近日,央行聯(lián)合銀監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》(下文簡稱《通知》),要求各家銀行嚴(yán)格商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理,但對涉及節(jié)約用地、經(jīng)濟(jì)適用房的項目要給予金融支持,對房地產(chǎn)開發(fā)商來說,這又是一道新的“緊箍咒”嗎?它能否扼住地產(chǎn)泡沫的命門?
今年上半年,伴隨緊縮貨幣政策的實施,地產(chǎn)商經(jīng)歷了“嚴(yán)冬”的考驗,此前,摩根大通一份所謂的千億經(jīng)濟(jì)刺激方案中,有關(guān)維穩(wěn)樓市股市的消息,令房地產(chǎn)獲得貨幣政策松動出現(xiàn)一絲曙光。然而日前央行、銀監(jiān)會發(fā)布的《通知》,使這絲曙光蕩然無存。
扼住房產(chǎn)商命門?
中國社科院金融研究所易憲容對記者表示,《通知》的出臺,說明政府希望以金融工具來扼住房地產(chǎn)市場泡沫的命門。這樣,既可達(dá)到中央政府節(jié)地節(jié)能的要求,也能一定程度上規(guī)避商業(yè)銀行信貸風(fēng)險。他指出,這將結(jié)束房地產(chǎn)行業(yè)“空手套白狼”的現(xiàn)象。
他分析指出,《通知》禁止金融機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放繳交土地出讓金的貸款,也就是從根本上要求房地產(chǎn)開發(fā)商必須具備一定資質(zhì),從而提高地產(chǎn)商進(jìn)入市場的門檻。如此一來,地產(chǎn)商想利用很少的資金來滾動房地產(chǎn)開發(fā)也就不可能了。
另外,《通知》還對房地產(chǎn)開發(fā)商的土地信貸管理有更為細(xì)化的規(guī)定:對國土資源部門認(rèn)定的房地產(chǎn)項目超過土地出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年、完成該宗土地開發(fā)面積不足1/3或投資不足1/4的企業(yè),應(yīng)審慎發(fā)放貸款,對閑置兩年以上的房地產(chǎn)項目,禁止發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款或以此類項目建設(shè)用地作為抵押物的各類貸款。
易憲容指出,這意味著商業(yè)銀行要對房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款風(fēng)險進(jìn)行控制。然后,對房地產(chǎn)開發(fā)商資質(zhì)進(jìn)行審查、追蹤及評估,層層把關(guān)來保證地產(chǎn)商的資質(zhì)滿足市場的基本要求。他預(yù)言:“在此規(guī)定下,大量資質(zhì)不好的房地產(chǎn)開發(fā)商將面臨淘汰的危險!
嚴(yán)管源于銀行憂慮?
有專家認(rèn)為,種種規(guī)定,顯示了央行正緊急調(diào)控房地產(chǎn),避免對銀行可能帶來的沖擊。
“從發(fā)布《通知》的時間來看,決策層似乎更看重銀行安全,尤其在經(jīng)濟(jì)面臨下行風(fēng)險時,維護(hù)金融安全更加重要。”中信建投一位分析師告訴記者,“同時,這也說明,樓市沒有危險到需要救市的時候!
上半年,盡管央行和銀監(jiān)會對房地產(chǎn)給銀行帶來的風(fēng)險一直密切關(guān)注,但是隨著銀行中報的陸續(xù)發(fā)布,顯示房貸業(yè)務(wù)非但沒有下滑,還大幅攀升。房地產(chǎn)貸款平均增長11.34%,最快增幅高達(dá)48%。但是,由房貸引起的銀行不良貸款率卻“掉頭向下”。
在建行中期業(yè)績報告發(fā)布會上,相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,由房貸引起的不良貸款率沒有像此前市場預(yù)計的那樣上升,而銀行也正嚴(yán)密監(jiān)視可能出現(xiàn)的風(fēng)險,從目前來看,一切依然處于可控狀態(tài)。
而在昨日的中行半年業(yè)績發(fā)布會上,中行行長李禮輝也向記者表示,日前央行下發(fā)的《通知》符合宏觀調(diào)控的要求,銀行有選擇地對房貸有保有壓,是一種保護(hù)市場的行為,不至于使風(fēng)險過于集中。
中央財經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇告訴記者,盡管整體房價沒有大幅下降,但成交量的持續(xù)萎縮給房地產(chǎn)帶來巨大不確定性。對銀行來說,3年前,房地產(chǎn)是塊香餑餑,誰都想啃一口,但在地產(chǎn)業(yè)基本面發(fā)生改變的情況下,控制風(fēng)險成了銀行首先需要考慮的因素。
“近3年來,房價持續(xù)上漲造成價格虛高,房價的確存在下調(diào)空間。如果合理回調(diào)房價,地產(chǎn)商通過交易量上升來釋放風(fēng)險,這對房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展將起到積極作用!惫镉抡f。
加息才是硬道理?
對于央行此舉,也有市場人士并不看好。玫瑰石顧問公司董事謝國忠在接受記者采訪時說:“除了加息,設(shè)其他的門檻都是沒有用的,這只會使早應(yīng)該回歸的房地產(chǎn)市場一拖再拖,最后被拖垮的還是銀行!
他指出,中國的房地產(chǎn)市場從一開始就不是靠常規(guī)發(fā)展起來的。“只要拿到關(guān)系,就能拿到貸款、就能拿到地,為了賺更多的錢,房地產(chǎn)企業(yè)攤子一個比一個鋪得大。”所以,在貸款方面設(shè)立加息之外的門檻都是無濟(jì)于事的,之前的貸款規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大就是很好的例證。
因此,他堅持認(rèn)為,要治理房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫,必須加息,加息對于每個企業(yè)都是公平的,不會因為某個房地產(chǎn)商有特殊關(guān)系而從其他通道得到貸款,任何一個房地產(chǎn)要想獲得貸款都要承擔(dān)巨大的成本,這樣才能真正擠掉房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫。(國際金融報 記者 李畫 馬繼鵬)
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