“小產(chǎn)權(quán)房如果全部銷毀,那將是極大的資源浪費(fèi),能不能將部分小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為經(jīng)濟(jì)適用房,完善手續(xù)納入住房保障體系!睂(duì)于小產(chǎn)權(quán)房這個(gè)全國(guó)普遍存在的問(wèn)題,也成為全國(guó)政協(xié)委員關(guān)注的焦點(diǎn)。全國(guó)政協(xié)委員、建設(shè)部房地產(chǎn)估價(jià)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專家委員會(huì)委員、山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)郭松海以及清華大學(xué)人文學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)蔡繼明,先后提交大會(huì)發(fā)言以及提案,就小產(chǎn)權(quán)房妥善解決問(wèn)題提出建議。
建設(shè)部房地產(chǎn)估價(jià)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專家委員會(huì)委員郭松海:解決小產(chǎn)權(quán)房要區(qū)別對(duì)待
在中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)中,小產(chǎn)權(quán)房顯得很尷尬的。所謂“小產(chǎn)權(quán)房”,是指在農(nóng)村集體土地上由開(kāi)發(fā)商或當(dāng)?shù)卮寮w開(kāi)發(fā)建設(shè)銷售的房屋,它不能獲得國(guó)家建設(shè)部門頒發(fā)的房屋所有權(quán)證,其“房產(chǎn)證”多由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府自制頒發(fā)。小產(chǎn)權(quán)房多位于城鄉(xiāng)結(jié)合部,由于不繳納土地出讓金和各種稅費(fèi),成本低,價(jià)格低。從一方面來(lái)說(shuō),小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)緩解了中低收入群體的住房壓力,但是從另一方面,由于很多小產(chǎn)權(quán)房非法占用耕地,因此被國(guó)家明令禁止,成為了房地產(chǎn)市場(chǎng)中一個(gè)“灰色地帶”。
郭松海認(rèn)為,小產(chǎn)權(quán)房是在城鎮(zhèn)化迅速發(fā)展,而集體土地法規(guī)體系又不健全的大背景下產(chǎn)生發(fā)展的。解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題,是一場(chǎng)體制、政策和民生的艱難博弈,任何極端一刀切的解決辦法,都是不現(xiàn)實(shí)也是危險(xiǎn)的。特別是用拆除等方式解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題,不僅會(huì)激化矛盾,也是一種極大的資源浪費(fèi)。在多種因素作用下,目前小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)的規(guī)模發(fā)展越來(lái)越大。僅北京一地,小產(chǎn)權(quán)房總量占到了市場(chǎng)在售樓盤總量的15%—20%,而深圳這類住房占的比重更是高達(dá)40%-50%。
“對(duì)小產(chǎn)權(quán)房,應(yīng)當(dāng)區(qū)別對(duì)待。”郭松海說(shuō),對(duì)于占用耕地建成的違法住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,必須嚴(yán)肅查處、清理,該拆的拆,該停的停。對(duì)于開(kāi)發(fā)商占用耕地參與小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)發(fā)獲利的,政府要沒(méi)收、罰款。此外,還要追究違法違規(guī)開(kāi)發(fā)地方各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的法律責(zé)任和違紀(jì)責(zé)任。面對(duì)這種土地違法形式,應(yīng)制定專門的管理辦法,情節(jié)嚴(yán)重的,應(yīng)當(dāng)追究刑事責(zé)任。
清華大學(xué)人文學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)蔡繼明:小產(chǎn)權(quán)房泛濫因城市房?jī)r(jià)太高
“小產(chǎn)權(quán)房為什么普遍存在,關(guān)鍵的問(wèn)題還是目前城市的高房?jī)r(jià)和土地制度!辈汤^明在接受記者采訪時(shí)說(shuō),“小產(chǎn)權(quán)房”最吸引人的地方就在于其價(jià)格優(yōu)勢(shì),只有同樣位置商品房?jī)r(jià)格的40%至60%,這從側(cè)面說(shuō)明了現(xiàn)在全國(guó)許多大中城市高企的房?jī)r(jià)是催生“小產(chǎn)權(quán)房”的重要原因之一。由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展并不平衡,若干大城市的房?jī)r(jià)長(zhǎng)期快速上漲,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)匾话憔蜆I(yè)人員的收入水平。與此同時(shí),政府經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的建設(shè)卻始終無(wú)法滿足這些群體的住房需求,這使得“小產(chǎn)權(quán)房”存在著大量現(xiàn)實(shí)的購(gòu)買人群。
蔡繼明認(rèn)為,根據(jù)現(xiàn)行的相關(guān)法律規(guī)定,在農(nóng)村集體所有的宅基地和集體建設(shè)用地上,農(nóng)民可以自行經(jīng)營(yíng),而且農(nóng)民自建的住房也是可以進(jìn)行交易的。在宅基地或集體建設(shè)用地搞商業(yè)開(kāi)發(fā)建“小產(chǎn)權(quán)房”獲取的收益,與征地獲取補(bǔ)償相比,相差太大。這種價(jià)值落差,使得不少“小產(chǎn)權(quán)房”應(yīng)運(yùn)而生。蔡繼明指出,正因?yàn)檎叻梢?guī)定中存在很多模糊不清的地方,才導(dǎo)致了各地“小產(chǎn)權(quán)房”建設(shè)的泛濫,在合法與非法之間給“小產(chǎn)權(quán)房”留下了一個(gè)擦邊球的空間。
“與商品房相比,‘小產(chǎn)權(quán)房’開(kāi)發(fā)成本能低過(guò)1/3,在這一開(kāi)發(fā)過(guò)程中,農(nóng)民集體通過(guò)出售 ‘小產(chǎn)權(quán)房’獲得的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于政府征收土地的補(bǔ)償金額!辈汤^明委員說(shuō),由于“小產(chǎn)權(quán)房”是農(nóng)民集體直接自發(fā)在其集體所有的集體建設(shè)用地和宅基地上建設(shè)的房產(chǎn),不需要繳納類似開(kāi)發(fā)商為獲取土地交給政府的土地使用權(quán)出讓金 (其中包括由政府出面征收農(nóng)民集體土地支付的征地費(fèi)用);此外,由村集體牽頭開(kāi)發(fā),也省去了開(kāi)發(fā)商;而建筑商就是當(dāng)?shù)剞r(nóng)民。如此一來(lái),“小產(chǎn)權(quán)房”的開(kāi)發(fā)就又省去了基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等市政建設(shè)費(fèi)用,這也是“小產(chǎn)權(quán)房”市場(chǎng)價(jià)格低廉的決定性因素。
蔡繼明說(shuō),解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題,各級(jí)政府要制定出具有相當(dāng)前瞻性的城市規(guī)劃,先有統(tǒng)一一致和相對(duì)穩(wěn)定的城市規(guī)劃,房地產(chǎn)市場(chǎng)才能順利地進(jìn)行交易。此外,要建立統(tǒng)一的城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)。要加強(qiáng)城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)體系建設(shè),實(shí)行國(guó)有建設(shè)用地和集體建設(shè)用地 “統(tǒng)一市場(chǎng)”,達(dá)到“同地、同權(quán)、同價(jià)”。
“對(duì)于那些違法違規(guī)占用農(nóng)地開(kāi)發(fā)建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目要堅(jiān)決地予以取締!辈汤^明說(shuō),要加強(qiáng)農(nóng)村集體所有土地的審批力度,對(duì)以租代征等違規(guī)使用土地的現(xiàn)象要堅(jiān)決予以制止。但是對(duì)于那些在農(nóng)村集體建設(shè)用地和宅基地上建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房,在政策上則要加以區(qū)分,要盡量利用經(jīng)濟(jì)手段、用科學(xué)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光來(lái)提出對(duì)策,解決問(wèn)題。
西南財(cái)大教授易敏利:應(yīng)盡快明確對(duì)現(xiàn)存小產(chǎn)權(quán)房處置原則
全國(guó)人大代表、西南財(cái)大MBA教育中心主任易敏利提出議案,認(rèn)為應(yīng)盡快明確對(duì)現(xiàn)存“小產(chǎn)權(quán)房”的處置原則和基本辦法,建議政府收購(gòu)“小產(chǎn)權(quán)房”,用于經(jīng)濟(jì)適用房等保障性用房。
掌握小產(chǎn)權(quán)房的第一手資料是易敏利的第一條建議,他提出進(jìn)行一次全國(guó)范圍的“小產(chǎn)權(quán)房普查”,摸清各個(gè)城市在建、在售、已售“小產(chǎn)權(quán)房”的數(shù)量、占地規(guī)模、占地類別、銷售類型、業(yè)主類型等資料,便于中央決策和設(shè)計(jì)分類處置的措施。
提到具體的處置辦法,易敏利建議對(duì)符合土地利用總體規(guī)劃、城鎮(zhèn)規(guī)劃、農(nóng)民新居工程和新型社區(qū)規(guī)劃(簡(jiǎn)稱“三規(guī)”),且已建成未售出的“小產(chǎn)權(quán)房”,由政府收購(gòu)用于經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、農(nóng)民安置房等。已經(jīng)建成售出的,對(duì)開(kāi)發(fā)商和出讓、出租土地方依法處罰、補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù),補(bǔ)交出讓金等費(fèi)用后納入房地產(chǎn)市場(chǎng)管理。他說(shuō):“正在建設(shè)的,應(yīng)該停止建設(shè)、銷售,已售出的退還購(gòu)房者購(gòu)房款!
在易敏利看來(lái),小產(chǎn)權(quán)房是城鄉(xiāng)二元土地政策所引發(fā)的農(nóng)村集體建設(shè)用地違法流轉(zhuǎn)的集中表現(xiàn)。他說(shuō):“農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)已經(jīng)成為一種不可阻擋的趨勢(shì),隱性市場(chǎng)也已客觀存在,與其讓集體土地隱性和非法流轉(zhuǎn),不如加強(qiáng)制度建設(shè),依法依規(guī)、積極穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn),規(guī)范流轉(zhuǎn)行為,減少違法行為!(謝佳君 趙倩)
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