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報告稱救市不解根本問題 樓市調(diào)整期或比預(yù)想長

2008年09月19日 08:54 來源:中國青年報 發(fā)表評論

  “單純的注資救市方式無法解決房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的根本問題。”18日,一份由北京師范大學(xué)金融研究中心撰寫的報告表達(dá)了對當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的態(tài)度。這份《2008中國房地產(chǎn)行業(yè)資金報告》認(rèn)為,需求萎縮和資金繃緊預(yù)示著房地產(chǎn)商進(jìn)入了行業(yè)的調(diào)整期,這個過程可能比一般預(yù)想更為漫長。

  今年開始,房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈緊張的消息就開始不斷出現(xiàn),隨之而來的種種爭論一直沒有停止過。房價會不會大跌?房地產(chǎn)企業(yè)會不會大量倒閉?銀行會不會形成大量呆壞賬?

  房地產(chǎn)資金缺口有多大

  《2008中國房地產(chǎn)行業(yè)資金報告》由焦點房地產(chǎn)網(wǎng)委托北京師范大學(xué)金融研究中心所做。該報告課題組成員魏偉表示,今年房地產(chǎn)行業(yè)的資金缺口將高達(dá)6730億元,房地產(chǎn)行業(yè)資金趨緊的特點在2008年下半年將開始集中體現(xiàn)。

  從來源看,房地產(chǎn)商的資金主要來自開發(fā)貸款、外資、自籌資金、定金和預(yù)付款、按揭和土地轉(zhuǎn)讓收益等方面。

  從魏偉的分析數(shù)據(jù)看,整個行業(yè)的資金供求一直偏緊。2003年至2007年房地產(chǎn)行業(yè)的資金缺口尚不明顯,2006年資金基本處于平衡狀態(tài)。而在2007年,房地產(chǎn)市場達(dá)到了一個高峰,非但沒有缺口,反而有2606億元的盈余。

  進(jìn)入2008年,開發(fā)商自籌資金和開發(fā)貸款同比仍有較快增長,但其余類型的資金來源增幅停滯不前。今年上半年,行業(yè)的資金缺口為528.48億元。

  但魏偉認(rèn)為,真正的情況遠(yuǎn)沒有上半年數(shù)據(jù)顯示的那樣樂觀。原因在于,2008年前兩個季度,房價尚處于上漲期,銷售雖有回落,但利潤率回落并不顯著。上半年國內(nèi)貸款的投放額也已經(jīng)達(dá)到了去年全年貸款數(shù)額的將近60%。這種情況今年下半年將明顯變化,房價的下跌和銷售量的繼續(xù)萎縮是可以預(yù)期的。

  “目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源中,除自籌資金外,開發(fā)貸款增速不斷下降,其余資金來源方式則已明顯萎縮,可見房地產(chǎn)資金供給的情況已經(jīng)不容樂觀!蔽簜ケ硎。

  降價是惟一救命稻草嗎

  在魏偉看來,銀行貸款減少和銷售下降是房地產(chǎn)業(yè)資金來源緊張的根本原因。

  “先有需求空缺,然后才有房地產(chǎn)行業(yè)的資金短缺!蔽簜フf。他認(rèn)為,2006年下半年之后,商品房價格和土地價格上漲過快,行業(yè)銷售利潤率的上升和商品房品質(zhì)的上升開始脫節(jié),這種涸澤而漁的發(fā)展方式使得消費者的消費預(yù)期發(fā)生根本轉(zhuǎn)折。2007年下半年開始,經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)下滑,通脹陰影未去,使得房地產(chǎn)行業(yè)的運行背景發(fā)生根本轉(zhuǎn)折。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對市場反應(yīng)相對遲緩,土地儲備和在建新面積較大,現(xiàn)金流平衡壓力發(fā)生根本轉(zhuǎn)折。

  “宏觀經(jīng)濟(jì)基本面的下行,使得房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整周期比預(yù)想的更長,股市和房市的低靡使消費者購買力至少折損3萬億元以上。需求空缺的情況有可能隨著宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的惡化進(jìn)一步蔓延!蔽簜フf。

  那么房地產(chǎn)行業(yè)資金的巨大缺口會對房價產(chǎn)生怎樣的影響?《2008中國房地產(chǎn)行業(yè)資金報告》認(rèn)為,價格下跌是預(yù)期之中的事。

  報告中的數(shù)據(jù)顯示,2007年12月深圳的房地產(chǎn)銷售價格環(huán)比出現(xiàn)下滑,到2008年8月同比也出現(xiàn)下滑,是當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)銷售價格跌幅最大的城市。

  上海的情況雖然略好于深圳,但從2008年2月起,房價上漲的勢頭已經(jīng)停止,7月房地產(chǎn)銷售價格開始出現(xiàn)下滑。

  北京地區(qū)的房價略顯堅挺,但是到2008年6、7月,房價環(huán)比上漲停止。

  “從以上跡象看,房價的調(diào)整似乎剛剛拉開序幕,而不是接近尾聲。”魏偉說。全國主要城市房價上漲勢頭出現(xiàn)明顯的停滯,關(guān)鍵因素仍然是需求的萎縮。在供給面平穩(wěn)增長的背景下,需求面迅速下滑,決定了價格趨勢必然出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。

  報告認(rèn)為,目前價格調(diào)整仍不充分,市場仍在等待房價和地價的公開下跌,而不是遮遮掩掩的變相下跌方式。房價將面臨十年來從長期持續(xù)上漲走向在中期內(nèi)公開下跌的轉(zhuǎn)折點。

  在魏偉看來,房地產(chǎn)市場需求的下降是導(dǎo)致資金缺口的主要原因!耙虼藛渭兎潘摄y根‘救市’是不可取的。”要根本解決這個問題,要么大幅增加居民收入,要么就只能是降價。從目前看,大幅度提高居民收入的可能性很小,降價將是有效的解決方法。

  房地產(chǎn)市場并不悲觀

  盡管報告比較悲觀,但湘江偉業(yè)(北京)投資有限公司董事長方明理并不這么看。他認(rèn)為,雖然全球整體經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)衰退跡象,但只要中國在政策、市場、操作層面回歸理性,中國的經(jīng)濟(jì)能夠保持適度的增長,中國房地產(chǎn)市場在未來幾個月內(nèi)能夠穩(wěn)定增長。

  方明理認(rèn)為,適當(dāng)?shù)膬r格回調(diào)是對的,但是光靠個別企業(yè)的降價行為,對整個的中國房地產(chǎn)市場、對整個的中國經(jīng)濟(jì)增長沒有好處。個別的企業(yè)看上去好像跑贏了大市,走在前面,但卻打擊了消費者的信心。要適當(dāng)?shù)幕卣{(diào),但是在輿論引導(dǎo)方面要給消費者一個好的預(yù)期。

  “我擔(dān)心的是,如果繼續(xù)維持這樣的局面,而且不斷擴(kuò)大它的負(fù)面影響,將來整個中國的樓市面臨極大的危機(jī)!狈矫骼碚f。(李松濤)

編輯:楊威】
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