r(jià)格居高不下,另一方面則是因?yàn)槌青l(xiāng)剪刀差造成的“資源價(jià)格差價(jià)”,當(dāng)城里人用不起城里的物件時(shí),剪刀差終于顯現(xiàn)出了巨大的“反向吸引力”。

  董振武律師認(rèn)為,地方政府為了財(cái)政收入和政績(jī)默認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展,也是小產(chǎn)權(quán)房存續(xù)至今、未遭禁絕的另一個(gè)重要原因。

  “小產(chǎn)權(quán)究竟該何去何從,并不僅僅是出臺(tái)一部法律為小產(chǎn)權(quán)正名或者將其封殺所能解決的,必須從根本上解決我國(guó)城鄉(xiāng)二元分化的體制!笔锥冀(jīng)貿(mào)大學(xué)房地產(chǎn)研究所教授張躍慶在接受記者采訪時(shí)認(rèn)為,不如將城市近郊的農(nóng)村土地收歸國(guó)有,將集體土地和國(guó)有土地統(tǒng)一管理才能徹底解決小產(chǎn)權(quán)房的問題,這就要對(duì)農(nóng)村集體土地制度進(jìn)行改革。

  據(jù)了解,目前深圳、成都等城市近郊正在試行農(nóng)村土地收歸國(guó)有的政策。他認(rèn)為,讓農(nóng)村集體土地直接入市,實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體土地與國(guó)有土地的同地同權(quán),在保障農(nóng)民權(quán)益的同時(shí)讓更多農(nóng)民受益,這應(yīng)該是解決小產(chǎn)權(quán)房的根本出路。

  可能的出路

  業(yè)內(nèi)專家表示,鑒于小產(chǎn)權(quán)房的復(fù)雜性,一刀切式的取消或合法化并不現(xiàn)實(shí)。

  “必須慎對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的‘合法化’問題,政府應(yīng)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目具體情況調(diào)查后盡快制定相應(yīng)政策!睆堒S慶說,對(duì)于那些規(guī)模比較大、符合土地利用規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房,應(yīng)當(dāng)考慮讓其補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù),繳納土地出讓金后,將其合法化;而對(duì)于嚴(yán)重破壞耕地,背離土地利用規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)當(dāng)堅(jiān)決拆除,以遏制小產(chǎn)房的發(fā)展勢(shì)頭。

  “另外,可以把小產(chǎn)權(quán)房變成保障房!倍裎渎蓭煼治稣J(rèn)為,小產(chǎn)權(quán)房可以彌補(bǔ)保障房供應(yīng)不足。小產(chǎn)權(quán)房巨大的供應(yīng)量無疑是現(xiàn)實(shí)情況下彌補(bǔ)保障房供應(yīng)不足最直接有效的,它同時(shí)減少了政府對(duì)保障房的土地和資金投入。

  他表示,如果把小產(chǎn)權(quán)房變成保障房,政府就要統(tǒng)一管理,符合條件的可以繼續(xù)居住,不符合條件的補(bǔ)足相關(guān)費(fèi)用。未銷售的小產(chǎn)權(quán)房,政府可接手完全按保障房的政策來管理。其間涉及當(dāng)?shù)剞r(nóng)民利益的,政府也要做出相應(yīng)補(bǔ)償。(記者 王小霞)

編輯:王菲】
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