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專家:房地產(chǎn)業(yè)危機(jī)恰恰暴露了管理制度上的缺陷

2008年08月27日 08:57 來(lái)源:人民日?qǐng)?bào)海外版 發(fā)表評(píng)論

  從2007年底到2008年上半年,全國(guó)各大城市出現(xiàn)了房地產(chǎn)價(jià)格與銷售量?jī)r(jià)量齊減的狀況,以北京為例,2008上半年與2007年同期住宅成交價(jià)同比下降10%,而成交面積下降了45%,房地產(chǎn)進(jìn)入蕭條階段。有種意見認(rèn)為,政府應(yīng)放松宏調(diào)政策力度,以防止房地產(chǎn)低迷拖累整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。另一種意見則擔(dān)心放松宏調(diào)政策力度,會(huì)引起房?jī)r(jià)反彈,加劇通脹。輿論界的注意力集中在政策的收放之間,似乎難點(diǎn)在于收放尺度的把握。

  然而問(wèn)題并非這么簡(jiǎn)單;仡1997年亞洲金融危機(jī)到今天的全球經(jīng)濟(jì)不景氣,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)第二次面臨危機(jī)。申奧成功使中國(guó)房地產(chǎn)走出亞洲金融危機(jī)的陰影,從2001年起,政府的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策一直以防止房地產(chǎn)泡沫、防止房地產(chǎn)過(guò)熱為主旨。從土地“招拍掛”出讓到土地儲(chǔ)備制度的建立;從土地增值稅清算到土地出讓金收支兩條線;從5年內(nèi)二手房上市全額征收營(yíng)業(yè)稅,到出售房產(chǎn)征收個(gè)稅;從購(gòu)買二套住房首付提高利率上浮到提高存款準(zhǔn)備金率等等,政府打出了一系列“組合拳”。力度不可謂不大,然而,房?jī)r(jià)抑制難度之大也是有目共睹的。

  人們?cè)噲D從分析房?jī)r(jià)難控的原因?qū)ふ医鉀Q之道。分析觀點(diǎn)可以概括為以下幾種:(1)土地“招拍掛”政策拍高了房?jī)r(jià);(2)經(jīng)營(yíng)城市推高了房?jī)r(jià);(3)開發(fā)商哄抬房?jī)r(jià);(4)投機(jī)者炒高了房?jī)r(jià),特別是溫州和山西炒房團(tuán);(5)熱錢流入抬高的房?jī)r(jià);6)自住剛性需求買高了房?jī)r(jià);(7)外地人、外國(guó)人奢侈消費(fèi)抬高了房?jī)r(jià);(8)媒體炒作幫忙造勢(shì)哄高了房?jī)r(jià);(9)貨幣發(fā)行過(guò)多,也助推房?jī)r(jià);(10)稅費(fèi)加高了房?jī)r(jià)。諸多觀點(diǎn)莫衷一是,不可否認(rèn),這些觀點(diǎn)不是空穴來(lái)風(fēng),不是虛構(gòu)和猜測(cè)。

  房地產(chǎn)業(yè)的危機(jī)恰恰暴露了我們管理制度上的缺陷。到目前為止,以招拍掛方式出讓的土地占總出讓面積的比例不到30%,也就是說(shuō)70%的土地還是無(wú)償劃撥和非公開市場(chǎng)交易的。另外從國(guó)務(wù)院提出有條件的地方可以實(shí)行土地儲(chǔ)備制度到現(xiàn)在的10年多時(shí)間,各地成立了2000多個(gè)土地儲(chǔ)備中心,縣級(jí)政府幾乎都有土地儲(chǔ)備中心。相比之下,國(guó)務(wù)院規(guī)定的廉租房制度,從提出到今天也有10年了,291個(gè)地級(jí)市中尚有70個(gè)城市未實(shí)施廉租房制度。如此反差說(shuō)明,各地政府在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理中確實(shí)存在著制度缺陷。

  2007年底,全國(guó)上演了高價(jià)拿地的風(fēng)潮,各地的標(biāo)王地價(jià)屢屢被刷新。然而短短幾個(gè)月,又出現(xiàn)了大量的土地流拍和退地的現(xiàn)象。這種土地市場(chǎng)的起伏充分說(shuō)明了市場(chǎng)的惡意炒作。而且仔細(xì)分析一些案例,不難發(fā)現(xiàn)其背后國(guó)際資本的影子。

  一些國(guó)際金融資本支持國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)盲目圈地,部分地方官員違法批地,投機(jī)企業(yè)盲目擴(kuò)張拿地,這樣的配合就成了房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)蕩的幕后推手。國(guó)外投機(jī)者向我國(guó)輸出資本同時(shí)也輸出次貸危機(jī),從某種意義上講,我國(guó)企業(yè)的盲目擴(kuò)張,土地市場(chǎng)管理制度上的缺陷,助長(zhǎng)了次級(jí)企業(yè)的不理性行為。如果說(shuō)美國(guó)次貸危機(jī)是由于向信用等級(jí)低收入不高的階層發(fā)放購(gòu)房貸款引起的金融危機(jī),那么外資通過(guò)向我國(guó)無(wú)開發(fā)實(shí)力、管理經(jīng)驗(yàn)不足又盲目擴(kuò)張的企業(yè)投資,借次級(jí)企業(yè)之手拿地進(jìn)入我國(guó)土地市場(chǎng)從中套利的行為,引起的危機(jī)也是一種“次貸危機(jī)”。

  外資的涌入加大了我國(guó)政府宏觀調(diào)控的難度,使政策措施的效果打了折扣。要走出目前房地產(chǎn)業(yè)的困境,一方面是政策措施的選擇與運(yùn)用,另一方面要刻不容緩地加快制度完善。制度建設(shè)與完善是從根本上救市,防范投機(jī)成性的國(guó)外金融資本的攻擊,最好的辦法就是強(qiáng)身健體,就是堵住制度漏洞。沒(méi)有家賊引不來(lái)外鬼,蒼蠅不叮無(wú)縫的蛋。我們不能僅想著怎么用錢來(lái)救市場(chǎng),而要盡早發(fā)現(xiàn)體制、制度和管理上的漏洞。漏洞沒(méi)堵,急于往池里注水,不僅效果大打折扣,而且可能把漏洞和管涌給淹沒(méi)了,反而留下更大隱患。(鄭華 作者為中國(guó)人民大學(xué)副教授)

編輯:位宇祥】
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