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當用“情勢變更”原則減免災(zāi)民房貸

2008年05月26日 05:14 來源:新京報 發(fā)表評論

  地震毀壞的商品房按揭貸款,是否還要災(zāi)民繼續(xù)償還?此前,各家商業(yè)銀行負責人均表態(tài),貸款不可能“說減免就減免”。據(jù)銀監(jiān)會的通知和解釋,災(zāi)民確有證明無財產(chǎn)可供還款的,可將其商品房按揭貸款認定為呆賬,但“監(jiān)管層不能要求銀行完全免除房貸損失”,“銀行核銷呆賬仍須遵循商業(yè)原則”。(5月24日《新京報》)

  所謂的“商業(yè)原則”到底指什么,根據(jù)有關(guān)方面“仍然”、“商業(yè)”的措辭,可概知其意:一是在基本原則上,震毀商品房的按揭貸款仍然堅持“人在債在、欠債還錢”的商業(yè)鐵律;二是如果客觀上確實不能收債的,則沿用金融業(yè)通例,視作呆債予以核銷。言下之意,災(zāi)區(qū)商品房按揭款要不要償還,不在于房屋是否毀損,而在于業(yè)主有無償債能力;若業(yè)主有其他財產(chǎn)可供還款,即使原商品房煙消云散,按揭債務(wù)并不息止。

  上述處置思路,基本稱得上金融業(yè)在正常情況下的“商業(yè)原則”。但是,“人們提到原則,乃是因為有例外的存在;而在例外情況下不必遵守常規(guī),這本身也是一項原則”。從各種情況看,汶川大地震都不能當作通常狀態(tài)。對災(zāi)區(qū)受損特別是全毀的商品房,其按揭還款必須牢牢把握“非常情勢”和“公平合理”這兩個關(guān)鍵詞,決不能固執(zhí)和簡單地套用正常狀態(tài)下的一般處理模式。

  事實上,在“欠債還錢、呆賬核銷”這層“商業(yè)原則”之外,還通行另一個國際商業(yè)原則,即“情勢變更原則”。所謂“情勢變更”,是指因當事人不能預料、不能避免亦不能防止的客觀情勢變化,使合同的履行基礎(chǔ)不復存在或者權(quán)利義務(wù)顯失公平時,一方當事人可提出變更或解除合同。舉世公認,地震屬于典型的情勢變更事由。

  情勢變更,與其說是法律原則,還不如說是現(xiàn)實選擇。如果對震前震后發(fā)生巨大變化的債權(quán)債務(wù)關(guān)系不予必要變通,災(zāi)后重建的居民和企業(yè)很難從沉重的債務(wù)負擔中快速奮起,更何況震毀商品房歸于功能性全損,其原有按揭款將成為一筆失去合同標的、履行不再具有合同意義的合同。

  對因情勢變更而改變合同義務(wù),在許多國家的商事法律中有普遍規(guī)定。我國民法通則、合同法雖然未明確承認“情勢變更”,但一般認為,依這些法律的最高準則即誠實信用原則自然引申,至少不會排斥情勢變更原則。而且一些地方法院在以往民商事審判中,也曾間接援引“情勢變更”,依法改變合同義務(wù),合理調(diào)整當事人的債務(wù)負擔。從適用情形而言,在汶川大地震這種極端突發(fā)、根本改變生活面貌的巨大災(zāi)難重擊下,適用“情勢變更原則”比適用“欠債還錢、呆賬核銷”的“商業(yè)原則”,更恰如其分。

  當然,不能苛求金融界站出來擁抱情勢變更原則,主動減免震毀商品房的按揭款。把震毀商品房業(yè)主從無謂的按揭款負擔下解放出來,主要寄希望于業(yè)主自身。依法理和通例,以情勢變更原則變更合同,一般由一方當事人提出愿望,進而雙方協(xié)商;如果協(xié)商不成,則需向司法機關(guān)或者仲裁機構(gòu)提出。

  因此,提醒震毀商品房的業(yè)主,如果就減免按揭款一事與銀行無法達成協(xié)議,可以向法院提起變更或者解除按揭購房合同?紤]到此事波及面廣、司法政策性強,基層法院無力做出相關(guān)判決,建議最高法院盡快出臺司法解釋,對此次地震是否屬于“不可抗力”、如何確定“情勢變更原則”的適用范圍、標準等,作出明確的司法指引。

  □江渚上(北京 律師)

編輯:邱觀史】
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