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房地產(chǎn)調(diào)控可能松動(dòng)?媒體指應(yīng)警惕“搖擺”立場

2008年02月14日 08:35 來源:上海證券報(bào) 發(fā)表評(píng)論

  立場搖擺不定是房地產(chǎn)調(diào)控的大忌,“國八條”、“國六條”都曾因此未能達(dá)到應(yīng)有的效果。由于房價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過民眾的實(shí)際購買力,我國能夠制約房價(jià)上漲的可替代力量薄弱,加之樓市拐點(diǎn)跡象才剛剛出現(xiàn),必須堅(jiān)定不移地執(zhí)行中央的房地產(chǎn)調(diào)控政策,促使房價(jià)的理性回歸。

  對(duì)于房地產(chǎn)是否真的出現(xiàn)了拐點(diǎn)的爭論尚未平息,有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控的方向問題又在慢慢浮出水面;ㄆ旒瘓F(tuán)最近發(fā)表的研究報(bào)告稱,在美國經(jīng)濟(jì)衰退可能拖累內(nèi)地出口表現(xiàn)的陰影籠罩下,內(nèi)地未必會(huì)推出新一輪打壓樓市的調(diào)控措施;房地產(chǎn)顧問公司高力國際預(yù)期,調(diào)控甚至?xí)兴潘,這種調(diào)控放松的狀態(tài)可能會(huì)在2008年下半年出現(xiàn)。

  這種預(yù)期得到了個(gè)別官員的呼應(yīng)。建設(shè)部一位副部長近日表示,堅(jiān)決貫徹落實(shí)國務(wù)院關(guān)于宏觀調(diào)控的各項(xiàng)部署,抑制房價(jià)過快上漲。但接下來又說:“總的原則是既要防止房價(jià)過高過快上漲,也要防止過快過猛下降。”恰恰是后半句,引起業(yè)內(nèi)關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控可能松動(dòng)的猜測。

  “既要防止房價(jià)過高過快上漲,也要防止過快過猛下降”,這種說法公眾再熟悉不過了。從2005年3月30日,國務(wù)院出臺(tái)“國八條”至今,每次出臺(tái)的調(diào)控政策剛剛顯出效果,就會(huì)有個(gè)別官員站出來“澄清”,強(qiáng)調(diào)中央出臺(tái)政策的目的,既防止房價(jià)過快增長,也防止房價(jià)過快下跌。這種貌似中立的觀點(diǎn),實(shí)際上等于壓縮了人們對(duì)未來房價(jià)可能下跌空間的預(yù)期,最終導(dǎo)致了房價(jià)逆調(diào)控持續(xù)暴漲趨勢,而且,這種漲勢一發(fā)不可收拾,像深圳市的房價(jià)在2007年上半年的漲幅就超過了50%。房地產(chǎn)調(diào)控任務(wù)變得越發(fā)艱巨。

  房地產(chǎn)調(diào)控需要有一個(gè)明確的方向,左右搖擺的立場必然弱化調(diào)控的力量。正因?yàn)檎J(rèn)識(shí)到了這一弊端,從去年下半年開始,中央從收緊信貸和嚴(yán)查土地囤積入手,有的放矢,遏止住了房價(jià)快速上漲的勢頭。但是,距離調(diào)控目標(biāo)仍然有相當(dāng)大的距離。遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過民眾收入水平的房價(jià)仍然成為許多人心中的痛。就連地產(chǎn)商王石也坦言:“很多人都問我現(xiàn)在該不該買房子?我說你三四年之后再買吧……你存這么多年錢還買不起房子的話,我覺得市場是有問題的,市場一定會(huì)被懲罰的,不是懲罰消費(fèi)者,是懲罰房地產(chǎn)發(fā)展商,懲罰社會(huì)!

  支撐房價(jià)的基礎(chǔ)是民眾的實(shí)際購買力。當(dāng)房價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出民眾實(shí)際購買力時(shí),就會(huì)引發(fā)嚴(yán)重的民生問題。在這種情況下,各級(jí)政府官員應(yīng)該貫徹中央的調(diào)控政策,而不應(yīng)再故伎重演,發(fā)出影響調(diào)控的論調(diào),化解調(diào)控政策。

  在目前階段,仍不宜松動(dòng)房地產(chǎn)調(diào)控政策。

  其一,美國次債危機(jī)不應(yīng)該作為放松調(diào)控的理由,而應(yīng)該作為一種教訓(xùn)參照。

  一些研究者認(rèn)為,美國次債危機(jī)的爆發(fā)說明了保持金融穩(wěn)定的重要性,而為了保持金融穩(wěn)定,就要力促房價(jià)的穩(wěn)定,結(jié)論是,應(yīng)該放松調(diào)控。這其實(shí)是一種混亂的邏輯。美國次債危機(jī)是如何引起的?是房價(jià)的下跌。房價(jià)為何下跌?是泡沫的破滅。美國房地產(chǎn)市場經(jīng)過一個(gè)接近十年的上漲周期,已經(jīng)累積了不少泡沫,而美國金融業(yè)漠視風(fēng)險(xiǎn)的放貸行為加劇了泡沫的累積。在此之前,美國多位著名投資者警告政府,房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)面臨破滅的風(fēng)險(xiǎn),但未引起當(dāng)權(quán)者的重視。終于,沒有不破滅的泡沫這一原理再次展現(xiàn)威力,涉足過深的金融業(yè)瞬間不得不吞下苦果。面對(duì)這個(gè)教訓(xùn),我們不應(yīng)該自省嗎?實(shí)際上,與美國的樓市相比,中國房價(jià)中的泡沫更大更多,因?yàn)榧词箯慕^對(duì)值上來看,我國北京、上海等大城市的房價(jià)也與美國逐漸接近。一旦泡沫破滅,后果不堪設(shè)想。因此,我們需要通過房地產(chǎn)調(diào)控,規(guī)范金融業(yè)的信貸行為,逐步擠壓房地產(chǎn)中的泡沫,只有這樣,才能避免房地產(chǎn)市場因突然崩盤而引發(fā)金融乃至經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

  其二,我國能夠制約房價(jià)上漲的可替代力量薄弱,一旦放松調(diào)控力度,房價(jià)將繼續(xù)飛漲。

  我國房價(jià)之所以連續(xù)多年持續(xù)上漲,從根源上講,跟我國住房市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)單一有關(guān)。一方面,社會(huì)保障性住房嚴(yán)重不足,超過90%的民眾從市場上購房或從市場上租房,這使得房地產(chǎn)市場中的既得利益者對(duì)房價(jià)的定價(jià)權(quán)力過大,可隨意操縱房價(jià)。另一方面,發(fā)達(dá)國家普遍給予政策支持的自建房在我國城市基本上是被禁止的,使得自建房對(duì)商品房的替代作用被化解。在發(fā)達(dá)國家,自建房(包括合作建房)一直是商品房的有力競爭者,挪威自建房在全部住房比例中占20%,西班牙為25%,德國為30.9%,瑞典高達(dá)40%。自建房的作用,猶如無數(shù)家庭主婦自己做飯對(duì)餐廳、酒店形成的天然競爭一樣,可以有效平抑房價(jià)。倘若禁止家庭做飯,餐飲業(yè)恐怕會(huì)立即成倍提高價(jià)格。

  正因?yàn)槲覈嫶蟮淖》渴袌龅目商娲α窟^于薄弱,更需要進(jìn)行持久的房地產(chǎn)調(diào)控,否則,房價(jià)就可能猶如脫韁野馬,再次踏上不歸路。

  其三,房地產(chǎn)調(diào)控的效果剛剛顯現(xiàn)出來,一旦松動(dòng)將前功盡棄,不僅加大今后的調(diào)控難度,也將嚴(yán)重?fù)p害政府的公信力。

  應(yīng)該認(rèn)識(shí)到,經(jīng)過連續(xù)幾年的持續(xù)快速上漲,我國一些大城市的房價(jià)在幾年中已經(jīng)漲了兩、三倍,至今還沒有出現(xiàn)過像樣的調(diào)整,何來房價(jià)過猛下降之說?實(shí)際上,就連房價(jià)是否出現(xiàn)了拐點(diǎn),至今還存在著明顯爭議。任志強(qiáng)就明確表示:“房價(jià)下跌只是暫時(shí)的、局部的,目前從緊的貨幣政策不一定會(huì)使房地產(chǎn)市場出現(xiàn)拐點(diǎn)。”地產(chǎn)商潘石屹則表示:“我對(duì)2008年的房價(jià)很樂觀,房價(jià)還會(huì)有增長,但可能是比較平穩(wěn)的增長!爆F(xiàn)在只是遏止住了房價(jià)過快上漲的勢頭,房價(jià)仍在上漲只是漲幅趨緩了而已,一旦調(diào)控立場發(fā)生松動(dòng)或者調(diào)控方向發(fā)生偏離,有可能使房地產(chǎn)調(diào)控再次前功盡棄,房價(jià)可能重新步入快速上漲軌道。

  “搖擺”立場是房地產(chǎn)調(diào)控的大忌!皣藯l”、“國六條”都曾因此未能達(dá)到應(yīng)有的效果。對(duì)于有關(guān)調(diào)控可能松動(dòng)的種種論調(diào),決策層應(yīng)該時(shí)刻保持警惕。(賈圖)

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